주택수요 및 공공임대주택 정책에 관한 연구 : 고연령 가구를 중심으로 = A study on housing demand and public rental housing policy : focused on older households

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This dissertation consists of three independent essays on housing demand and public rental housing policy that deal with elderly household issues. Aging population and increased life expectancy have rapidly increased the number of elderly households more than ever, while early retirement has significantly reduced their economic power. This study aims to analyze how older households adjust their housing consumption, to determine whether implementation of a housing policy can lead to better equitable outcomes for low-income older households, and to examine what will be the appropriate housing policies to enhance the level of housing consumption for such households.
The first essay analyzes the housing tenure choices and housing demand of older households by using the Heckit two-step estimation method. The results show that homeowners reduce the size of their homes when they retire in middle age (from 55 to 64) and the probability of selecting rental housing increases in their late elderly years (75 and above). Therefore, older homeowners try to maintain homeownership until the late elderly years, and are willing to compensate for this by reducing the size of their homes from as early as middle age. The analysis of households living in rental housing finds that from the early elderly years (from 64 to 74), the burden of rent relative to income increases and house downsizing begins. When people who rent reach their late elderly years, the downsizing slows down but when rent increases, downsizing becomes inevitable.
The second paper evaluates the equity of long-term rental housing programs by analyzing their tenant benefits distribution and change in the welfare level of older tenants by the provision of public rental housing. Based on a Stone-Geary utility function, the Hicksian equivalent variation of consumer surplus has been estimated. The analysis raises some equity issues for 50-year public rental housing and national public rental housing (except permanent rental housing), where a higher income household receives more benefits than that with a lower income. In addition, tenants in the Seoul metropolitan area enjoy more benefits than those in other regions, and in comparison to younger households, older households received fewer benefits. Nevertheless, the welfare level of older households has shown a greater improvement compared to younger households after moving to public rental housing, proving that the programs have been very effective for older households. However, the poorest older households saw their consumption distorted and living expenses drop due to overspending on housing services. This is because the 50-year public rental housing and national rental housing are relatively bigger and better than permanent rental housing with higher rents. It is an indication that Korea is in dire need of affordable housing.
The third essay compares the consumption enhancing effects of low-income housing policies which are public rental housing policy, income subsidy, and rental assistance program by analyzing changes in the consumption level of housing services and other goods of beneficiaries. In addition, this study identifies the most effective policy for low-income older households by comparing the consumption enhancing effects of each policy on older households and those on younger households. The study concludes that regardless of age, the poorest households saw a significant jump in consumption on other expenses under the income subsidy, allowing the assumption that they need income support. Meanwhile, older households saw an overall rise in their consumption level under all three policies, much larger than that of younger households. However, the public rental housing policy was more effective in enhancing the consumption level of the poorest three deciles in income bracket, and the households with fewer family members among older households. On the other hand, the rental assistance program was more effective for those that were either in the fourth or higher decile in income bracket and those older households with many family members.