민간 도시개발사업의 사업성 비교 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since Urban Development Act began to be executed in 2000, a variety of urban development projects financed by public and private funds have been implemented, and particularly, diverse mechanisms encouraging private capitals to participate in urban development projects have continued to be operated.The purpose of this study was to analyze feasibility of appropriation and replotting both of which serve to encourage private capitals to participate in urban development projects. For this purpose, the researcher reviewed Urban Development Act, examined various urban development projects and thereupon, sampled some model projects for comparative analysis.Currently, most of the urban development projects are intended to develop the housing sites. The area narrower than 100 thousand square meters tends to be appropriated, while the area between 100 thousand square meters and a million square meters tends to be developed for replotting.In order to compare the feasibility among urban development projects under the same conditions, the researcher applied two-fold standards, namely, 20% rental housing site and post-procurement replotting, and thereby, sampled Sorae Nonhyun and Sindong districts in Inchon. Then, the researcher calculated the project cost and profit of each method, and therewith, analyzed ratio of public rental housing site, fluctuation of rental housing site price, cost of apartment housing constuction, ratio of apartment housing site replotted, and the effect of land price variables on project feasibility.As a result, it could be confirmed that whether appropriation or post-procurement replotting is desirable depends on scale of development profits and apartment housing construction projects.On the other hand, as a consequence of sensitivity analysis, it was found that sensitivity was correlated positively with the ratio of apartment housing sites, and that the cost of rental housing sites was higher, the per-pyong construction cost was higher for apartment houses, and that the lower the ratio of replotted sites for apartment houses was, the urban development projects using the appropriation was more feasible.If developers should take into consideration the development profits and their financial capacity effectively, they would be able to choose more favorable project mode and design the land use plan more effectively.Since this study applied the same conditions for comparative analysis of urban development project feasibility, unique characteristics of each development project could not well be analyzed. In other words, the results of this study may not reflect the actual field conditions. So, in order to activate the urban development projects, it is deemed necessary to research into not only into their feasibility but also into the project implementation methods befitting the conditions of each project. Lastly, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will assess the urban development projects ex post facto to reform the current urban development system.

국문 초록 (Abstract)

2000년 도시개발법 시행이후 공공과 민간부문에서 다양한 형태의 도시개발사업이 진행되고 있으며, 특히 도시개발법 제정 취지에 따라 민간의 사업참여확대를 위한 제도적인 장치들이 지속적으로 반영되고 있다.본 연구에서는 이러한 배경하에서 민간부문에서 참여할수 있는 대표적인 사업시행방식인 수용방식과 매수후 환지방식에 대하여 사업성 관점에서 그 특성을 파악하고, 사업성을 비교 분석하기 위해 도시개발법에 대해 살펴보고, 현재 이루어지고 있는 도시개발사업 추진현황을 파악하였으며, 사례지역을 선정하여 각 사업방식별 사업성을 비교 분석하였다.현재 민간 도시개발사업은 대부분 주거용지 개발목적으로 이루어지고 있으며, 토지이용계획에 대한 제약이 적은 10만㎡이하의 수용방식과 10만-100만㎡의 환지방식에 대한 빈도가 높은 특징이 나타나고 있다.이에 따라 동일한 조건하에서 더 나은 사업조건을 파악하기 위하여 수용방식에서의 20% 임대주택용지 계획과 공동주택용지에 대한 매수후 환지라는 두가지 기준을 적용하여 인천 소래논현지구와 수원 신동지구에 대한 수용방식과 매수후 환지방식에 대한 사업비와 수익을 산출하고 각각의 사업성을 비교 검토하였으며, 공동주택 면적 비율, 임대주택용지 가격 변동, 공동주택 공사 비용, 집단환지 받는 공동주택용지 비율, 토지매입가격의 변수가 사업성에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다.그 결과 사업대상지가 가지는 개발이익의 규모, 토지개발과 공동주택건설에 따른 수익의 수준에 따라 수용방식이 유리한 경우와 매수후 환지방식이 유리한 경우로 나누어지는 것을 알 수 있었다.또한 민감도 분석에서는 공동주택 면적 비율이 높고, 임대주택용지 분양가격이 높으며, 공동주택 평당 공사비가 높고, 집단환지 받는 공동주택용지 비율이 작을수록 수용방식의 사업성이 좋은 것으로 분석되었다.이 결과를 통하여 사업시행자 입장에서는 개발이익과 자금동원 능력을 고려하여 보다 유리한 사업방식 선택과 토지이용계획 수립의 기준 설정이 가능하다고 하겠다.본 연구의 사업성 분석은 사업방식간 비교를 위하여 동일한 조건을 적용함으로써 각 사업별 시행과정에서 나타날 수 있는 특성을 파악하기에는 한계가 있으므로 본 연구에서 시행한 사업성 분석은 현실에서의 실제적인 내용과는 다르다는 한계를 가지고 있으며, 민간 도시개발사업의 활성화를 위해서는 사업성뿐만 아니라 사업대상지의 개별특성에 따른 적합한 사업방식에 대한 연구가 요구되며, 도시개발사업 준공이후의 사후 평가를 통하여 현행 제도에 접목할 수 있는 제도화 방안에 대한 연구가 필요할 것이다.