환지방식 도시개발사업의 문제점과 활성화 방안에 관한 연구 : 구미시 사례를 중심으로 = A Study on The Point at Issue and The Plan for Activation of Urban Development Projects by Replotting System : With cases of the city of Gumi in the center

국문 초록 (Abstract)

지난70년대부터 우리나라는 비약적으로 도시의 발전을 가져왔다. 급속한 산 업화를 바탕으로 엄청난 도시개발을 이룬 것이다. 그러나 양적인 확산에는 성 공을 거두었지만 질적으로 성공을 거두었다고 보기에는 한계가 있는 것이다.
본 연구에서는 기존 도시개발사업의 현황을 분석하고 민간 도시개발사업의 문제점을 찾아 해결하기위한 방안으로 현행 도시개발체계에 대해 언급하는 한 편 도시개발사업의 한계와 개선방안에 대하여 논의 하였다.
도시개발사업은 지역주민이 참여할 수 있는 개발이 되어야 함은 물론, 정부 의 새로운 택지공급원의 지속적인 발굴이 병행되어야하며 지자체의 지속적인 지원이 필요하다. 그러나 지나치게 민간개발에 의존하면 도시 형태의 기본이 무너질 수 있으니 공공의 체계적인 행정지도가 있어야 한다.
현재 민간부분의 도시개발사업의 90%이상이 주거형 도시 개발 사업으로 기 존 시가지내 재개발 재건축사업을 제외한 민간주택공급의 주요 수단으로 활용 되고 있는 바 민간 주도의 도시개발사업의 활성화를 통하여 민간의 택지, 주 택공급을 원활히 하기위해서는 사업추진상의 문제점과 제도상의 보완이 필요 하다. 이 중에는 복잡한 도시개발사업의 시행절차의 개선이 필요하다. 기간의 문제도 있지만 절차를 간소화 함 으로써 얻는 실익이 클 것이다. 또한 효율적 이고 합리적인 체비지 계획 관리방안이 필요하다. 이는 수익성 구조에 막대한 영향을 미치기 때문이다.
행정운영도 제도에 따라 경직되지 않도록 유연하고 합리적인 조정이 가능한 근본적인 시스템 개혁이 필요하다. 제도개선은 개별 법률이 상이하고 중앙과 지방 정부의 지원 및 시책활용 여건이 상이하여 일률적 개정은 곤란하다. 도 시용지에 대한 수요가 증가하고 선진국에 비해서도 크게 부족한 실정이므로 도시개발사업에 활성화를 위해 토지규제 완화가 필요하다. 또한 기존의 행정 조직도 주민발의에 대비하여 시스템 정비가 필요하다. 중앙부처에서도 독립적 으로 운영하고 있는 개별 법률의 제도적 정비 또한 그러한 것이다.
도시개발법이 제정된 후 전국 개발 후보지에서 도시개발 사업이 진행되고 있다. 이에 편승하여 많은 미성숙한 도시개발사업 시행사가 설립되어 문제점 을 야기하고 있다. 자본과 능력, 경험을 겸비하지 않고 기득권만을 확보하려는 업체를 솎아낼 수 있도록 제도를 정비하고 이를 위해서는 도시개발 전문 업체 의 꾸준한 양성이 필요하다. 합리적이고 과학적인 체계를 갖춘 전문가 양성이 야말로 공공과 민간에게 필요한 해법이기도 하다. 이와는 별도로 행정적인 측 면에서 보면, 도시개발사업은 일종의 전문가를 필요로 하는 사업이다. 지방자 치단체 도시개발 전문부서에 전문가를 공채하거나 지속적인 교육이 이루어 져 야 할 것이다.
환지방식 도시개발사업의 주체는 민간이기 때문에 그 의사결정 기준은 전적 으로 사업의 수익성에 좌우된다 할 수 있다. 그러나 도시개발 자체는 공공성 이 요구되며 이에 대한 충돌이 있기 마련이다. 이에 민.관 협의의 기초로서 해당 사업별 정밀 사업성 분석이 필요하다. 도시개발사업을 통해 조성한 공간 은 불특정 다수시민이 최종소비자가 됨으로써 해당구역은 물론 주변지역까지 상호 영향을 주기 때문에 이 또한 공공성이 요구되는 사업이라 할 수 있는 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the present state of existing urban development projects, to discuss limits of the projects and a reform measure, and to apply a solution to the existing projects by referring to urban development system.
In a practical manner, urban development projects have to take effect by participation of local citizenry, and a government related organization must practice housing land development without a break by supporting to each local self-governing body.
If the government depends on private enterprises in case of residential development, the basis of urban form will collapse. Accordingly, it is necessary to enforce administrative guidance on it by the relevant government ministries.
