도심재개발에서 세입자의 사용·수익 중지와 변상금 부과처분 - 세운재정비촉진지구 6-3-4구역 사례를 중심으로 = The Suspension of Tenant Occupancy and the Imposition of Administrative Penalty in Urban Redevelopment Project - Focusing on Sewoon Urban Renewal Acceleration District

국문 초록 (Abstract)

도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업에서 재개발세입자는 동법이 정한 목적물 사용·수익 중지 조항의 효력으로 인해 일반적인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 경우보다 이른 시기에 목적물을 인도할 의무를 부담하게 된다. 헌법상 이러한 재개발세입자의 목적물에 관한 사용·수익 중지는 그 자체로 정당한 보상이 필요한 재산권의 수용에 해당한다. 이 글은 특히 도심재개발사업과 관련하여, 주택세입자의 보상 문제에 비하여 상대적으로 주목받지 못하였던 상가세입자의 보상 문제를 둘러싼 법률관계에 주목한다. 상가세입자에 대한 보상 문제는 2009년 용산참사를 계기로 두드러지게 되었고, 위 사건을 계기로 도시 및 주거환경정비법은 사용·수익 중지와 아울러 손실보상청구권에 관한 규정을 도입하게 되었다. 위 제도를 운용함에 있어서 종전 임대차계약에 따른 법률관계를 사업시행자가 추가로 등장하는 삼각적 법률관계 속에서 어떻게 다룰 것인지의 문제가 종종 등장하는데, 법률이 이 부분을 정치하게 규정하고 있지 않은 관계로 손실보상청구권을 원용할 수 있는 재개발세입자의 범위가 어디까지인가를 결정하는 문제 등과 관련하여 실무상 혼선이 있는 것으로 보인다.
이 글은 도시 및 주거환경정비법이 재개발세입자의 손실보상청구권 관련 규정을 도입하게 된 취지와 그 인도청구에 대한 항변권으로서의 기능에 주목한다. 그리하여 재개발세입자가 사업시행계획인가·고시 시점에 손실보상청구권을 보유하는 한 임대차기간이 관리처분계획인가·고시 전에 만료되더라도 여전히 손실보상청구권을 인도청구에 대한 항변권으로 주장할 수 있다고 본다. 또한 종전 임대인의 재개발세입자에 대한 소유권에 기한 목적물 인도청구권은 여전히 행사 가능하지만, 재개발세입자는 사업시행자에 대한 손실보상청구권으로써 위 인도청구에 대항할 수 있다고 본다.
한편 재개발사업의 인허가권자인 자치단체가 사업구역 내의 토지등소유자의 지위를 겸하고 있고, 대부계약에 의해 해당 부동산의 임대인 지위까지 함께 가지는 경우 인허가권자는 단순한 토지등소유자가 아니라 사업시행자에 준하는 지위를 가진다고 본다. 따라서 대부계약상의 임차인인 재개발세입자는 인허가권자에 대한 관계에서도 손실보상청구권으로써 대항할 수 있다고 보아야 하고, 인허가권자가 재개발세입자에 대한 목적물 인도를 강제하기 위하여 별도의 행정강제 수단인 변상금 부과처분을 활용하는 것을 허용해서는 아니 된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In an urban redevelopment project under the Act on the Improvement of Urban and Residential Environments, a redevelopment tenant is to be evicted at an earlier time than in the case of the Act on Acquisition of and Compensation for Land for Public Works Projects due to the effect of the provision for the suspension of the tenant occupancy of the premises. Under the Constitution, the suspension of the tenant occupancy, in itself, constitutes the expropriation of property rights that requires just compensation. This article particularly focuses on the legal relationship surrounding the compensation issue for the commercial tenants, which had received relatively little attention compared to the compensation issue for the residential tenants until it became prominent after the Yongsan disaster in 2009. As a result of the incident, the Act on the Improvement of Urban and Residential Environments introduced the provision on the right to claim compensation for losses as one of the exceptions to the suspension of tenant occupancy. In operating the above system, the question of how to deal with the triangular legal relationship in which the project operator is added to that of the existing lease contract often arises. Since the law does not stipulate this issue meticulously, there seems to be confusion in practice with regard to the issue of determining the scope of redevelopment tenants who can claim compensation for losses.
This article focuses on the purpose and significance of introducing the provisions related to redevelopment tenants' right to claim compensation for losses and its function as a right of defense against the eviction claim. It concludes that at least a redevelopment tenant who held a valid right to claim compensation for losses at the time of the announcement of approval of the project implementation plan can still challenge the eviction claim by the right even if the lease period expires before the announcement of approval of the management and disposal plan. In addition, although the former landlord can still exercise the eviction claim derived from the ownership, the redevelopment tenant should be allowed to challenge the landlord’s claim by a right to claim compensation for losses against the project operator.
On the other hand, if the local government, which is the permitting authority for the redevelopment project, also holds the status of the owner of premises within the project area and at the same time holds the status of lessor of the premises through a government lease contract, the permitting authority should be construed to hold the status equivalent to a project operator, not a mere landowner. Therefore, the redevelopment tenant, who is the lessee under the government lease contract, should be allowed to defense himself/herself against the permitting authority as long as he/she has the right to claim compensation for losses against the project operator, and the permitting authority may not impose an administrative penalty on the redevelopment tenant as a separate means of administrative enforcement to evict the redevelopment tenant.