본 연구는 건축물 시가표준액의 정확성을 제고하기 위해 지방자치단체와 행정자치부가 건축물 시가표준액을 정기적으로 검증할 수 있는 체계를 제시하는 것이다. 지방세법상 재산세 과세...
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국문 초록 (Abstract)
본 연구는 건축물 시가표준액의 정확성을 제고하기 위해 지방자치단체와 행정자치부가 건축물 시가표준액을 정기적으로 검증할 수 있는 체계를 제시하는 것이다. 지방세법상 재산세 과세...
본 연구는 건축물 시가표준액의 정확성을 제고하기 위해 지방자치단체와 행정자치부가 건축물 시가표준액을 정기적으로 검증할 수 있는 체계를 제시하는 것이다. 지방세법상 재산세 과세대상인 건축물은 토지 위에 정착된 공작물로서 토지가 제외된 부분이다. 본 연구에서 비주거용 건물은 주택과 마찬가지로 토지와 건축물이 결합된 것으로 정의하였다. 과세표준이란 “「지방세법」에 따라 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량·면적 또는 가액(價額) 등”이며, 시가표준액이란 취득세, 재산세 등의 과세표준을 정하기 위해 과세관청이 표준적인 자료를 검토해 시가로 고시한 가격을 의미한다. 지방세법에서 부동산 관련 세액은 실거래가, 공시가격 등에 기반을 둔 과세표준에 세율을 곱하여 산정된다. 시가표준액과 과세표준은 세액산출의 기준이기 때문에 납세자의 세부담을 결정하는데 있어 그 중요성은 세법에 규정된 법정세율 못지않다. 시가표준액은 재산세액 산출에 있어 직접적으로 연계되어 있고 조세 공평성에도 커다란영향을 미친다. 따라서 시가표준액은 정확하게 산정되어야 하고, 지역별, 용도별, 가격대별로 균등하게 산정되어야 한다. 현재 서울, 대전, 제주 등 일부 광역자치단체는 건축물시가표준액을 검증하고 있다. 하지만 현재 시가표준액이 시장가격을 정확히 반영하고 있는지, 지역별, 용도별, 가격대별로 시장가격 반영률이 균형을 유지하고 있는지에 대한 검증이 전반적으로 미흡하다. 첫째, 토지와 주택의 경우 공시가격의 적정성을 높이기 위해 가격공시 관련 법령에서 검증을 명문화하고 있으나 지방세 관련 법령에서는 건축물 시가 표준액 검증을 명문화하고 있지 않다. 둘째, 서울, 대전 등 지자체는 가격의 적정성을 제고하기보다는 납세자의 민원을 해소하기 위해 검증을 실시하고 있다. 셋째, 건축물 시가표준액 검증은 통일된 원칙과 기준 하에서 이루어지고 있지 않다. 즉, 불합리한 건축물의 가격 조정이라는 검증 취지는 동일하지만 검증 대상, 검증 지표 등 구체적인 내용은 상이하다. 넷째, 건축물은 개별 건물의 특성이 매우 다양하기 때문에 적정가격을 조사·평가하기가 어려움에도 불구하고 예산 부족으로 외부전문가의 도움을 받지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 통일된 원칙과 기준 하에서 건축물 시가표준액 검증이 이루어질수 있는 체계를 제시하고자 한다. 본 연구의 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 통일된 원칙하에 전국적으로 시가표준액을 검증할 수 있는 체계를 구축해야 한다. 현재 건축물 시가표준액의 검증은 서울, 대전, 제주 등 일부 광역자치단체에서만 실시되고 있으며, 전국적으로 통일된 원칙과 기준 하에서 검증이 이루어지지 않고 있다. 지방자치단체별 상이한 기준으로 인해 과세형평성이 저해될 수 있으며 개별 지자체의 시가 표준액 검증이 ‘시가표준액 조정기준’ 등 보다 근본적인 제도 개선으로 이어지지 않고 있다. 앞으로는 모든 지방자치단체들이 시가표준액 검증을 실시하여야 한다. 건축물 시가표준액 검증이 원활히 수행되기 위해서는 검증 개념, 검증 대상, 검증 주체별 역할 등이 명확히 설정되어야 한다. 