In fact, 90% or more of urban development projects by private enterprises depend on civic housing area development with the exception of civic rebuilding. As things turned out, the enterprises lead the housing supply. For this reason, there is need to revitalize urban development projects by them. More than anything else, the relevant authorities should supply the point at issue in relation to urban development projects by simplifying the cumbersome processes of the law.
And it is necessary to prepare an efficient and a rational plans of management for an area of land secured by the authorities in recompense of development outlay. Because it has fairly affect on an earning rate. But the projects demand public character, and non specified numerous citizens are final consumers of developed area by the projects.
At this point, there is need to analyze an efficiency of business by related projects based on discussion between government enterprise and private one. And it is necessary to cultivate special industries of urban development projects. Because the cultivation of specialists with a rational and a scientific system is a key of solution for the projects. Accordingly, such a program will contribute to both agencies.
In administrative side, urban development projects have need of specialists related the task. The government has to invite openly specialists for related part of self-governing bodies in each locality and bring up them without a break.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 1
• Ⅱ. 도시개발사업의 이론적 고찰 = 3
• 1. 도시개발사업 = 3
• 1) 도시개발사업의 개념 및 목적 = 3
• 2) 도시개발사업의 종류와 특성 = 4
• 3) 택지개발사업 = 5
• 4) 토지구획정리사업 = 6
• (1) 토지구획정리사업법의 연혁 = 6
• (2) 토지구획정리사업의 개념과 특징 = 8
• (3) 토지구획정리사업의 시행절차 = 9
• (4) 토지구획정리 사업의 평가 = 10
• 5) 도시개발사업의 시행방식 = 11
• 6) 개발계획 수립기준 = 13
• 7) 도시개발사업의 시행절차 = 15
• (1) 사업시행지구의 분할 = 15
• (2) 도시개발사업의 시행절차 = 16
• 2. 환지방식에 의한 도시개발사업 = 18
• 1) 환지방식에 의한 도시개발사업의 정의 및 특성 = 18
• (1) 환지방식의 정의 및 개념 = 18
• (2) 환지방식의 특성 = 19
• (3) 환지방식의 분류 = 20
• (4) 환지방식의 장점과 단점 = 20
• 2) 환지방식에 의한 도시개발사업 시행절차 = 20
• (1) 시행과정 = 20
• (2) 시행과정상의 주요내용 = 22
• 3) 감보 = 25
• (1) 감보의 개념 = 25
• (2) 감보의 종류 = 26
• (3) 감보율의 산정방법 = 26
• Ⅲ. 구미시 환지방식 도시개발사업의 실태분석 = 29
• 1. 구미시 도시개발사업의 현황 = 29
• 1) 구미시 도시계획 시설 현황 = 29
• 2) 환지방식 도시개발사업 현황 = 31
• 3) 수용방식 택지개발사업 실적현황 = 33
• 4) 도시정비사업 예정 = 35
• 2. 지구별 환지방식 도시개발사업의 실태분석 = 36
• 1) 지구별 사업시행 실태 = 36
• (1) 봉곡지구 = 36
• (2) 형곡지구 = 39
• (3) 문성지구 = 41
• (4) 그 외 지구 = 45
• 2) 시행주체별 사업시행 실태 = 50
• 3) 지구별 사업요소 기간별 실태 = 51
• 4) 지구별 환지감보율 실태 = 52
• 5) 공공용지 확보 실태 = 53
• 3. 구미시 도시개발사업의 문제점 = 54
• 1) 제도의 문제점 = 55
• 2) 계획의 문제점 = 57
• 3) 시행운영의 문제점 = 57
• (1) 시행절차의 문제 = 58
• (2) 사업비 조달의 어려움 = 58
• (3) 택지조성 후 개발 지연 = 58
• (4) 환지방법의 연구와 개선 = 59
• (5) 투기적 지가상승 = 59
• Ⅳ. 환지방식 도시개발사업의 개선방안 = 60
• 1. 환지방식 도시개발사업의 구미시 주민들의 평가 = 60
• 1) 계획 및 제도의 인식평가 = 60
• 2) 시행 및 운용의 인식평가 = 61
• 2. 도시개발사업의 개선, 발전방안 = 61
• 1) 다양한 토지취득방식의 연구 = 61
• 2) 개발계획 수립 시 동의 요건 = 63
• 3) 구역지정 및 개발계획 = 64
• 4) 기반시설의 설치와 비용부담의 명확화 = 65
• 5) 민·관 합동 개발의 적극적 도입 및 활성화 = 65
• Ⅴ. 결론 = 70
• 참고문헌 = 73
• （Abstract） = 76