항만재개발사업 매각부지의 물리적 공공성 확보방안 연구 : 부산항 북항1단계 항만재개발사업 지구단위계획 비교분석을 중심으로 = A Study on Securing the Physical Publicness for Port Redevelopment Project Land for Sale

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze the revised district unit plan to evaluate its physical publicness and propose improvement directions. The logistics environment is undergoing rapid changes due to factors such as the increase in vessel size, containerization of cargo, and the growth of ports and hinterland cities. As a result of these changes, port facilities located in urban areas are shifting towards suburban areas. The idle port areas resulting from the relocation of port facilities require functional transformations. the first stage of Busan North Port Redevelopment Project is a project aimed at redeveloping the port areas following the relocation of Busan North Port, located in the downtown area of Busan (Jung-gu and Dong-gu), to the new Busan Port (Gangseo-gu), which is located in the suburban area of Busan. During the progress of the first stage of Busan North Port Redevelopment Project, concerns about the lack of publicness have been raised by the civic society. In order to address the issue of publicness raised by the civic society, the project implementers and relevant administrative agencies have established a district unit plan, taking into account the opinions of civic organizations and local experts through a consultative committee.
The concept of publicness is defined in various aspects such as social, economic, and administrative contexts. Previous studies have examined the methods of ensuring publicness for the entire site developed through port redevelopment projects. However, there is a significant lack of research on the impact of district unit plan that directly influence the construction of buildings. Therefore, this study aims to analyze the influence of district unit plan on physical publicness.
The impact of district unit plan on publicness was analyzed by examining the changes in the content of the planned district unit plan. Additionally, architectural simulations were conducted to assess visual changes. The analysis results confirm that district unit plan can enhance physical publicness.
In addition, in this study, a focus group interview (FGI) was conducted with experts to verify the changes in physical publicness resulting from the district unit plan. The FGI results confirmed that district unit plan has a positive impact on securing physical publicness. It was observed that the effects vary depending on the content of district unit plan, and some experts expressed concerns about the effects may be minimal, and there may be concerns about excessive regulations leading to reduced economic feasibility.
This study analyzed the possibility of securing physical publicness through district unit plan, which is a novel research area with limited prior studies. In the future, it is necessary to compare and analyze the differences in perceptions of publicness among stakeholders. Additionally, more case studies are needed to further explore this topic.

국문 초록 (Abstract)

물류환경은 선박의 대형화, 화물의 컨테이너화, 항만 및 배후도시의 성장 등으로 급격히 변화하고 있다. 물류환경 변화에 따라 도심에 위치한 항만시설은 도시 외곽지역으로 이동하고 있는 추세이다. 항만시설의 이동으로 유휴(遊休)화된 항만부지는 기능전환이 필요하다. 부산항 북항 1단계 항만재개발사업은 부산 원도심(부산시 중구·동구)에 위치한 부산항 북항이 부산 외곽지역인 부산항 신항(부산시 강서구)으로 이전함에 따라 항만부지를 재개발하는 사업이다. 부산항 북항 1단계 항만재개발사업 진행과정에서 시민사회는 공공성 결여 문제를 제기하였다. 사업시행자 및 관련 행정청은 시민사회에서 제기한 공공성 결여 문제를 해결하기 위해 지구단위계획을 수립하였다. 해양수산부에서는 시민단체, 지역 전문가로 구성된 추진협의회를 활용하여 지역사회의 의견을 지구단위계획에 반영하였다. 본 연구의 목적은 지역사회 의견을 반영한 지구단위계획을 기존계획과 비교분석하여 물리적 공공성 확보방안을 연구하고자 한다.
공공성의 개념은 사회, 경제, 행정 등 다양한 측면의 다양한 의미로 정의하고 있다. 선행연구는 항만재개발사업을 통해 조성되는 부지 전체의 공공성 확보방안을 연구하였다. 그러나, 실제 건축물에 영향을 주는 지구단위계획에 관한 연구는 부족하다. 따라서, 본 연구는 지구단위계획이 물리적 공공성에 미치는 영향을 분석하고자한다.
지구단위계획이 공공성에 미치는 영향은 지구단위계획 내용의 변화를 분석하여 확인하였다. 또한 시각적 변화를 판단하기 위해 건축 시뮬레이션을 시행하였다. 분석 결과 지구단위계획을 통해 물리적 공공성을 강화 할 수 있다는 것을 확인하였다. 또한, 본 연구에서는 지구단위계획 변경에 따른 물리적 공공성 변화를 검증하기 위해 전문가를 대상으로 포커스그룹 인터뷰(FGI)를 진행하였다. 전문가 포커스그룹 인터뷰(FGI) 결과 지구단위계획이 물리적 공공성 확보에 긍정적 영향을 주는 것으로 확인되었다. 지구단위계획 내용에 따라 효과가 미미하거나 지나친 규제로 경제성 저하를 우려하는 의견도 확인하였다.
본 연구는 지구단위계획을 통해 물리적 공공성 확보 가능성을 분석하였다. 선행연구가 없었던 새로운 연구이다. 향후, 이해관계자 간의 공공성에 대한 인식 차이 비교 분석이 필요하다. 그리고 더 많은 사례 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• Ⅱ. 이론적 고찰 5
• 제1절 지구단위계획 5
• 1. 지구단위계획의 내용 5
• 2. 공공성과 연관된 지구단위계획 기법 7
• 제2절 항만재개발사업 매각부지 10
• 1. 항만재개발사업 10
• 2. 항만재개발사업 매각부지 13
• 제3절 공공성의 개념 14
• 제4절 선행연구 분석 및 연구의 차별성 17
• 1. 선행연구 분석 17
• 2. 연구의 차별성 18
• 제5절 소결 19
• Ⅲ. 분석의 틀 20
• 제1절 항만재개발사업의 공공성 20
• 제2절 항만재개발사업 매각부지의 공공성 21
• 1. 절차의 공정성 21
• 2. 공공성 논란(유사 주거시설) 22
• 3. 매각부지의 물리적 공공성 확보방안 계획 요소 27
• 제3절 소결 30
• Ⅳ. 부산항 북항 1단계 항만재개발사업 매각부지 사례 연구 31
• 제1절 분석 대상 선정 31
• 제2절 지구단위계획 비교분석 32
• 1. 분석 개요 32
• 2. 지구단위계획 비교분석 33
• 가) 건축한계선 33
• 나) 건폐율 34
• 다) 공개공지 34
• 라) 옥상정원 36
• 마) 고층부 건축한계선 37
• 바) 고층부 건축물방향성 38
• 제3절 지구단위계획을 통한 공공성 변화 확인 39
• 제4절 FGI를 통한 공공성 변화 검증 43
• 1. 연구대상 43
• 2. 질문내용 44
• 3. 지구단위계획을 통한 물리적 공공성 변화에 대한 전문가 인식 45
• Ⅴ. 결론 48
• 제1절 연구 결과 요약 및 시사점 48
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구 방향 49
• 참고문헌 50
• ABSTRACT 53
• 부록 56