新都市地域 土地補償에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

서울시가 시행하는 뉴타운사업을 필두로 판교신도시, 일산신도시, 동탄신도시 등 대한민국전체가 부동산개발열풍이 일고 있다. 이러한 개발의 이면에는 자신의 터전을 내주어야 하는 현대판 "난장이가 쏘아올린 작은 공"의 주인공들이 있다. 공익사업시행이 필연적이긴 하지만 삶의 터전을 잃은 이들에게 국가적 차원에서 정당한 보상을 해야 함은 당연한 의무이다.
우리나라 헌법 제23조에서 개인의 재산권보장에 대해서 선언하고 있으나, 오늘날과 같은 복지국가에서 공익사업 시행으로 부득이하게 개인의 재산권을 침해하는 경우가 있다. 따라서 우리 헌법 제23조 제3항에서는 '정당한 보상'이루어져야 하며, 이를 실행함에 있어 법률에 유보한다고 규정하고 있다. '정당한 보상'에 대한 정의에 대해 의견이 대립되고 있으나, 일반적으로 '정당한 보상' 이란 침해된 재산권의 객관적 가치의 보상은 물론 부대적 손실을 포함하여 그 보상의 시기·방법 등에 제한이 없는 보상을 뜻한다. 그러나 개발이익에 대해서는 피수용자의 객관적 가치내지는 피수용자의 손실로 보지 않아 정당보상의 대상에서 제외하고 있다.
외국의 경우를 살펴보면 일본은 우리와 비슷한 완전보상의 입장을 취하고 있고, 독일은 상당보상의 입장을, 미국과 영국은 완전보상의 입장을 취하고 있다. 우리나라는 헌법에서 정당한 보상을 선언하고 있으나 개별법 위임되어 적용에 있어 정당한 보상의 의미가 퇴색되는 경우가 있다. 아울러 개발제한구역이나 용도지역지구제 등 특수성으로 인해 토지이용계획에서 개발이익 발생이 상존하고 있으며, 그 규모도 매우 큰 것으로 평가할 수 있다. 따라서 '정당한 보상'의 실현을 위해 다른 나라의 모델이 아닌 우리의 사정에 맞는 방법을 모색해야 할 것이다.
손실보상의 대부분을 차지하는 것은 대물보상이다. 법규상으로 손실보상의 대부분은 토지보상을 비롯한 대물보상이 차지하고 있다. 우리나라 토지보상제도에 있어 시가보상이 이루어지는 것이 원칙이나 실질적으로 공시지가에 의해 평가된다. 공시지가에 의한 평가가 정당한 보상이냐에 대해 많은 의문과 민원이 발생하고 있으나, 공시지가를 기준으로 보상액을 개발이익을 배제하기 위한 것으로서 타당하다고 볼 수 있다. 또한 토지보상관련에서 많은 부분을 차지하는 잔여지 보상은 매수대상요건이 까다롭고, 절차상 많은 문제점을 가지고 있다. 이외 불법형질토지 등의 보상은 현황평가주의의 예외로서 위법한 행위로 조성된 부가가치는 적정보상의 원칙을 훼손된다하여 형질변경된 당시의 이용현황을 기준으로 평가한다. 또한 영업보상, 영업폐지보상, 휴업보상은 직접적인 대물보상은 아니지만 정당한 보상을 실현하기위해 필요로 하는 대물보상의 일종이다.
공익사업을 위한 토지취득은 협의취득과 공용수용의 방법이 있다. 보상금은 원칙적으로 현금지급을 원칙으로 하나, 채권으로 보상을 하기도하고 경우에 따라서 현물보상 등 다양한 방법으로 보상하고 있다.
우리나라의 대표적인 신도시개발사업으로 분당신도시개발사업과 일산신도시개발사업을 들 수 있다. 우선 분당신도시개발사업은 당시 토지수용법과 공특법상 적정 절차에 의해 수행되었으나 행정소송으로 수용재결처분취소 청구의 소가 총75건, 관련토지의 소유권 확인 및 손실보상 등을 청구하는 민사소송이 57건으로 모두 132건이 발생하였다.
