서울시 역세권 청년주택 정책변화에 따른 공급가능 규모 분석 = Analysis of available supply capacity according to changes in Seoul's 2030 Youth Housing Policy

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the resumption of face-to-face classes following the stabilization of the COVID-19 situation, there has been an increase in demand for studio apartments near universities, further burdening students with housing expenses. The stability of housing for the young population is deteriorating due to a surge in lease scams. Despite the convenient accessibility to transportation, the 2030 Youth Housing policy implemented by the Seoul Metropolitan Government until April 2023 has resulted in inevitably high rental fees. Moreover, the policy tends to exclude student groups who find it difficult to rely on a stable income, including not only students but also young professionals entering society.
As of April 2023, a total of 44,147 units of Youth Housing in transit areas have been supplied, achieving approximately 68% of the policy goal of 65,000 units. However, the distribution of the housing supply has been unrelated to the distribution of the youth population, and although the supply is gradually increasing, including upcoming housing projects, it has been concentrated in specific districts.
In May 2023, the Seoul Metropolitan Government expanded the policy by introducing the concept of "Youth Safe Housing" and adding areas within 50 meters of major roads as new potential locations. However, it is anticipated that achieving the goal of supplying 120,000 units by 2030 will be challenging.
In this study, as a result of analyzing the 136 approved sites and platform separation distances as of March 2023, the average distance of platform separation in the approved sites was 255m.
An analysis of the up-zoning in the approved sites revealed that 113 locations (78%) up-zoning their zoning, with 60% (62 locations) changing from the third and second general residential areas to quasi-residential areas or general commercial areas. In other words, the range of 250 to 350 meters from transit areas lacks areas suitable for up-zoning, and due to concerns such as public complaints, most projects were implemented within the 250-meter range of transit areas.
In May 2023, the Seoul Metropolitan Government reorganized the policy into Youth-Safe Housing and expanded the policy goal by adding 50m along the arterial road as a new locationable area. As a result of analyzing the number of houses that can be supplied according to the policy reorganization, it was analyzed that 62,612 units within 250m of the station area and 4,116 units along the main roads could be supplied. Considering the currently approved 45,120 units, a total of 110,875 units are expected to be supplied, making it difficult to achieve the policy goal. If the station influence area is maintained at 350m, 106,590 units are expected to be supplied, but this cannot be an alternative because the project promotion in the range of 250m to 350m is expected to be low.
The 100m range of the university district proposed in this study consists of 80% of the second general residential area, and it was analyzed that 4,644 units could be supplied assuming that the quasi-residential area is upgraded. However, additional research is needed to block the side effects of the upgrade of the use zone in some areas in low-rise residential areas, and appropriate incentives are needed to promote participation and cooperation of local residents, business operators, and universities around the university.

국문 초록 (Abstract)

