노후소득보장을 위한 주택연금제도의 활성화 방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 세계 최저 수준의 출산율과 급속한 고령화 진전으로 노년층 부양문제가 사회적 이슈로 대두되고 있으며, 초고령 사회로의 진행 또한 빠르게 진행될 것으로 예상된다. 우리나라의 고령층 대부분은 은퇴 후 노후생활을 영위하기 위한 절대 금융자산이 부족할 뿐만 아니라 소유자산의 구성도 주택 등 부동산에 지나치게 편중되어 있어 실질적인 노후 소비생활 보장책이 미흡한 실정이다. 뿐만 아니라 퇴직금과 국민연금을 통한 노후생활 영위는 점점 현실성을 잃어가고 있는 추세이다. 따라서 현행의 사회보장제도 이외에 노년층에게 경제적 안정을 지원할 수 있는 역모기지제도를 적극 활용할 필요가 있다. 역모기지제도는 주택을 소유하고 있지만 주기적인 소득이 없는 고령층에게 노후소득보장을 제공하는 제도이다.
2007년 7월부터 주택금융공사에서 역모기지제도의 일환으로 주택연금제도를 도입하여 판매하고 있는데 고령자의 유동성을 보완하기 위하여 한국주택금융공사가 보증하고 금융기관이 취급 운용하고 있다. 주택을 소유하지 못한 고령층에 대한 지원도 미흡한 상황에서 주택을 소유한 고령자에게 각종 세금혜택을 통한 역모기지제도를 지원하는 것이 형평성에 맞지 않는다는 비판도 있지만, 정부의 재정지원을 최소화하면서 노후생활을 지원할 수 있는 주택연금제도를 활성화할 필요가 있다. 정부는 고령자의 주거안정과 노후소득을 보장하고 소비와 투자를 활성화 시킬 수 있도록 주택금융공사와 금융기관의 상품성 있는 다양한 주택연금 개발과 활성화를 적극 지원해야 한다.
이와 관련하여 본 논문에서는 역모기지제도와 관련된 선행연구 분석과 각종 문헌 조사 방법을 통해 자료를 수집, 이론적 고찰을 하고, 우리나라의 공적보증 주택연금과 미국의 공적보증 역모기지 운영현황과 사례를 비교 연구하였다. 또한 실증분석으로 한국주택금융공사의 ‘주택연금 가입자 운영현황’과 ‘2012년도 주택연금 수요실태조사’를 통하여 향후 주택연금의 수요 전망 및 주택연금의 비활성화 요인을 파악 분석하고, 주택연금 활성화 방안을 제시하였다. 따라서 노년층의 안정적인 노후경제생활을 위한 한국주택금융공사 공적보증 주택연금 활성화 방안으로 다음과 같이 제안을 하고자 한다.
첫째, 공적보증 주택연금은 상품의 특성상 장수위험, 금리위험, 주택가격 변동위험, 비용위험 등 다양한 위험을 내포하고 있는데, 사실상 이러한 위험들로 인하여 상품의 다양성을 추구하는데 여러 가지 한계가 있다. 또한 이러한 각종 리스크와 관련된 통계자료가 부족하고, 정형화된 관리기법 및 전문 인력이 거의 없는 실정이다. 따라서 공적보증 주택연금의 상품구성이 보다 다양화 되고 빠른 시일 내에 정착되기 위해서는 무엇보다도 이와 관련된 리스크 평가와 관리기법의 지속적인 연구 및 개발이 병행되어야 하고, 또한 이를 담당할 전문 인력의 양성이 필요하다.
둘째, 주택연금 지급방법을 보다 다양화하는 방안을 모색할 필요가 있다. 현행 공적보증 주택연금의 대출금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식을 사용하고 있다. 하지만 고령층으로 갈수록 의료비 등 예기치 못한 거액의 자금이 일시에 필요한 경우가 발생하고, 실제로 미국의 공적보증 주택연금인 HECM도 신용한도설정방법(종신혼합지급방식)이 가장 선호되는 방식임을 감안할 때 신용한도설정방법에서 일시대출한도의 확대 및 전면 적용을 고려함으로써 고령층의 자금수요에 대한 융통성을 제공할 필요가 있다. 이밖에도 상품구성과 관련된 여타 부분에서도 향후 소비자의 다양한 목소리에 귀 기울이며 고령층 수요자의 실질적 요구에 부합하는 상품으로 정착할 수 있도록 상품구성의 다양화 노력을 지속적으로 경주해야 할 것이다.
