수도권 내 지식산업센터 매매가격 결정요인 연구 : 경기도·인천광역시를 중심으로 = A Study on the Determinants of the Sales Price of Knowledge Industry Center in the Metropolitan Area : focused on Kyoungi, and Incheon Areas

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the advent of the fourth industrial revolution in recent years, people's interest in high value-added projects such as the knowledge industry and high-tech industries is increasing. Real estate, which is the basis factor for these industries, also has a close influence on the ever-changing social, economic and policy environment. The Knowledge Industry Center is a representative product of industrial real estate chosen by people related to the fourth industry based on information and knowledge, which is currently attracting attention as a new growth engine of the country.
This study analyzed the factors that determine the selling price of the Knowledge Industry Center in Gyeonggi-do and Incheon Metropolitan City. The data used in the analysis utilized the actual transaction price of the Knowledge Industry Center, which was sold from 2006 to 2020, when the actual transaction price of the Knowledge Industry Center began to be recorded.
In this study, the price determinants of the Knowledge Industry Center located in Gyeonggi-do and Incheon Metropolitan City were reviewed, not the Knowledge Industry Center in Seoul. Gyeonggi-do Province and Incheon Metropolitan City judged that there would be a difference in location from Seoul Metropolitan Government, and will provide useful information and implications to those involved in moving into the Knowledge Industry Center for self-sufficient functions of the third new city, which will be distributed around Gyeonggi-do and Incheon Metropolitan City in the future.
According to the analysis, the influence of independent variables on the dependent variables had a positive effect on the location, average income, exclusive area, and total floor area in Gyeonggi-do. It was also found to have a negative impact on distance from subway stations, the number of locations, the building-to-land ratio, support facilities and the aging population. The independent variable, which differs from the preceding study, had an average income with Incheon Metropolitan City, and the higher the building-to-land ratio, the more negative the selling price.
The limitations of this study did not reflect the rent and tenant characteristics that affect the selling price. If research is carried out that complements the limitations of this study, it could be used as an important judgment material for the sale of knowledge industry centers in Gyeonggi Province and Incheon Metropolitan City.

국문 초록 (Abstract)

4차산업혁명 시대에 발맞춰 지식산업과 같은 IT, 스타트업 등 새로운 가치창출 요소에 대한 관심이 뜨겁다. 부동산 역시 이러한 사회 전체적인 흐름에 발맞춰 끊임없이 변화하고 있다. 현재 변화하는 시대의 신 성장 동력으로 주목받고 있는 4차 산업과 관련된 기업들이 선택하는 대표적인 산업용 부동산은 지식산업센터이다.
본 연구는 경기도와 인천광역시의 지식산업센터의 매매가격을 결정하는 요인들에 관하여 분석한 것이다. 분석에 활용된 자료는 지식산업센터의 실거래가격이 기록되기 시작한 2006년부터 2020년까지 분양된 지식산업센터 1,131개의 실거래가격을 활용하였다.
본 연구에서는 서울특별시 내 지식산업센터가 아닌 수도권 중 경기도와 인천광역시에 입지하는 지식산업센터의 가격 결정요인을 검토하였다. 경기도와 인천광역시의 경우 서울특별시와 입지적 차이가 존재하기에 차별성이 있을 것으로 판단하였고, 향후 경기도와 인천광역시를 중심으로 보급될 3기 신도시의 자족 기능을 위한 지식산업센터 입주 관련자에게 유용한 정보와 시사점을 제공하고자 한다.
분석결과 종속변수에 대한 독립변수의 영향력은 경기도의 경우 펑균소득, 전용면적, 연면적, 주차대수의 경우 긍정적인 영향을 미쳤다. 또한 지하철역과의 거리, 산업단지 내 입지, 입지층, 건폐율, 지원시설, 노후도의 경우 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 인천광역시의 경우 산업단지 내 입지, 평균소득, 전용면적, 연면적, 주차대수이 경우 긍정적인 영향을 미쳤다. 반면 지하철역과의 거리, 입지층, 지원시설의 경우 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 선행연구와의 차이가 있는 독립변수는 평균소득이 있었으며, 선행연구와의 결과가 대립적인 지원시설 변수는 지원시설이 넓을시룩 매매가격에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다.
본 연구의 한계점으로는 매매가격에 영향을 미치는 임대료 및 임차인의 특징 등을 반영하지 못하였다는 것이다. 본 연구의 한계점을 보완한 연구가 진행된다면 경기도와 인천광역시의 지식산업센터 매매에 중요 판단자료로써 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구의 검토 3
• 제1절 지식산업 센터에 대한 개요 3
• 1. 지식산업센터의 개념 3
• 2. 지식산업센터의 연혁 3
• 3. 지식산업센터의 특성 6
• 4. 지식산업센터 관련 법·제도 10
• 5. 지식산업센터 관련 인센티브 11
• 6. 산업단지 내외에 따른 제도상의 차이 13
• 제2절 지식산업센터의 현황 15
• 1. 지식산업센터 입지 현황 15
• 2. 지식산업센터 공급 현황 17
• 제3절 선행연구의 검토 18
• 1. 지식산업센터 가격에 관한 선행연구 18
• 2. 본 연구와 선행연구와의 차별성 22
• 제3장 연구모형 및 가설 23
• 제1절 연구모형(헤도닉 가격모형) 23
• 제2절 가설설정 24
• 1. 지역특성 24
• 2. 입지특성 25
• 3. 물리적 특성 25
• 제4장 실증분석 27
• 제1절 분석자료 27
• 제2절 변수의 정의 27
• 1. 종속변수 설정 27
• 2. 독립변수 설정 27
• 제3절 기초통계 30
• 제4절 실증분석 결과 34
• 제5장 결론 42
• 제1절 연구결과의 요약 42
• 제2절 연구의 시사점 및 한계점 43
• 참고문헌 45
• ABSTRACT 47