土地區劃整理事業의 課題와 發展方向에 關한 硏究 : 서울可樂地區를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 土地區劃整理 事業의 課題와 發展方向에 관한 硏究로서 江東區 可樂地區의 區劃整理 事業을 中心으로 事業의 立案부터 計劃, 實施段階에 이르기까지 그 과정을 檢討하여 문제점을 도출하고 이를 해결하기 위한 發展方向을 모색하려는 것이다.
土地區劃整理 制度는 20세기초 독일에서 발달하여 1930년을 前後한 時期에 우리나라에 導入된 이래, 우리나라 都市의 成長, 發展에 크게 기여하여 왔다. 特히 1960年代 이후에는 급격한 都市化와 産業化로 인하여 都市에 人口가 폭발적으로 증가하자 旣存 都市의 擴張과 新市街地의 開發이 불가피하게 되었는데, 土地區劃整理 事業은 이러한 時代的 상황에 부응하면서 우리나라 都市開發에 主導的 役割을 담당하여 왔다.
土地區劃整理 事業이란 土地所有者들로 하여금 都市化가 創出하는 開發利益의 적절한 몫을 社會에 還元하고 나머지를 그들이 차지할 수 있게 함으로서 自發的으로 都市開發에 참여하도록 하는 것이다.
다시 말하연 全面買收에 의한 都市開發과는 달리 土地所有權을 그대로 尊重하는 한편 施行廳에게 아무런 財政負擔을 주지 않으면서 都市開發의 目的을 달성할 수 있는 技法이라고 할 수 있다. 土地所有者는 道路, 公園그리고 필요한 公共用地로서, 그리고 또 開發에 필요한 비용부담 형식인 替費地로서 그들의 土地의 一部를 사회에 내어 놓는 代價로 開發된 土地를 換地로 받는다. 이러한 손쉬운 都市開發技法이 없었다면 우리는 지금보다는 더욱 無秩序한 都市의 開發을 보게 되었을 것이다.
그런데 區劃整理 事業이 우리나라 都市開發에 크게 기여하였음은 再論의 여지가 없지만 質的인 面에서는 만족할 만한 水準에 이르지 못하고 있는 實情이다. 다시 말하면 都市의 機能과 構造가 多樣化되고 市民들의 生活樣式이 변함에 따라 都市開發의 技法도 改善, 發展되어야 하는데 區劃整理 事業은 종래의 기법을 그대로 적용하여 왔다. 이런 까닭으로 1970年代에 絶頂을 이루었던 이 事業이 1980年代에 들어서서는 다소 停滯 現象을 나타내고 있다.
그러나 區劃整理 事業은 施行廳의 財政的 뒷받침이 없이도 都市開發을 施行할 수 있다는 長點과, 우리나라 都市의 財政形便을 고려할 때, 앞으로 상당기간 동안은 이 기법이 계속 活用될 展望이다. 따라서 지난날의 試行錯誤를 거울삼아 未來志向的이고 우리의 實情에 맞는 區劃整理 事業의 技法을 硏究 開發하여 停滯된 이 制度의 活性化를 기해야 한다는 認識하에 본 硏究가 進行되었다.
本 硏究는 우선 區劃整理 事業의 意義와 歷史的 背景, 特徵그리고 一般的인 理論을 검토하고 區劃整理 事業과 他部門과의 관련성을 살펴본 후, 현재 추진중에 있는 可樂地區의 土地區劃整理 事業을 事例硏究의 對象으로 채택하여 그 現況과 進行過程, 그리고 이 事業의 期待效果 등을 알아보았다. 그리고 종래의 區劃整理 事業과 可樂地區의 事業을 比較 檢討하연서 各 分野別로 發展시켜야 할 課題들을 도출하여 나름대로의 發展方向을 提示하였다.
特히 可樂地區 區劃整理 事業은 우리나라 區劃整理 事業史上 최초로 開發基本計劃을 수립 적용하였고, 都市設計 技法을 적용하여 空間構成까지도 試圖하였다는 점을 注目하연서 연구에 임하였다.
이러한 연구과정을 통하여 도출된 問題點으로 1. 都市計劃과 區劃整理 事業을 連繫시키는 開發基本計劃이 없이 단순한 區劃整理 事業만 施行하여 사업지구와 인접지역간에 균형과 조화를 이루지 뭇하고 있다.