서울시 1인가구 145만여 가구 중 청년가구는 48.4%를 차지하고 이 중 임차비율은 81.6%에 이른다. 서울시는 2016년「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」를 제정하고 2026년까지 역세권 청년주택 6.5만호 공급을 목표로 정책을 추진중이다.
역세권 청년주택의 과도한 임대료와 주민의 입지반대, 용도지역 변경 인센티브의 시행자 환원에 따른 특혜논란 등 부정적 시선에도 불구하고 서울시는 사업자 참여확대를 위해 역세권 범위를 250m에서 350m 범위로 확대하였고, 2023년 4월 ‘청년안심주택’으로 추진체계를 개편하면서 역세권 범위 250m 환원과 더불어 간선도로변 50m 범위의 준주거지역을 새로운 입지대상지로 추가하였다.
본 연구는 사업승인이 완료된 역세권 청년주택 사례를 분석하여 용도지역 변경 현황 및 입지현황을 분석하고 청년안심주택 개편으로 변화되는 입지가용지를 비교하고, 신규 정책대상지로 대학가를 제안한다.
역세권 청년주택 공급현황 분석결과 2023년 3월 현재까지 44,147호가 사업승인되어 목표량 6.5만호의 68%를 달성하였고, 승강장 경계에서 평균 255m 이격된 지역에 입지한 것으로 분석되어 역세권 범위 250m∼350m 내에서는 사업이 저조했다는 것을 알수 있었다. 이는 250m∼350m 범위에 용도지역 상향조정 가능 지역이 부족하기 때문으로 해석 가능하다.
용도지역 변경 현황은 전체 135개 사업소 중 준주거지역으로 상향된 사업지가 48개소(35.6%), 상업지역으로 상향된 사업지가 56개소(41.5%)이며, 변경 전 용도지역은 제3종일반주거지역인 사업지가 64개소(47.4%), 제2종일반주거지역인 사업지가 26개소(19.3%)로 분석되었다.
역세권 범위에 따른 입지가용지는 250m 범위일 때 45.77㎢, 350m 범위일 때 84.55㎢로 나타났고, 입지가능 범위 축소에도 불구하고 사업시행이 가장 많은 제3종일반주거지역은 250m 범위일 때 10.1㎢(가용지의 45.7%)에서 350m 범위일 때 17㎢(가용지의 21.1%)로 나타나 가용면적 증가대비 사업시행가능 지역의 증가량은 높지 않은 것으로 분석되었다.
공급가능 주택은 2016년 사업시행시부터 2018년 역세권 범위 조정 전까지 입지가능지 대비 실제 사업시행면적 비율(1.65%)을 적용하여 시뮬레이션 결과 250m 범위일 때 6.2만호, 350m 범위일 때 10.6만호 공급이 가능할 것으로 분석되었고, 간선도로변 50m범위 준주거지역에서 공급가능한 4,116호를 고려하여도 2030년 12만호 정책목표 달성은 쉽지 않을 것으로 예상된다.
이에 따라, 본 연구는 청년주택 정책목표 달성과 학생인 청년의 주거안정을 위해 청년안심주택 신규 정책대상지로써 대학가를 제안한다. 대학가는 역세권에 비해 저렴한 임대료 책정이 가능하고 「서울캠퍼스타운 조성사업」등 장소중심 정책연계성과 대학의 기숙사 수용률 제고, 지역주민 협력 및 상생에 있어 상대적인 강점을 갖고 있기 때문이다.
대학교시설 100m 범위 분석결과 제2종일반주거지역이 80%로 구성되어 있고, 공급가능 주택은 4,645호로 분석되었다.
엔데믹(endemic)시대 대학가는 원룸수요 증가와, 전세사기 급증으로 학생인 청년의 주거환경이 악화되고 있다. 서울시의 청년안심주택 개편 실효성 확보와 추진동력 제고를 위해 대학가 등 청년 밀집지역의 신규 정책대상지 추가를 위해 청년밀집지역의 현황분석과 입지대상지 추가에 따른 부작용 방지, 사업참여 촉진방안 등 다양한 추가연구를 통해 청년이 있는 곳에 청년주택이 공급될 수 있는 세밀한 정책대안이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 목적 2
• 제3절 연구흐름 3
• 제2장 역세권 청년주택 정책 및 선행연구 검토 5
• 제1절 역세권 청년주택 정책 개요 5
• 1. 역세권 청년주택 배경 및 목적 5
• 2. 사업기간 및 사업시행자 6
• 3. 사업유형 및 방식 7
• 4. 입지가능 역세권 범위 8
• 5. 용도지역 변경 기준 및 용적률 체계 8
• 제2절 청년안심주택 정책개편 11
• 1. 청년안심주택 개요 11
• 2. 주요 변경내용 11
• 제3절 선행연구 검토 13
• 1. 역세권 청년주택 사업가능구역 분석 13
• 2. 역세권 청년주택 입지 및 공급특성에 관한 연구 14
• 3. 역세권 청년주택 도시재생 연계방안 연구 15
• 4. 연구의 차별성 및 의의 15
• 제4절 분석의 틀 및 연구방법론 16
• 제3장 역세권 청년주택 현황 검토 17
• 제1절 자치구별 청년인구 현황 17
• 제2절 역세권 청년주택 공급 현황 18
• 1. 자치구별 추진현황 18
• 2. 임대유형별 추진현황 20
• 3. 연도별 심의 및 인허가 추이 21
• 4. 소결 21
• 제4장 역세권 청년주택 입지가능지 분석 22
• 제1절 역세권 청년주택 사례분석 22
• 1. 역세권 청년주택 인가지역 승강장 이격거리 분석 22
• 2. 역세권 청년주택 사례별 용도지역 변경 현황 분석 25
• 제2절 역세권 청년주택 입지가능지 분석 28
• 1. 승강장 범위별 입지가능지 분석 28
• 2. 간선도로변 50m 입지가능지 분석 37
• 3. 공급가능 청년주택 종합 및 소결 43
• 제3절 대학가 신규 입지 대상지 제안 및 분석 45
• 1. 신규 정책 대상지 필요성 45
• 2. 신규 정책 대상지로서 대학가 45
• 3. 대학가 신규 입지 대상지 공급가능 규모 검토 48
• 제5장 결론 56
• 제1절 연구요약 56
• 제2절 정책적 시사점 57
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 58
• 참고문헌 59
• Abstract 60