도심재개발에서 세입자의 사용·수익 중지와 변상금 부과처분 - 세운재정비촉진지구 6-3-4구역 사례를 중심으로|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업에서 재개발세입자는 동법이 정한 목적물 사용·수익 중지 조항의 효력으로 인해 일반적인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 경우보다 이른 시기에 목적물을 인도할 의무를 부담하게 된다. 헌법상 이러한 재개발세입자의 목적물에 관한 사용·수익 중지는 그 자체로 정당한 보상이 필요한 재산권의 수용에 해당한다. 이 글은 특히 도심재개발사업과 관련하여, 주택세입자의 보상 문제에 비하여 상대적으로 주목받지 못하였던 상가세입자의 보상 문제를 둘러싼 법률관계에 주목한다. 상가세입자에 대한 보상 문제는 2009년 용산참사를 계기로 두드러지게 되었고, 위 사건을 계기로 도시 및 주거환경정비법은 사용·수익 중지와 아울러 손실보상청구권에 관한 규정을 도입하게 되었다. 위 제도를 운용함에 있어서 종전 임대차계약에 따른 법률관계를 사업시행자가 추가로 등장하는 삼각적 법률관계 속에서 어떻게 다룰 것인지의 문제가 종종 등장하는데, 법률이 이 부분을 정치하게 규정하고 있지 않은 관계로 손실보상청구권을 원용할 수 있는 재개발세입자의 범위가 어디까지인가를 결정하는 문제 등과 관련하여 실무상 혼선이 있는 것으로 보인다.
이 글은 도시 및 주거환경정비법이 재개발세입자의 손실보상청구권 관련 규정을 도입하게 된 취지와 그 인도청구에 대한 항변권으로서의 기능에 주목한다. 그리하여 재개발세입자가 사업시행계획인가·고시 시점에 손실보상청구권을 보유하는 한 임대차기간이 관리처분계획인가·고시 전에 만료되더라도 여전히 손실보상청구권을 인도청구에 대한 항변권으로 주장할 수 있다고 본다. 또한 종전 임대인의 재개발세입자에 대한 소유권에 기한 목적물 인도청구권은 여전히 행사 가능하지만, 재개발세입자는 사업시행자에 대한 손실보상청구권으로써 위 인도청구에 대항할 수 있다고 본다.
한편 재개발사업의 인허가권자인 자치단체가 사업구역 내의 토지등소유자의 지위를 겸하고 있고, 대부계약에 의해 해당 부동산의 임대인 지위까지 함께 가지는 경우 인허가권자는 단순한 토지등소유자가 아니라 사업시행자에 준하는 지위를 가진다고 본다. 따라서 대부계약상의 임차인인 재개발세입자는 인허가권자에 대한 관계에서도 손실보상청구권으로써 대항할 수 있다고 보아야 하고, 인허가권자가 재개발세입자에 대한 목적물 인도를 강제하기 위하여 별도의 행정강제 수단인 변상금 부과처분을 활용하는 것을 허용해서는 아니 된다.

번역하기

도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업에서 재개발세입자는 동법이 정한 목적물 사용·수익 중지 조항의 효력으로 인해 일반적인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률�...

참고문헌 (Reference)

1 문제윤, "행정법상 세입자보상에 관한 연구" 서울대학교 2018

2 김동희, "행정법 I" 박영사 2023

3 정동진, "재개발조합, 재건축조합의 도시정비법 제49조 제6항에 따른 부동산 인도 청구의 제 문제" 27 : 2016

4 김종보, "재개발사업의 철거와 세입자보상" (23) : 2009

5 배진호, "재개발, 재건축사업에서 세입자의 지위와 보호 방안" (20) : 2012

6 성중탁, "재개발, 재건축사업 과정에서의 세입자 보상실무 개선방안" 18 (18): 2014

7 국토해양부(당시 건설교통부) 토지보상 국무총리실, "용산 화재사고 관련 재개발 사업 개선방안"

8 서울특별시 도심재정비1담당관, "세운재정비촉진지구 그 과정의 기록/서울특별시 도심재정비1담당관 편"