일산신도시사업의 경우 분당신도시개발사업과 마찬가지로 토지수용법과 공특법상의 절차에 따라 보상금을 지급하고 취득하였다. 그러나 행정소송의 경우 총 44건을 제기되었고 토지수용재결 처분 취소의 소가 34건, 이주자택지공급처분 취소의 소는 10건을 차지하고 있다. 민사소송으로는 이주자택지 공급분량권과 관련한 소송이 34건, 소유권 이전과 관련한 소송이 14건, 보상금 청구와 관련한 소송이 10건으로 총 58건이 제기되었다.
한편 행정중심복합도시개발 사업과 은평뉴타운사업의 경우 2007년 6월 현재 구체적인 소송사례와 보상가격 등의 자료를 구할 수 없었다. 다만 주민대책위원회에서 제기한 문제점 중 법학적 관점에서 가치가있는 문제로 개발제한구역 해제 이후 용도지역 변경의 문제, 미등재 무허가건축의 보상문제, 재결절차의 구조적 모순, 불공정한 이주대책을 들 수 있다.
이상 신도시개발사업 등 공익사업을 실행함에 있어 정당한 보상이 전제로 되어야 한다. 절차적인 면이나 실체적인 면에 있어 정당성을 가져야 하고, 수용자의 입장을 최대한 배려하여 정당한 보상을 실현해야 할 것이다. 이 또한 복지국가, 사회국가로서 우리가 가져야할 책임이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The boom of real estate development has arised nowadays such as the new town project by Seoul city, Pankyo new city, Ilsan new city, Dongtan new city, etc.
The other side of these developments has caused some miserable residents who must give their places. Although public works are necessary, the government must give right compensation to the residents.
Although article 23 of the constitution declares the security of property right, there are some cases which are violated property right by inevitable public works in a welfare nation. In the above case article 23, paragraph 3, regulates that 'right compensation' must enforce and the enforcement reserved by the law.
Although there are some opposed opinions about the definition of 'right compensation', right compensation means that the compensation for objective value with incidental loss by violation of property right, and also, the time and method are not restricted about the compensation. However, consumers are excepted right compensation about the profit of development because that is not loss for the consumers.
If we see the cases of foreign countries, the case of Japan is very similar to ours such as completeness compensation, Germany has fitness compensation, and the US and the UK have completeness compensation.
Although our constitution declares fair compensation, individual law has been mandated so, that makes a few cases which are disappearing the mean of fair compensation.
Also, there exists the profit of development by specialty of estate use project such as the restricted area of development or service area district system, etc. In addition, we can evaluate that is very large. Therefore, we have to find out a method which is suitable in our circumstances to actualize 'right compensation'.
The most of loss compensation is estate and substitute compensation by legislation. however, substitute compensation is most part in loss compensation.
Although market price compensation is a principle in our estate compensation system, in substance we evaluate compensation by public price of estate.
Even if there are many doubts and civil petitions about evaluating compensation by public price of estate, we can think that is reasonable because of eliminating the profit of development in the amount of compensation by public price of estate.
Also, remained estate compensation which is the most part of estate compensation is very complicated in condition of purchase and there are many problems in process.
In addition, illegal characteristic form and quality estate compensation is an exception by status evaluation policy. The value added by Illegal activity damages the principle of proper compensation so, we evaluate use status in that time. Also, business, business disuse, close business compensation are not direct substitute compensation however, those are a kind of substitute compensation to actualize right compensation. Purchase of estate for public works has two methods such as consultation purchase and public use acquisition methods. The amount of compensation is cash by principle, but sometimes that is a bond, actual thing in circumstances.
Our representative newly modernizing city projects are Bundang and Ilsan project. First, Bundang project was executed by the process of estate acquisition law and public special law however, total 132 cases of lawsuits and demands were occurred in that time. Those are 75 cases of acquisition judgment disposition cancellation in administration suit and 57 cases of property right confirmation & loss compensation in civil suit.