셋째, 공적보증 역모기지의 활성화 및 정착을 위해서는 제도의 이점과 이용방법 등에 대한 홍보 및 교육을 강화할 필요성이 있다. 특히 국내의 경우 주택연금이 정착하는 데 걸림돌 중의 하나가 주택상속에 대한 관행이라는 점에서 교육 및 홍보활동의 대상이 되는 고령자에 국한하기 보다는 미래 수요자이며 부모의 주택연금 구입관련 의사결정에 일정 역할을 담당할 수 있는 젊은 세대까지 확대할 필요가 있을 것이다. 아울러 주택에 대한 국민의식을 소유의 개념이 아닌 이용 개념으로 변화시키기 위한 지속적인 홍보활동 전개 및 의식변화를 위한 제반 여건도 마련되어야 할 것이다. 한편, 고령층을 대상으로 하는 직접적인 홍보 및 교육활동과 아울러, 미국의 HECM 홍보 전략과 같이 노인복지관련 업무에 종사하는 전문직 종사자들을 통한 간접적인 홍보 전략도 효과적일 것으로 여겨진다.
넷째, 공적보증 주택연금과 관련된 향후 과제로서 농촌에 거주하는 고령층을 위한 효율적인 연금 상품도 개발할 필요가 있을 것으로 여겨진다. 현재 시행되고 있는 공적보증 주택연금의 경우 농촌에 소재한 주택도 대상이 되고 있긴 하지만, 농촌에 거주하고 있는 고령층의 노후 생활에 실질적으로 도움을 줄 수 있을 만한 가치의 주택이 많지 않다는 점이 문제이다. 사실 농촌 부문이

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 6
• 제1절 역모기지(Reverse Mortgage loan)의 개념과 이해 6
• 1. 역모기지의 개념 6
• 2. 역모기지의 운영원리 7
• 3. 역모기지의 형태 8
• 4. 역모기지제도의 각종 리스크 10
• 5. 모기지와 역모기지의 차이점 14
• 제2절 고령화의 추이 전망 17
• 1. 인구 고령화의 추이전망 및 금융자산 구성 17
• 2. 공적 연금제도의 종류와 역모기지의 보완적 역할 33
• 3. 역모기지의 도입 필요성 38
• 제3절 우리나라와 미국의 공적보증 역모기지 운영현황 43
• 1. 한국주택금융공사 공적보증 주택연금(역모기지) 43
• 2. 미국의 공적보증 역모기지(HECM)의 운영사례 분석 59
• 3. 한·미 양국의 공적보증 역모기지제도 및 시장비교 69
• 제4절 선행연구 고찰 72
• 제3장 주택연금의 실증분석 77
• 제1절 주택연금 공급 현황 분석(2007. 7. 12∼2012. 7. 11) 77
• 1. 주택연금 가입 및 공급 현황 77
• 2. 주택연금 이용자 실태 현황 78
• 3. 가입자 현황 분석 78
• 4. 시사점 87
• 제2절 ‘2012년 주택연금 수요실태조사’분석 89
• 1. 조사개요 89
• 2. 조사 설계 89
• 3. 조사 결과 90
• 4. 시사점 101
• 제3절 주택연금의 경제적 효과 및 향후 잠재수요 추정 103
• 1. 주택연금의 경제적 기대효과 103
• 2. 주택연금 시장 전망 106
• 3. 주택연금 향후 잠재수요 추정 107
• 제4장 주택연금의 문제점과 활성화 방안 110
• 제1절 주택연금의 문제점 110
• 1. 주택연금의 비활성화 요인 110
• 2. 주택연금의 문제점 112
• 제2절 주택연금의 활성화 방안 117
• 1. 리스크관리를 통한 효율성 제고 117
• 2. 주택연금의 활성화 방안 122
• 제5장 결론 131
• 참고문헌 135