임대 후 분양전환주택 하자담보책임의 문제점과 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘과 하마스·헤즈볼라간의 전쟁 등으로 인한 세계 경제의 침체와 대통령의 탄핵으로 인한 국내 정치의 불안으로 경제의 불확실성이 커지면서 건설시장이 매우 위축되고 있다. 현재 우리나라의 주거 형태 중 아파트가 차지하는 비율이 78.7%를 넘어서고 있는데, 아파트 분양시장이 위축되고 있으며 건설회사들의 도산은 2021년 이후 계속 증가세에 있으나 공동주택의 하자소송의 기세는 꺽일 줄을 모르고 지속되고 있다.
한편, 서민의 주거대책 마련에 중추적인 역할을 하고 있는 임대주택 공급은 코로나19로 인하여 공급감소 이후 회복되지 못하고 있다. 특히 민간의 임대주택 건설실적이 상당부분 회복되지 못하고 있는데, 이는 민간이 공급하는 임대주택은 주로 영세한 주택건설업자에 의해 운영되고 있는 실정으로, 임대기간 장기화로 인한 불확실성 증가, 부도위험, 부채증가, 민원문제 등을 우려하여 사업참여를 기피하기 때문이다. 또한 임대보증금 보증가입, 특별수선충당금 적립문제, 낮은 표준건축비, 분양전환 후 하자소송 우려 등도 임대사업자의 부담으로 작용하고 있기 때문이다.
특히, 임대주택의 하자와 관련하여 분양전환한 후 분양자의 하자담보책임에 관하여 그 기산점을 공동주택관리법과 집합건물법이 서로 다르게 규율되어 어느 법을 적용할 것인지 해석상 의견이 분분하다.
또한 하자판정기준이 국토교통부와 사법부가 서로 일치하지 않아 이를 이용한 수분양자들의 소송이 끊이지 않으며, 하자소송브로커 들이 이를 부추기고 있다.
이런 하자소송에서의 손해배상책임에 대해서도 건설사업의 사업주체인 시행자에 대한 손해배상책임과 수급인인 시공자의 손해배상책임을 집합건물법과 공동주택관리법에서 서로 다르게 규정되어 있어 그 적용에 대해서 혼란이 있는 것이 사실이다.
따라서 하자소송 실무에서 문제가 되는 내용에 대한 합리적인 해석론을 모색하고 ① 임대 후 분양전환주택의 전유부분에 대한 하자담보책임 기산일에 대하여 집합건물법의 개정을 통해 공동주택관리법과 통일화하고, ② 하자판정기준에 대해서는 법적효력을 갖추도록 관련 법을 개정하고, 이를 반영한 법원의 건설감정실무를 보완하도록 하고, ③ 손해배상책임에 대해서도 공동주택관리법에서 시공자를 다르게 해석하는 부분을 개정하여 혼란을 줄이도록 하였다.
이러한 연구와 논의를 통해 분양전환주택의 하자소송이 감소하여 이로 인한 사회 경제적 낭비가 최소화 되고, 임대주택시장의 활성화 및 공급증가와 수분양자의 쾌적하고 안정된 주거생활이 확보되는 계기가 되었으면하는 바램이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구의 검토 5
• 제2장 임대주택 및 분양전환제도의 현황 9
• 제1절 임대주택의 개요 및 현황 9
• Ⅰ. 임대주택제도의 개요 9
• Ⅱ. 임대주택제도의 특성 10
• Ⅲ. 임대주택제도의 종류와 기능 11
• Ⅳ. 임대주택제도의 도입와 발전과정 17
• 제2절 분양전환제도의 개요 및 현황 25
• Ⅰ. 분양전환제도의 개요 25
• Ⅱ. 분양전환제도의 도입 및 발전과정 27
• Ⅲ. 공공임대주택의 분양전환 절차 32
• Ⅳ. 민간임대주택의 분양전환 절차 35
• Ⅴ. 분양전환주택의 현황 36
• 제3장 하자담보책임에 관한 법률 44
• 제1절 하자담보책임에 관한 법률 44
• Ⅰ. 법률 간의 관계 44
• Ⅱ. 민법상 하자담보책임 47
• Ⅲ. 건설산업기본법상 하자담보책임 48
• Ⅳ. 집합건물법상 하자담보책임 50
• Ⅴ. 공동주택관리법상 하자담보책임 52
• 제2절 외국의 하자담보책임 제도 55
• Ⅰ. 일본의 하자담보책임 55
• Ⅱ. 독일의 하자담보책임 61
• Ⅲ. 프랑스의 하자담보책임 64
• Ⅳ. 미국의 하자담보책임 66
• 제3절 분양전환 임대주택에 적용되는 하자담보책임 규정 69
• Ⅰ. 집합건물법 69
• Ⅱ. 공동주택관리법 71
• Ⅱ. 집합건물법과 공동주택관리법의 비교 73
• 제4장 분양전환주택 하자담보책임의 문제점 75
• 제1절 하자담보책임 기산일의 불일치 75
• Ⅰ. 집합건물법 개정 전 기산일 77
• Ⅱ. 집합건물법 개정 후 기산일 78
• Ⅲ. 하자담보책임 기산일 보완의 필요성 79
• Ⅳ. 하자담보책임 기산일 적용상의 문제 81
• 제2절 하자판정기준의 표준안 부재 82
• Ⅰ. 국토교통부의 하자판정 기준 83
• Ⅱ. 서울중앙지방법원의 건설감정실무 84
• Ⅲ. 하자판정기준의 부재 85
• 제3절 손해배상책임 주체의 혼선 87
• 제5장 분양전환주택 하자담보책임의 개선방안 90
• 제1절 하자담보책임기간 기산점의 개선방안 90
• Ⅰ. 하자담보책임기간 기산점의 통일화 90
• Ⅱ. 하자담보책임기간 기산점 적용 혼란의 최소화 93
• Ⅲ. 하자분쟁 예방 및 방지효과 94
• 제2절 법적 효력을 갖춘 하자판정기준의 수립 99
• Ⅰ. 공동주택관리법의 개정 100
• Ⅱ. 공동주택관리법 시행령의 개정 102
• Ⅲ. 하자판정기준 고시의 개정 104
• Ⅳ. 건설감정실무의 보완 104
• 제3절 손해배상책임 주체의 명확화 105
• Ⅰ. 시공자의 손해배상책임의 제한 105
• Ⅱ. 사업주체(시행사)의 무자력시 손해배상책임 106
• Ⅲ. 사업주체(시행사)와 시공자의 공동손해배상 책임 107
• Ⅳ. 공동주택관리법의 개정 109
• 제5장 결론 111
• 참고문헌 113