2. 區劃整理 事業을 劃地의 分割이나 形質變更 그리고 단순한 平面整理로 인식한 나머지 空間構成에는 관심을 두지 않았다.
3. 區劃整理 事業으로 인한 엄청난 地價의 上昇으로 開發利益의 分配에 형평을 잃고, 때로는 投機의 對象이 되기도 하였다.
4. 換地의 指定이나 減步率을 決定하는데 있어서 合理性과 能率性의 未洽으로 公益과 私益의 調和를 이루지 뭇하고 있다.
5. 사업에 직접적으로 利害關係를 가진 住民의 참여가 원만하게 이루어지지 않음으로서 多數의 民怨이 發生되고 사업이 지연되고 있다.
이러한 문제를 해결하고 區劃整理事業의 活性化를 위한 發展方向으로서는
1. 都市計劃의 下位計劃으로서, 그리고 區劃整理事業의 上位計劃으로서 開發基本計劃을 수립하여 都市全體 地域과 隣近地域이 均衡과 調和를 이루도록 하여야 할 것이다.
2. 새로운 都市開發 技法을 연구하여 空間構成까지도 區劃整理事業이 담당하게 하여 아름다운 都市景觀을 조성하고 土地의 效用을 높여야 할 것이다.
3. 投機로 인한 地價上昇을 防止하여 開發利益의 均占을 기해야 할 것이다.
이를 위해서는 土地의 所有期間에 따라 減步率을 적용하고, 土地去來 許可制를 導入하여 公正한 土地去來風土를 조성해야 할 것이다.
4. 區劃整理事業에 관한 專門人力을 확보하여 換地指定이나 減步率 決定時 能率性과 合理性을 確保함으로서 公益과 私益이 조화를 이루도록 하며 開發利益의 社會還元도 圖謀해야 할 것이다.
5. 모든 計劃決定時 住民을 참여시킴으로서 개발에 따른 주민들의 저항을 방지하고 사업의 효과를 增進시켜야 할 것이다.
이러한 方案을 실제 사업에 적용시키는 데는 여러가지 어려움이 수반되겠지만 꾸준한 硏究와 努力으로 이를 극복하면서 이 制度가 가지고 있는 潛在力을 충분히 발휘토록 하여야겠다. 그리하여 1980年代는 물론 2000年代에도 우리나라의 都市開發을 區劃整理 事業이 主導하면서 이 制度가 이 땅에 定着되도록 최선의 노력을 다해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land Readjustment project originated in Germany had been introduced to Korea as a technique of urban Development around 1930, and rendered great service to the growth and Development of some cities.
Due to rapid urbanization and industrialization undergone since the 1960'th,'the explosive immigrants into urban area get inevitable momentum to expansion of old cities and development of new towns.
Land Readjustment technique had played major role in urban Development in Korea, complying with above transitional period.
Land Readjustment project is based on the principle that Land owners provide the public with some portions of their lands as a sort of public land, infrastructure such as roads, parks etc, and holding Land, set aside for the cost of development. In return, Land-owners get some portions of their lands as a type of Lot-rearrangement.
Land Readjustment project, as ideal technique for the urban development is on these assumptions that land owner gives appropriate shares of development-profits caused by urbanization back to the public, while the rest of land is shared by land-owners.
This technique had made land-owners lead to voluntary participation to urban development. Without this easy approach to urban development, we underwent worse-arranged developent of city than exizting state of it.
Land Readjustment approach has greatly contribute to urban growth as it's peak shown up in the 1970'th, but this approach has caused many unsatisfactory difficult problems to urban development in terms of quality of urban development.
In other words, as the functions and structures of city and ways of living were transformed into multifarious, conplicated, the new approach to urban Development should be imporved and cultivated.
In the future years, We should continue to apply this approach to further urban development, considering our city's financial capabilities which are enable tolproceedwith urban development without financial burdens of project implementing authorities.
Therefore, in view with previous trials and errors gained in inplementing various projects, I should push ahead with this study under the recognition to activiate existing urban development approach, while we should cultivate and explore new technique of oriented-future and indigenous to the soil of nature feature of our country.
This thesis aims at finding out the problems that have been revealed in the process of many previous Land Readjustment projects implementations, for example, a case study on going Karaksection Land Readjustment project, also making comparative study, comparing the previous Land Readjustment projects with on-going Karak-sections Land Readjustment project, and finally devising new measures to make it better.
