주택재개발사업의 참여주체별 개발이익 추정 = An Estimation of Profit by Each Participant in Housing Redevelopment Projects

국문 초록 (Abstract)

도시 노후화로 인한 물리적 생활환경 악화와 가용택지 및 주택공급 부족 현상에 따라 주거정비사업은 주택공급의 수단으로서 차지하는 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 이러한 주거정비사업 중 주택재개발사업은 도시 내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 기반시설을 정비하여 궁극적으로는 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 도시계획사업이다.
주택재개발사업의 참여주체는 크게 공공과 민간으로 구분되며, 민간은 토지등소유자인 조합과 세입자, 시공사, 일반분양자 등으로 구성된다. 주택재개발사업의 시행은 공공의 입장에서는 별도의 비용을 투입하지 않고 도시환경정비 및 기반시설을 확충할 수 있는 계기가 된다. 조합은 주거환경을 정비하는 동시에 자산가치의 증대효과에 대한 기대 때문에 적극적으로 추진하고자 한다. 또한 시공사는 사업의 참여함으로서 토지에 대한 비용부담 없이 주택건설을 통해 이윤을 창출하게 된다. 이처럼 주택재개발사업은 많은 이해관계자들이 존재하여 사업의 참여주체간 합리적인 이해조정이 요구된다.
그러나 추진과정에서 다양한 이해관계를 가진 참여주체간의 갈등과 대립으로 인하여 사업이 지지부진한 경우가 많으며 갈등관계의 첨예화로 사업이 중단되는 경우도 발생하고 있다. 갈등은 토지등소유자인 조합원, 행정기관 및 시공사를 비롯한 협력업체 등 관련 참여주체의 이해관계에 따라 다양한 유형으로 나타나고 있으며 사업절차상의 이권개입에 따른 비리발생으로 인한 것과 시행으로 인한 개발이익의 배분이 주요 갈등원인으로 분석된다.(강선호, 2008)
「도시및주거환경정비법」(이하 ‘도정법’)과 「도시재정비촉진을위한특별법」(이하 ‘도촉법’)의 제정 및 시행으로 각종 비리나 분쟁을 예방하기 위한 법적 토대는 마련되었으나 조합과 정비업체, 시공사간 유착이나 비리발생, 사업추진과정에서의 세입자와 조합원간의 보상비 등을 둘러싼 갈등은 계속해서 사회적 문제가 되고 있다.
이러한 문제점에도 불구하고, 현재 주택재개발사업의 참여하는 주체간 개발이익 배분에 대한 분석과 연구가 부족한 상황이다. 따라서 이러한 문제의 해결방안을 논의하기 위해서는 먼저 사업의 참여주체별 개발이익에 관한 실태분석이 필요하다.
이에 본 연구에서는 주택재개발사업의 시행으로 발생하는 참여주체별 개발이익을 추정하는 것을 목적으로 한다. 본 연구의 결과는 개발이익 배분에 관한 논의에 기초자료로 활용될 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study each participant in the development of a housing redevelopment project is estimated to profit.
The range of research administration between 2006 and 2008 authorized area of the 20 Housing Redevelopment Project in Seoul. Contents for disposal of a range management plan contained in the management and disposal plan and fund management plan contained in the matters of business income and expenses are.
The research by reviewing the general concept of development interests to learn, housing redevelopment projects in this study developed the concept and scope of interest was determined.
In this study, the economic value of development profits, gains from the business after business expenses were limited value.
The method of this study are as follows.
First, we analyzed the basis of the target area. Development of the components of profit before business assets, after business assets, and composed of business costs.
Next, Each was set to analyze the components of business assets, after business assets, and composed of business costs.
The characteristics of the target area of business volume, the subject of disposal of zoning owners and management, supply houses are three matters.
Small Areas and develop nine targets of the business profits will be used to estimate income and expenses were itemized by the data.
Depending on the ownership of traditional types of assets up for sale union, clearing the target members, the public's assets consist of. Value of the assets of the previous method of calculating the land area of the national and public lands in the country per ㎡, has been calculated by multiplying the common purchases.
If the members of his estate up for sale was used to end the asset valuation.
Thurs circumnavigation of the cost of business and direct and indirect cost, service fees, residential and commercial compensate, various charges, is business expenses.
The types of assets occurring after business apartments and shopping facilities and is Infrastructure .
Value of after business the House of Commons, where the common commercial housing sales price based on the estimated value.
Estimated profit participation for development of the principal members of the business, tenant, public, contractors, members of union and redivided into subjects and the subjects were estimated sale.
Results of as follos : The management and disposal plan appears that the profit is the result of the development.
The likelihood of the development gains made it possible for only a judge. and Development profits is difficult to know the degree of profit occurs.
Second, the estimated profit for each participant development.
Finally, estimated by calculating the sum total of development profits each participant
examined the rate of development gains.
Compared with an estimated development gains each participants analyzed, Estimate is the result. 35.5 percent of union members is up for sale. Member who can did not get a house is 1.6%.
Public is 44.5%. Contractor is 15%. The tenant is 3.2%.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 방법 및 범위 2
• Ⅱ. 이론적 고찰
• 2.1. 개발이익의 발생과 개념 5
• 2.2. 관리처분계획에 대한 이론적 검토 7
• 2.3. 선행연구의 검토 9
• Ⅲ. 기초분석 및 분석방법
• 3.1. 기초분석 15
• 3.2. 분석방법 19
• Ⅳ. 개발이익의 추정
• 4.1. 관리처분계획서의 명목상 개발이익 24
• 4.2. 참여주체별 개발이익 추정 26
• 4.3. 참여주체별 개발이익의 분석 39
• Ⅴ. 연구의 결론 및 한계
• 5.1. 연구의 결론 및 시사점 42
• 5.2. 연구의 한계 및 향후과제 43
• 참고문헌 44