은퇴 및 은퇴기간 증가에 따른 주택점유 형태 변화 = A Study on the Effects of Retirement and Retirement Period on Housing Consumption

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It has been debated whether currently depressed real estate market is short-term phenomenon or the depressed market keeps going in the long run. The pessimistic views are based on the assumption that retirees liquidate their real estate for obtaining stable income stream in order to maintain their life patterns.
Priori literature have suggested that demographic changes and retirement are influence factors in determining real estate price. However, it has been little empirically investigated in Korea. Utilizing panel data with a fixed effect model, this paper tests the retirement effects on the housing consumption. Empirical results show that as individuals retire and retirement period is extended, they sell their house. On the other hand, even the old keep their house as their income relative to spend remains stable. Since baby-boomers who retire soon have relatively stable income stream such as pension income, the housing price would not fall as much as expected even though the negative retirement effects of the baby- boomers on the real estate.

국문 초록 (Abstract)

현재 위축되어 있는 부동산 경기가 단기적은 현상인지 아니면 장기적으로 지속될 추이인지에 대한 논란이 많다. 향후 부동산 경기에 대한 부정적인 시각은 베이비부머들이 은퇴하기 시작하면서 소유하고 있던 주택을 매매하여 생활자금화할 것이라는 가정에 기반하고 있다.
해외의 선행연구에서는 인구구조 변화와 은퇴가 주택점유 형태에 상당한 영향을 미치는 것으로 나타나고 있는데, 국내에서는 아직까지 은퇴나 은퇴기간이 주택점유 형태에 미치는 영향에 대해 실증적으로 분석되어진 바 없다. 이에 본 연구는 과연 우리나라 중․고령자들이 은퇴함에 따라 또는 은퇴 기간이 증가함에 따라 보유하고 있는 주택을 현금화하고 전세나 월세로 주택점유 형태를 변경하는지 패널자료를 활용한 고정효과모형으로 분석하였다.
분석결과 해외 선행연구처럼 우리나라 중․고령자들도 은퇴함에 따라 자가에서 전세나 월세로 주택점유형태를 변경하는 것으로 나타났다. 또한 은퇴기간이 증가할 때도 자가에서 전세나 월세로 전환하는 현상이 나타난 반면, 소비 대비 소득이 증가할 경우에는 노후에도 주택을 보유하려는 성향이 강하게 나타났다.
그러므로 향후 베이비부머들이 은퇴를 시작할 경우 주택을 매매하려는 사람들이 증가하면서 주택가격이 감소할 수 있을 것이다. 하지만 은퇴자들의 노후소득이 안정적으로 유지될 수 있는 환경이 조성될 경우, 은퇴로 인한 부동산하락 효과가 크지 않을 것이다.

참고문헌 (Reference)

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3 통계청, "가계자산조사" 2010

4 UN, "World population prospects" 2011

5 Feinstein, J, "The dynamics of housing demand by the elderly: wealth, cash flow and demographic effects" NBER 1989

6 Siegel, J. J, "The Future for Investors: Why the Tried and the True Triumph Over the Bold and the New" Crown Business 2005

7 Bergantino, S. M, "Life cycle investment behavior, Demographics and asset prices" MIT 1998

8 Bakshi, G. S, "Baby Boom, Population Aging and Capital Markets" 67 : 1994

9 Venti, S. F, "Aging and housing equity, In Innovations for financing retirement, Pension Research Council Publications" University of Pennsylvania Press 254-281, 2001