都市成長管理를 위한 宅地開發 確率模型의 開發 : 首都圈 民間 住宅建設事業의 立地要因 分析 및 豫側 = Spatial probability modelling for urban growth management : a case study of suburban private residential development in Seoul metropolitan area

국문 초록 (Abstract)

대도시권 지역의 무질서한 도시확산의 문제는 계획가, 정책결정자, 그리고 시민 모두가 관심을 갖는 문제가 되었다. 이러한 문제에 대처하기 위해서 많은 국가들에서는 다양한 도시성장관리정책을 수립하고 집행하고 있다. 본 연구에서는 개발수요의 외연적 확산을 계획적으로 수용하기 위한 도시성장관리정책의 목표를 달성하기 위해서는 민간개발의 입지요인에 대한 분석을 기초로 향후 민간개발의 입지를 사전적으로 예측할 필요가 있음을 강조하였다. 이를 위해 1994년부터 2002년까지 수도권 비도시지역에서 이루어진 민간주택건설사업에 대한 공간자료와 속성자료를 구축하였으며, 생존분석의 비례위험모형을 적용하여 택지개발 확률모형을 추정하였다. 추정한 개발확률모형을 용도규제의 변경 가능성을 고려한 시나리오에 따라 설정된 개발 가용지 상황별로 적용하였다.
이 논문에서 제시하고 있는 주요한 연구결과 및 정책적 시사점은 다음과 같다.
첫째, 도시개발을 주도하고 있는 민간 주택건설의 입지요인을 생존분석의 비례위험모형을 적용하여 실증적으로 검증하였다. 민간개발은 광역적 입지 여건 및 수도권정비계획 수단 등과 같은 거시적인 변수보다는 지역적인 기반시설 및 공영택지와의 인접성 등의 변수에 따라 입지하는 경향을 확인하였다. 이는 민간개발의 입지를 규제하거나 유도하는 데 있어서 미시적인 정책수단이 보다 효과적일 수 있음을 시사하는 결과로 해석할 수 있다. 특히 도로 및 공영택지개발사업 등과 같이 정책적인 개입이 가능한 변수들이 민간개발을 촉진시키는 데 기여하는 것으로 검증되었다. 따라서 도로건설 등과 같은 기반시설계획과 공영택지지구지정을 통한 도시개발사업을 추진할 때, 기반시설 및 공영택지지구 주변지역에 대한 관리방안을 사전에 수립하는 것이 매우 중요하다는 점을 재확인하였다.
둘째, 통계적 적합도 및 공간적 적합도의 측면에서 타당한 개발확률모형을 개발수요량과 결합하여 향후 민간개발의 입지를 예측하는데 활용할 수 있는 방법 및 결과를 제시하였다. 용도규제의 변화가능성과 도시계획제도의 개편을 통해 새롭게 도입된 계획관리수단을 반영한 정책시나리오 분석을 수행하여 성장관리정책 대상지역을 지정하고 계획관리수단의 효과 평가에 적용할 수 있는 방안을 제시하였다. 본 연구에서 적용한 민간개발입지 예측 방법은 장래 개발수요를 계획적으로 수용하기 위한 거시적 수단(도시화예정용지, 시가화예정용지)과 미시적 수단(택지개발예정지구, 제2종지구단위계획구역, 기반시설부담구역)을 적용하기 위한 정책대상지역의 설정 과정에서 참고할 수 있는 하나의 대안이 될 수 있을 것이다.
본 연구의 한계 및 향후 연구과제는 다음과 같다.
첫째, 개발확률모형의 현실 적합성을 제고하기 위한 추가 연구가 필요하다. 본 연구에서 정립한 개발확률 모형은 관찰가능하고 측정이 용이한 공간변수와 계량화가 가능한 정책변수만을 고려하였기 때문에, 개발주체의 사회경제적 특성 및 다양한 정책요인이 반영되지 않았을 가능성이 있다. 이 문제를 해결하기 위해서는 개발을 결정하는 요인에 대한 보다 체계적인 지식과 자료가 전제되어야 한다. 또한 개발확률을 결정하는 변수의 변화에 따른 개발 가용지의 개발확률의 변화 가능성을 고려해야 한다. 예컨대 본 연구에서 개발확률을 결정하는 주요 변수로 규명된 도로 및 공영택지지구 계획을 반영한 시뮬레이션이 가능할 것이다.
둘째, 본 연구에서 시도한 민간개발 예측과정을 반영하여 자료의 연계가 용이하고 분석결과를 신속하게 도출할 수 있는 계획지원시스템을 구축할 필요가 있다. 이를 통해 도시성장관리정책의 공간적 효과를 지속적으로 점검하여 정책효과를 극대화할 수 있는 노력을 계속해야 할 것이다.
이러한 한계에도 불구하고 본 연구는 민간개발 입지의 문제를 도시성장관리정책과 연계시켜 실증적으로 분석하고 현행 제도의 맥락에서 적용방안을 제시함으로써, 향후 성장관리정책의 수립 및 집행과정을 개선하는 데 많은 참고가 될 수 있는 연구방법 및 결과를 제시하고 있다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Seoul Metropolitan Area, suburban land development has occurred in small scales by public and private developers since the construction of five government-initiated new towns in the late 1980s. Suburban development, which led into urban sprawl, has been an important issue for citizen, administrators, and urban planners in recent years. Experiences in suburban sprawl made us recognize the importance of planned development and facilitate urban growth management program. To achieve more effective and feasible growth management program, we need to predict the location of private land development in advance.
In this context, this study aims to analyze the determinants of private development and to predict the development pattern. I concentrate on residential land development because it precedes other types of development and accounts for most of the suburban growth. The section two offers a theoretical and methodological background of urban growth management program, land use model, and survival analysis. In section three, a description of study area and brief explanation of data and variables for the model follows. In section four, this study sets the estimation model using Cox''s proportional hazards model in survival analysis and interprets the estimation results of the private land development determinants. In section five, this study tries to predict land development patterns according to the four scenarios of developable land.
The major results and policy implication of this study are as follows.
First, this study explored the locational and land use factors of private residential development in order to help urban planners and public officials make informed decisions on policy making and implementation. Not only physical and locational variables, but also nearby public development activity (road and public land development) plays an important role in determining the likelihood that a private land will be developed. Therefore, we need to establish the management plan for the surrounding area of the public development.
Second, the spatial probabilistic pattern of development is linked with the planned amount of land development to make a map of development location and timing at the urban fringe. These prediction results by four developable land scenarios enable policy makers to identify which area has the highest development pressure and to designate the planned area such as urbanizing area and type II special district.
However, this study needs more elaborations. First, a more robust theoretical and empirical framework is needed to explore how private land development is made over time. In our empirical analysis, we focused on spatially varying site's physical and locational characteristics that were treated temporally constant. To estimate the determinants of private land development more correctly, we need to include various variables that change over time. Second, the planning support systems for urban growth management must be established to identify and visualize the quick and correct results of policy alternatives.