집합건물 점유자의 서면결의권 인정에 관한 연구 = A Study on the Recognition of Written Resolution Rights of Collective Building Occupants

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The number of residential officetels is increasing at an average annual rate of 22% as of 1995, and it is positioned as one of the forms of urban housing.
Although a residential officetel is actually an apartment building, the Collective Building Act is applied because it is classified as a business facility under the Building Act. The Collective Building Act is a law that regulates matters related to the ownership and management of individual owners of collective buildings, and the rights of occupants are very limited. For this reason, occupants of the collective building do not receive as much protection as occupants of the apartment complex.
The number of single person households was 6,148,000 households as of 2019, accounting for 30.2% of the total households, the share of Jeonsei-to-Monthly rent is 69.4% As of 2016, the proportion of occupants among residential officetels in Seoul was 84.2%. Recently, as the proportion of occupants of collective buildings has increased, the need to expand their rights is growing.
Because the building operation, management, and authority of occupants of the collective building are restricted, the assembly of the management group would be not activated. As a result, the assembly resolution for the operation of the building is absent or invalid, resulting in poor management.
Poor management is becoming a factor that threatens the safety of residents and lowers the quality of life. Furthermore, it is highly likely to become a problem in the city, such as undermining the aesthetics of the city and threatening city safety.
However, looking at the literature, there are not many studies on ways to improve the rights of occupants.
The purpose of this paper is to improve the general understanding of collective building occupants' rights enhancements in order to solve building management issue and urban problems. Specifically, by examining whether the occupant's right to make a written decision is acknowledged or not, a plan to revitalize the assembly and strengthen the occupant's right is suggested. Article 41 of the Collective Building Act stipulates that only divided owner can make a written resolution. For this reason, the question arises as to whether occupant can exercise his/her written decision without holding an assembly Considering the legislative purpose of the occupant's voting system and the realistic necessity of the increase in single-person households, the occupant's written voting right should be recognized. However, unless there is a written regulation, it cannot be recognized only by interpretation, so it is necessary to amend the legislation. Accordingly, as a legislative theory, it was proposed to make a regulation relating to notification of owners on issues of implementation of written resolutions, provisions for recognizing the supplementary written resolution of the occupants and the method of selecting one person to exercise voting rights of the co-occupants.

국문 초록 (Abstract)

주거용 오피스텔은 1995년을 기준으로 연평균 22%씩 증가하고있으며, 도시 주거형태의 하나로 자리매김하고 있다. 주거용 오피스텔의 실질은 공동주택임에도 건축법상 업무시설로 분류되어 집합건물법이 적용된다. 집합건물법은 집합건물 구분소유자의 소유및 관리에 관한 사항을 규율한 법률로서 점유자의 권리는 매우 제한적으로 규정되어 있다. 이 때문에 집합건물의 점유자는 공동주택의 점유자만큼 권리보호를 받지 못하고 있는 실정이다. 1인 가구는 2019년 기준 614만 8천 가구로 전체 가구 중 비율은30.2%이며, 전월세 등 점유 형태가 69.4%이다. 2016년 기준 서울시주거용 오피스텔 중 점유자의 비율은 84.2%이다. 최근 집합건물의점유자 비율이 증가하며 그들의 권리를 확대할 필요성이 커지고 있다. 집합건물 점유자의 건물 운영·관리 권한이 제한되어 관리단 집회가 활성화되지 못하고 있다. 그 결과 건물 운영을 위한 집회결의가 부존재하거나 무효로 되어 관리부실로 이어지고 있다. 이러한관리부실은 거주자의 안전을 위협하고, 삶의 질을 저하시키는 요인이 된다. 나아가 도시 미관 저해, 도시 안전 위협 등 도시의 문제가될 소지가 크다. 그러나 문헌을 살펴보면 점유자의 권리 개선 방안에 관한 연구는 많지 않은 실정이다. 본 논문의 목적은 건물관리 및 도시 문제 해결을 위하여 집합건물 점유자의 권리 제고에 대한 일반적 이해를 향상시키는 것이다. 구체적으로는 점유자의 서면결의권 인정여부를 검토하여 집회 활성화 및 점유자의 권리 강화 방안을 제시하는 것이다. 집합건물법제41조는 구분소유자만이 서면결의를 할 수 있는 것으로 규정하고있다. 이 때문에 점유자도 집회를 개최하지 않고 서면결의권을 행사할 수 있는지 문제된다. 점유자의 의결권 행사제도의 입법취지, 1인 가구 증가에 따른 현실적 필요성을 고려하면 점유자의 서면결의권을 인정해야 한다. 다만 명문의 규정이 없는 이상 해석만으로 인정할 수 없으므로 이에대한 개정입법이 필요하다. 이에 입법론으로 서면결의의 실시·안건에 대한 소유자 통지규정, 점유자의 보충적 서면결의권 인정 조항, 공동 점유자의 의결권 행사 1인 선정방법 규정 신설을 제시하였다

참고문헌 (Reference)

1 김성욱, "집합건물의 관리와 관련한 몇 가지 법적 문제" 한국집합건물법학회 23 : 47-70, 2017

2 김남근, "집합건물의 관리에 관한 법제의 개선방안" 6 : 2010

3 박세창, "집합건물의 관리실태와 문제점에 관한 검토" 7 : 2011

4 김영두, "집합건물법연구" 진원사 2008

5 통계청, "주택총조사"

6 김영두, "주상복합아파트와 집합건물의 하부관리단" 한국집합건물법학회 21 : 181-211, 2017

7 한용호, "주상복합건물의 용도지역별 개발특성 분석에 관한 연구 : 서울시를 중심으로" 한양대학교 도시대학원 2012

8 유해연, "주거용 오피스텔의 실태조사에 따른 개선방안 기초연구 - 관악구의 사례를 중심으로 -" 대한건축학회 26 (26): 13-24, 2010

9 통계청, "장래가구추계 통계정보보고서" 2020

10 최창규, "오피스텔의 사무, 주거 및 혼용 특성 연구- 강남역 주변 오피스텔을 대상으로 -" 한국도시행정학회 20 (20): 123-143, 2007

11 민태욱, "오피스텔의 법적개념과 공법상 쟁점" 한국토지공법학회 65 : 211-231, 2014

12 최금숙, "오피스텔의 개념 및 관리에 관한 법적 고찰" 4 : 2001

13 서울특별시, "서울시 주거실태조사 통계보고서" 2017

14 박종두, "관리비 결정과 사용자 참여 방안에 관한 소고" 한국집합건물법학회 13 : 1-22, 2014

15 이재만, "공동주택내 발생하는 분쟁해결 및 입주민의 주거생활권향상을 위한 법적방안" 한국집합건물법학회 32 : 51-86, 2019

16 이춘원, "공동주택 관리주체에 관한 소고" 한국집합건물법학회 17 : 51-75, 2016

17 유해연, "강남구 주거용 오피스텔의 현황 및 특성에 관한 연구" 대한건축학회 25 (25): 91-102, 2009

18 배건이, "1인 가구 주거지원을 위한 주택법제 개선방안에 관한 연구" 한국토지공법학회 64 : 157-176, 2014