재건축 아파트 사업추진 단계별 가격변동에 관한 연구 : 창원시 의창구, 성산구를 중심으로 = A Study on Price Changes by Phases of Apartment Reconstruction Project; Focused on Uichang-gu and Seongsan-gu, Changwon-si

국문 초록 (Abstract)

국문초록

재건축 아파트 사업추진 단계별 가격변동에 관한 연구
- 창원시 의창구, 성산구를 중심으로 -

이 영 도
창신대학교 부동산경영대학원
부동산경영학과

본 연구에서는 창원시(의창구, 성산구) 중에서 재건축 사업이 진행중인 아파트들의 가격 변동에 대해서 연구하였다. 창원시 재건축 아파트를 자세히 분석해 보면 재건축 아파트 사업추진 단계별로 가격 상승 폭도 다르다. 재건축 아파트 사업추진 단계는 여러 가지로 구분 할 수 있으나 본 연구에서는 기본계획수립, 건축물 안전진단, 정비계획수립 및 정비구역지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 8가지 단계로 구분하였다.
공간적 범위는 창원시(의창구, 성산구) 재건축 아파트 단지이다. 공간적 범위를 설정한 이유는 경남에서는 창원시가 가장 많은 재건축, 재개발 사업이 활발하게 사업을 추진하고 있으며, 특히 의창구, 성산구에는 노후불량한 아파트가 많으며 재건축 아파트 단지가 주류를 이루고 있어 재건축 관련 자료가 많아 자료를 수집하기 용이 할 뿐만 아니라 창원시 안에 아파트 가격을 주도하고 있다. 시간적 범위는 창원시(의창구, 성산구) 재건축 아파트 단지 중 실거래가격을 2008년부터 2020년까지 매월 단위로 매매가격이 빈번하지 않아 KB부동산에서 공시하는 2008년1월부터 2020년11월까지 단지별, 평형별 평균매매가 변동을 월별로 설정하여 패널데이터를 통해 본 연구의 실증분석을 하기 위한 모형을 제시하는데 있어 3단계의 단계적인 접근을 하였다. 1단계는 하우즈만 검정(Hausman test)을 통해 고정효과모형과 확률효과모형의 차이를 통해 어느 모형이 더 적합한지를 판단하였다. 2단계는 하우즈만 검정을 통해 고정효과모형과 확률효과모형 2개의 모형 중 적합한 하나의 모형을 선택하였다. 3단계는 본 실증분석 결과에서 선택된 확률효과모형을 전체모형(모형 1)과 재건축단지특성+재건축추진단계특성 모형(모형 2), 재건축단지특성+거시경제특성 모형(모형 3)에 맞게 제시하여 사업추진 단계별 재건축 아파트 가격변동 요인을 파악 할 수 있었다.
본 연구의 시사점 다음과 같다. 첫째, 재건축 아파트와 가격변동에 관한 연구는 서울시(강남구 등)에 관한 연구는 있었지만 연구자료가 적은 지방에 특히 경남 창원의 재건축 단지를 패널데이터를 통한 실증분석을 각 추진단계별 월간 시차를 두고 변동추이를 연구 했다는 것에 의미가 있다.
둘째, 실증분석을 통해 아파트 재건축에 따른 여러 가지 요인들 중에 사업추진 단계별 가격변동은 주식 시장과 달리 즉각적으로 가격에 반영되지 않고 일정 기간을 두고 거래가 이루어지면서 아파트 가격에 반영되어 짐을 알 수 있었다.
셋째, 사업추진 단계에 따라 아파트 가격이 오르락 내리락 하지만 사업이 추진되어 마무리되는 시기에는 최초 사업을 추진하기 전 보다는 아파트 가격은 상승 하는 것을 알 수 있었다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성 5
• 제2장 아파트 재건축사업에 관한 이론적 접근 및 선행연구 검토 6
• 제1절 재건축사업의 의의 6
• 1. 재건축사업의 개요 6
• 1) 재건축사업의 개념 6
• 2) 재건축사업의 특징 6
• 2. 재건축사업의 유형 7
• 1) 공동주택 재건축 7
• 2) 단독주택 재건축 7
• 3. 재건축사업 관련법규 및 주요연혁 7
• 1) 1984년 4월 10일 “집합건물법” 제정 7
• 2) 1987년 12월 4일 “주택건설촉진법”개정 7
• 3) 1988년 6월 16일 “주택건축촉진법 시행령” 개정 8
• 4) 1993년 2월 20일 “주택건설촉진법 시행령”개정 8
• 5) 1994년 1월 7일 “주택건설촉진법” 개정 8
• 6) 1994년 7월 30일 “주택건설촉진법 시행령” 개정 8
• 7) 1997년 12월 13일 “주택건설촉진법”개정 9
• 8) 1999년 2월 8월 “주택건설촉진법 시행령” 개정 9
• 9) 1999년 4월 30일 “주택건설촉진법 시행령” 개정 9
• 10) 1999년 12월 7일 “주택건설촉진법 시행령” 개정 10
• 11) 2000년 1월 28일 “주택건설촉진법” 개정 10
• 12) 2002년12월30일 “도시 및 주거환경정비법”제정 2002년 7월 1일 시행 10
• 13) 2003년 5월 29일 “주택건설촉진법”전면개정(주택법으로 명친 변경) 10
• 제2절 아파트 재건축 사업추진 단계와 가격변동 11
• 1. 아파트 재건축사업의 의의 11
• 2. 아파트 재건축 사업추진 단계와 가격변동 11
• 1) 아파트 재건축 사업추진 단계 11
• 2) 아파트 재건축 사업추진 단계와 가격변동의 관련성 17
• 제3절 선행연구 및 선행연구와의 차별성 20
• 1. 선행연구 20
• 1) 재건축 아파트 가격변동의 선행연구 20
• 2) 재건축 아파트 사업추진 단계와 가격변동의 선행연구 21
• 2. 선행연구와의 차별성 22
• 제3장 창원시 재건축사업의 현황 24
• 1. 창원시 정비사업 현황 24
• 2. 창원시 의창구·성산구 재건축 추진현황 27
• 3. 창원시 의창구·성산구 선정된 자료 현황 29
• 1) 대원1구역(현대아파트) 30
• 2) 신월2구역(신월주공아파트) 32
• 3) 가음8구역(럭키아파트) 34
• 4) 상남1구역(대우아파트) 36
• 5) 신촌1구역(양곡아파트) 38
• 제4장 창원시 재건축 아파트 사업추진 단계별 가격변동에 대한 실증연구 40
• 1. 자료 및 변수의 정의 40
• 1) 자료 40
• 2) 변수의 정의 41
• 2. 기술통계분석 41
• 3. 실증분석 결과 45
• 제5장 결론 52
• 1. 연구결과의 요약 52
• 2. 연구의 시사점 52
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 53
• 참고문헌 54
• ABSARACT 56