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 주택수요 및 공공임대주택 정책에 관한 독립된 세 개의 소논문으로 구성 되어있으며 각각의 논문은 고연령 가구를 대상으로 한 논의를 함께 다루고 있다. 고령화 및 기대수명 연장으로 노인가구가 급증하고 노인기는 장기화 되는데 반해 은퇴 시기는 점차 앞당겨지고 있어 고연령 가구의 경제력은 급속히 저하되고 있다. 따라서 본 논문은 이러한 현상에 주목하여, 고연령 가구의 주택소비조정은 어떻게 이루어 질 것인지, 주거취약계층으로서의 저소득 고연령 가구를 위한 정책적 지원은 형평성 있게 잘 전개되고 있는지, 그리고 그들의 주거소비수준 향상을 도울 수 있는 적합한 주택정책 수단은 무엇일지에 대한 분석을 목적으로 한다.
첫 번째 소논문에서는 소득과 자산이 급감하는 노인기에 고연령 가구의 주택소비의 행태가 어떻게 변화할 것인지에 대해 Heckit 2단계 추정방법으로 주택점유형태 및 주택수요량을 분석하였다. 연구결과, 주택소유가구의 경우 은퇴기인 장년기(55-64세)에 주택규모를 줄이고 비교적 늦은 시기인 후기 노인기(75세 이상)에 주택을 임차할 확률이 높아지는 것으로 확인 되었다. 따라서 주택소유는 가능한 유지하면서 비교적 이른 시기인 장년기부터 주택규모를 줄이는 것으로 소비조정이 이루어지는데, 이는 주택소유 의지가 강한 우리나라 고연령 가구의 특성을 반영하며, 소유를 유지하는 대신 주택규모를 줄임으로써 발생된 여유자금으로 부족한 소비를 충당하거나 노후를 준비하는 것으로 보인다. 한편, 임차가구의 경우 전기노인가구(65-74세)부터 소득대비 임대료 부담이 높아지면서 주택규모의 감소가 시작되고, 후기노인기에는 감소량이 둔화되긴 하지만, 소득대비 임대료 부담이 매우 높고 가격탄력성도 높아 임대료가 증가할 경우 주택규모의 축소는 불가피할 것이다.
두 번째 소논문에서는 저소득 가구를 정책대상으로 하는 장기공공임대주택 프로그램들의 소비효율성과 입주자 편익배분 분석을 통해 형평성을 평가하고, 주거취약계층으로서의 고연령 입주가구의 공공임대주택 공급에 따른 후생수준의 변화를 분석함으로써 그들의 형평성 문제를 논의하였다. 연구방법으로는 대등변화(Equivalent Variation)기법을 이용하고 스톤-기어리(Stone-Geary) 효용함수를 가정하여 분석하였다. 연구결과, 영구임대주택을 제외한 50년공공임대주택, 그리고 국민임대주택 프로그램은 입주자 소득이 높아짐에 따라 편익도 크게 배분되었으며 서울지역 입주자의 편익이 월등히 높고, 고연령 가구는 젊은 가구에 비해 오히려 편익이 적게 배분되는 등의 형평성에 문제를 보였다. 그럼에도 불구하고 고연령 입주가구는 비고령 가구에 비해 오히려 공공임대주택 입주 후의 후생수준이 크게 향상되어 정책효과가 큰 것으로 나타났다. 그러나 50년공공임대주택과 국민임대주택에 거주하는 극빈층의 고연령 가구는 영구임대주택 거주자와는 달리, 주거서비스의 과잉지출로 인해 오히려 생계비가 감소되는 소비왜곡의 문제를 보였는데, 이는 영구임대주택에 비해 50년공공임대주택과 국민임대주택은 주택의 규모가 크고 질도 좋은 만큼 임대료가 높기 때문인 것으로 나타나, 이들을 위해서는 부담 가능한 주택(Affordable Housing) 공급이 절실함을 시사한다.
세 번째 소논문에서는 저소득층 주택정책 중 공공임대주택 공급정책, 소득보조 정책, 임대료보조정책 시행 하에서 수혜자의 소비증대효과를 분석하고, 고연령 수혜가구의 정책유형 별 소비증대효과의 차이를 비고령 가구의 경우와 비교분석함으로써 이들에게 효과적인 정책이 어떤 것일지에 대해 논의하였다. 연구결과를 보면, 극빈층 가구는 연령구분을 막론하고 소득보조 정책 하에서 기타재화의 소비수준이 월등히 향상되어, 이들에게는 소득보조 방식의 지원이 필요함을 짐작케 한다. 한편, 고연령 가구는 비고령 가구에 비해 모든 유형의 정책수단 하에서 전반적인 소비수준이 더 크게 향상 되었으나, 고연령 가구 중에서도 소득1-3분위 계층 및 가구원수가 적은 가구는 공공임대주택의 공급정책이 그들의 소비증대에 더 효과적인 반면, 가구원수가 많은 가구와 소득 4분위 이상의 가구는 임대료보조 정책이 더 효과적임을 밝혔다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 논문의 구성 4
• 제2장 고연령 가구의 주택수요 특성 분석 6
• 제1절 연구의 배경 및 목적 6
• 제2절 선행연구 고찰 8
• 제3절 연령계층별 주택소비 실태 12
• 1. 분석자료 12
• 2. 연령계층별 주택소비실태 13
• 3. 고연령 가구의 연령구분 16
• 제4절 자료 및 실증분석 모형 18
• 1. 실증분석 모형 18
• 2. 자료 및 변수측정 방법 21
• 제5절 추정 결과 및 해석 24
• 1. 연령계층별 주요변수의 기초통계 24
• 2. 주택점유형태 결정모형 추정결과 및 해석 28
• 3. 주택수요함수 추정결과 및 해석 31
• 제6절 결론 40
• 제3장 장기공공임대주택 입주가구의 경제적 편익배분 분석 44
• 제1절 연구의 배경 및 목적 44
• 제2절 선행연구 고찰 47
• 제3절 이론적 모형 및 편익 추정방법 50
• 1. 이론적 모형 50
• 2. 공공임대주택 입주가구 편익 분석 자료 및 추정방법 53
• 제4절 추정 결과 및 시사점 58
• 1. 입주가구 편익 추정결과 58
• 2. 입주가구 편익 배분 결과 60
• 3. 추정결과의 시사점 63
• 제5절 공공임대주택 공급에 따른 후생수준의 변화 69
• 제6절 고연령 입주가구의 편익배분 및 후생수준의 변화 74
• 1. 고연령 입주가구의 편익배분 76
• 2. 고연령 입주가구의 후생수준 변화 76
• 3. 고연령 입주가구 분석의 시사점 79
• 제7절 장기공공임대주택 정책의 개선방안 82
• 제8절 결론 85
• 제4장 저소득층 주택정책 유형별 소비증대효과 분석 89
• 제1절 연구의 배경 및 목적 89
• 제2절 선행연구 고찰 91
• 제3절 저소득층 주택정책의 경제효과 및 이론적 모형 94
• 1. 저소득층 주택정책의 경제효과 94
• 2. 저소득층 주택정책의 시장효과 98
• 3. 주택정책 별 수혜가구의 소비수준 변화분석의 자료 및 추정방법 101
• 제4절 주택정책 유형별 수혜가구의 소비수준 변화 추정결과 및 시사점 103
• 1. 수혜가구의 소비수준 변화의 추정결과 및 시사점 103
• 2. 고연령 수혜가구의 소비수준 변화의 추정결과 및 시사점 110
• 제5절 결론 115
• 제5장 요약 및 결론 118
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 118
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 121
• 참고문헌 123
• 부 록 128
• ABSTRACT 129

참고문헌 (Reference)

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