먼저 건축물 시가표준액 검증이란 취득세 등 과세자료의 조사와 표본조사를 통해 적정가격을 파악한 후 건축물 시가표준액이 적정가격을 적절히 반영하고 있는지 판별하는 것으로 규정하였다. 다음으로 검증 대상에는 상업용·업무용 건축물뿐만아니라 산업용, 특수용을 포함한 모든 용도의 건축물과 적정가격에 비해 시가표준액이 높은 건축물뿐만 아니라 적정가격에 비해 시가표준액이 낮은 건축물도 포함될 필요가 있다. 마지막으로 행정자치부와 시·도는 검증 목표, 검증 대상 등 계획수립 업무를 담당하고, 시·군·구는 실제 검증 업무를 담당하는 것이 바람직하다. 둘째, 건축물 시가표준액 검증은 납세자 민원 해소 차원이 아닌 시가표준액의 정확성제고를 위해 실시되어져야 한다. 건축물 시가표준액은 납세자의 세부담과 지방자치단체의 세수에 직접적으로 영향을 미친다. 그렇기에 시가표준액의 정확한 산정이 무엇보다 중요하다. 현재 시가표준액 검증은 시가표준액 하향 조정의 근거로서 활용되고 있다. 이는 지방자치단체의 세수와 지자체별 납세자의 과세형평성에 부정적인 영향만 초래한다. 시가표준액을 낮춤으로써 납세자의 민원 해소 성격이 아닌 시가표준액의 정확성 제고 목적의 검증이 실시되어야 한다. 셋째, 적정가격 조사와 시가표준액 검증 관련 예산을 확보하여야 한다. 건축물의 경우주택과는 다르게 구조, 용도 등에 있어서 다양한 특성을 지니고 있다. 건축물의 다양한 특성을 반영하기 위해서는 외부전문가의 도움이 필요하다. 건축물 시가표준액 검증은 ‘적정가격’을 기준으로 이루어지기 때문에 실제 시장 여건을 반영하고 있는 적정가격의 확보가 중요하다. 검증결과의 신뢰성은 적정가격에 좌우된다고 할 수 있다. 적정가격은 취득세 등 과세자료 조사와 표본조사를 통해 확보할 수 있다. 과세자료 조사는 거래사례가 많은 집합건물에 적합하며, 표본조사는 거래사례가 거의 없는 일반건물, 공장 등에 적합하다. 특히 표본조사는 부동산 평가에 전문지식과 경험을 지닌 감정평가사에 의해 수행되어야 하므로 많은 예산이 투입되어야 한다. 재산세 등 부동산 보유세에서 건축물이 차지하는 비중(19.5%)이 적지 않음에도 불구하고 현재 건축물 시가표준액의 조사·검증에 투입되는 예산은 전무하다. 건축물과는 달리 토지와 주택의 공시가격 예산은 매년 1,400억원에 달하며, 국세청의 오피스텔, 상업용 건물 기준시가 조사 예산은 매년 15억원 정도이다. 넷째, 건축물 시가표준액 검증과 지방세 정책이 연계되어야 한다. 건축물 시가표준액 검증 결과는 건축물 시가표준액 조정기준의 개선, 시장·군수·구청장의 시가표준액 결정·고시, 시·도지사의 시가표준액 변경결정·고시에 활용된다. 또한 시가표준액 검증체계는 지방세 과표 관련 목표 설정 등 지방세 정책과 연계될 수 있다. 시가표준액 수준과 균형성은 지방자치단체의 세수확보 및 과세형평성에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 사안이기 때문에 지방세 정책 목표로 자리매김할 필요가 있다. 예를 들어 다른 과세대상과의 비교, 추이 분석을 통해 현재 건축물 시가표준액 현실화율이 낮다고 판단되면 향후 단계적으로 시가표준액 현실화율을 높이는 방향으로 정책을 추진할 수 있다. 실제로 2005년 8월 31일 정부는 부동산 보유세 부담의 합리화 차원에서 과세표준 적용비율을 공시가격의 50%에서 향후 100%까지 상향조정하겠다는 정책을 추진한 바 있다. 본 연구에서 제안한 건축물 시가표준액 검증체계 구축방안이 점진적인 성과를 창출하려면 시·도, 시·군·구, 행정자치부 등이 협력하여 세부 실행계획을 마련하고 실행하는 것이 중요하다. 시·도, 시·군·구, 행정자치부의 과표 담당 공무원으로 구성된 프로젝트 팀을 구성하여 실행 가능한 원칙과 기준을 마련한 후 내년부터 모든 지자체에서 건축물 시가표준액 검증이 실시될 필요가 있다.