공동주택 개발사업에서 사업수익에 따른 수지분석 항목의 민감도 분석 = (A) study on the sensitivity analysis of financial analysis on profits in apartment housing development

국문 초록 (Abstract)

최근 건축계는 건축개발사업의 전성기를 맞이하고 있다. 공동주택 개발사업은, 주택시장의 분위기가 사업의 주요 요인 중 하나였던 예전의 상황과 달리, 투자자금의 모집과 사업부지 물색 등의 어려움으로 타당성 분석의 정밀도가 점차 중요시 되고 있다. 이러한 주택시장의 제반 여건 속에서 주택사업의 타당성에 관련된 많은 연구들이 이루어 졌으며, 대부분의 연구들은 의사결정, 타당성 분석모델, 타당성 조사 실태분석 등의 정성적 연구 또는 주택가격에 대한 특성가격 함수 모델(hedonic model)이나 요인비교분석, 리스크분석, 단기 시장예측, 수요 예측, 주택시장의 구조분석에 관한 연구들이 대부분을 이루고 있다. 그러나 정작 타당성 분석에 있어 가장 중요한 재무분석에 해당하는 수지분석 자체에 대한 연구는 찾아보기 힘들다.따라서 본 연구는 사업 타당성 분석 시 수지분석 항목의 주요한 변수로 공사비․지가․분양률이라 할 수 있을 것이고, 이러한 항복들이 일정 범위(실무적으로 발생 가능한 범위)에서 변화함에 따른 수지분석 항목들의 추세 및 통계를 분석하고 이를 위해 수지분석 시 필요한 제반조건을 설정하였으며 분석대상으로 기 분양된 12개의 프로젝트를 선정하였다. 분석에 있어서 수지분석항목의 민감도 분석에 대하여 공사비․지가․분양률을 입력변수로 수지분석 시뮬레이션을 실시하여 사업수익의 변화에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계분석을 하였다.본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.(1) 민감도 분석결과 채택된 수지분석 항목 중 PF금융비용과 중도금금융비용의 민감도가 가장 크며, 특히 PF금융비용의 민감도는 지가가 상승할수록 상대적 크기가 월등히 증가하므로 PF금융비용을 제외한 다른 항목들의 민감도는 지가가 상승할수록 감소함을 분석하였다. 또한 PF금융비용, 중도금 금융비용, 대리사무용역료, 분양대행 수수료, 건설자금이자, 이외의 항목에 대한 민감도는 극히 작음을 분석하였다. 공동주택 개발사업에 있어서 사업수익에 따른 수지분석 항목의 민감도 분석에 미치는 영향으로는, 중도금 금융비용의 경우 동일 지가에서 용적률이 증가하면 민감도가 증가하는 것으로 분석되었다.(2) 건설자금이자의 매출비에 대한 분석을 통하여, 분양률이 동일할지라도 지가가 낮은 지방사업일수록 건설자금이자의 부담이 증가함을 분석하였다.(3) 수지분석 항목의 추세분석을 통하여 지가와 공사비 및 분양률의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 변화 추세를 분석하였으며, 이를 통해 개발사업에 있어서 타당성 분석의 정밀도를 높일 수 있을 것이며, 지가와 공사비에 따른 리스크 요인을 식별하는데 도움이 될 것이다. 또한 수지분석 항목의 통계분석을 통하여 지가와 공사비 및 분양률의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 매출비에 대한 분포 범위나 평균치와 같은 통계치를 분석하였으며, 이를 통해 수지분석 시 각 항목에 대한 적정 매출비를 판단하는데 도움이 될 것이다.본 연구에서 가정한 제반조건이 향후 법규나 시장상황 등으로 인해 변경된다 할지라도 본 연구에서 제시된 방법으로 수지항목에 따른 민감도를 중점적으로 분석하였다. 채택된 12항목 외에 향후 대상 수지분석항목의 폭을 넓혀 전반적인 민감도 분석에 대해 고려할 수 있는 방법의 모색이 필요하고, 아울러 전체적인 사업성분석 툴에서 국한된 항목을 선별하여 분석하는데 상당한 시간이 걸리는 문제점에 대한 개선방안을 마련하야 할 것이다.