The case of Ilsan project was paid compensation by the process of estate acquisition law and public special law such as Budang project.
However, total 44 cases of administration suits were occurred. Those are 34 cases of acquisition judgment disposition cancellation and 10 cases of moving resident home lots supply disposition cancellation. Total 58 cases of civil suits were occurred. Those are 34 cases of moving resident home lots supply right and 14 cases related to proprietary right removal.
Meanwhile, it's hard to obtain detailed lawsuit cases and the amount of compensation about administration centered complex city project and Eunpyung Newtown project. Only residents committee suggested some problems such as problem of use area change after release restricted area from development in a point of view in law, non registration no permit building compensation, systematic contradiction in judgment process, unfair moving policy.
Executing public works such as newly modernizing city project must propose right compensation. It must be lawful In the side of process or substance and actual right compensation for considering a consumer. That is our responsibility as a welfare and social nation.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 와 방법 = 3
• 제 2 장 정당보상법리의 검토 = 5
• 제 1 절 재산권보장과 손실보상의 기준 = 5
• 1. 재산권보장의 의의와 법적 성격 = 5
• 2. 손실보상의 기준 = 9
• 3. 정당보상의 학설 = 17
• 제 2 절 우리헌법상 정당보상의 의미 = 21
• 1. 개설 = 21
• 2. 헌법상 정당보상 = 21
• 3. 개법법과의 관계 = 24
• 제 3 절 외국의 손실보상제도 = 27
• 1. 일본의 손실보상제도 = 27
• 2. 독일의 손실보상제도 = 30
• 3. 미국의 손실보상제도 = 32
• 4. 영국의 손실보상제도 = 35
• 제 4 절 현행 손실보상제도의 시사점 = 38
• 1. 개별입법의 한계 = 38
• 2. 우리나라의 특수성 = 38
• 제 3 장 손실보상의 구체적 보상기준 = 40
• 제 1 절 토지보상제도 = 40
• 1. 현행 법규상 토지보상 = 40
• 2. 토지보상의 문제점 - 시가보상과 공시지가와의 관계 = 46
• 3. 잔여지 보상 = 50
• 4. 도로 보상 = 57
• 5. 불법형질토지 등의 보상 = 60
• 제 2 절 영업보상제도 = 67
• 1. 영업보상 = 67
• 2. 영업폐지보상 = 73
• 3. 휴업보상 = 77
• 제 3 절 현행 손실보상제한 = 80
• 1. 현행 법규상 보상제한 = 80
• 2. 토지보상법 이외의 보상제한 = 84
• 제 4 절 토지취득절차 와 보상방법 = 86
• 1. 토지취득을 위한 절차 = 86
• 2. 손실보상의 방법 = 96
• 제 4 장 신도시 보상 사례 검토 = 102
• 제 1 절 분당신도시 보상 사례 검토 = 102
• 1. 취득절차 = 102
• 2. 보상협의 및 취득 = 103
• 3. 토지보상 = 104
• 4. 이주대책 = 104
• 5. 분당신도시 개발 관련 소송분석 = 106
• 제 2 절 일산신도시개발 = 109
• 1. 취득절차 = 110
• 2. 감정평가 = 110
• 3. 용지 등의 취득 = 113
• 4. 이주대책 = 115
• 5. 일산신도시개발 보상관련 소송분석 = 115
• 제 3 절 행정중심복합도시의 토지보상에 대한 검토 = 118
• 1. 취득절차 = 119
• 2. 토지보상 = 119
• 3. 행정중심복합도시건설 사업 토지보상의 문제점 = 120
• 제 4 절 은평뉴타운지역의 토지보상에 대한 검토 = 121
• 1. 취득절차 = 122
• 2. 은평뉴타운의 문제점 (진관내외동 중심) = 123
• 제 5 장 결론 = 129
• 참고문헌 = 132
• Abstract = 136