Karak-section Land Readjustment project is based first in its history on formulation of extensive, basic planning of urban development and applying urban Design technique, a architectural plan to its practice.
In the space to follow, I try to point out many problems which were drawn out from previous studies and to explore new measures to make it better.
1. In the past, urban planning and Land Readjustment projects were carried out separately without joining together into one complete and extensive, basic urban planning.
As a result, project area and neibohoring area were subject to unbalanced growth.
For the measures to improve these adverse effects, I suggest that in the first place, we should formulate an extensive, basic urban planning as upper-concept of Land Readjustment plan and as sub-concept of urban planning.
2. The established Land Readjustment projects has placed emphasis on horizontal sub-divisions of land such as lotrearrangement without consideration of vertical architect urban planning. We should device new approach to Land Readjustment project, touching on vertical architectural planning and entire Land scoping of city's physical field.
3. As Land price of project area was sky-rocketing, it result in unequal allotment of Development-Profit and also unreasionable Land speculation.
We should improve new measures to share equal allotment of development-profit, Keeping land price from rapidly rising. For this purpose, we should apply differential reduction rates, depending on different period of Land-ownership and also foster fair atmosphere of Land-deal, introducing permission system on land-dealing.
4. The shortcomings in rationality and efficiency in determination of lot-rearrangement and reducation rates lead to unbalanced share of the public-profit and private-profit. We should encourage concerned experts to participate in above various determinations and seek to give Developmentprofit back to the public society.
5. As those many citizens who has direct interest in proposed project are reluctant to participate in all processes of project.
It cause mass of citizens to make pettitions and protests, finally in delay of project completion.
Finally, we are willing to urge a magnitude of interested citizens to take part in formulation and determination of various level of urban planning and also make every effort to increase effectiveness of proposed project.
Consequently, in conclusion of this thesis, the above new measures have many difficulties to apply those to practical stage, but we should continue to study to put it to good use of potentialities indigenous to Land Readjustment technique.
Therefore, in the 1980'th furthermore in the 2000'th, the new approach to Land Readjustment project will play Leading role in urban Development in Korea.
Also we should make best effort for this new approach to settle down this soil of nature feature of our country.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = 0
• 목차 = i
• 표목차 = iii
• 그림목차 = iv
• 국문초록 = 1
• 제1장 서론 = 5
• 제1절 연구의 목적 = 5
• 제2절 연구의 범위 및 내용 = 7
• 제3절 연구의 방법 = 8
• 제2장 토지구획정리 사업의 일반적 고찰 = 10
• 제1절 토지구획정리 사업의 의의와 법적 근거 = 10
• 제2절 토지구획정리 사업의 역사적 배경 = 13
• 제3절 토지구획정리 사업의 특징 = 15
• 제4절 우리나라 토지구획정리 사업의 실적 = 17
• 제5절 토지구획정리 사업 시행절차 = 20
• 제3장 토지구획정리 사업과 타부문과의 관련성 검토 = 24
• 제1절 도시계획과의 관계 = 24
• 제2절 택지개발계획과의 관계 = 26
• 제3절 도시정비계획과의 관계 = 27
• 제4절 도시설계와의 관계 = 27
• 제5절 환지설계와의 관계 = 29
• 제4장 가락지구 토지구획정리사업 실태분석 = 35
• 제1절 사례연구의 개요 = 35
• 제2절 사업시행전 가락지구의 현황 = 36
• 제3절 사업시행의 필요성 = 41
• 제4절 사업개요 및 진행상황 = 42
• 제5절 가락지구 토지구획정리 사업의 특징 = 48
• 제6절 도시설계기법 적용에 대한 기대효과 = 62
• 제5장 가락지구의 과제와 발전방향 = 65
• 제1절 환지의 지정(위치) = 65
• 제2절 환지의 부담(감보) = 69
• 제3절 주거환경 변화에 따른 주민의 지역 이탈 = 73
• 제4절 지가상승으로 인한 개발장애 = 76
• 제5절 사업지구의 주민보호 = 78
• 제6절 도시설계기법 적용 = 83
• 제7절 개발이익의 사회환원 = 85
• 제8절 주민참여 = 88
• 제6장 결론 = 90
• 참고문헌 = 94
• ABSTRACT = 96