유형별 복합용도개발이 토지가격에 미치는 영향 연구 : 서울시를 사례로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land use differentiation was implemented to improve the problem of mixed use of land due to rapid urbanization, but the job-housing separation brought up another side effects such as Doughnut phenomenon, slumming, traffic problems, air pollution, and so on. In order to solve these problems, mixed-use development of land use mix has appeared.
The mixed-use development, which is one of mixed use of land, provides station-oriented development, job-housing proximity effects, convenience for public transportation access, and solves air pollution, traffic problems. It also enables one-stop systems that can do many things in one building, and provides a relaxing space through green spaces to enhance the satisfaction of life.
The benefits of these mixed use developments can be seen as land price in terms of economic benefits. In this study, a basic framework for understanding the spatial structure and analyzing the impact on the future real estate market will be provided by examining land prices. Mixed use development is being developed in various types. Therefore, in this paper, the mixed use development were separated into three types, such as residential, mall, and Private capital station, and then investigated the effects of each factors of mixed use development characteristics, location characteristic, traffic location characteristics, and individual land characteristics on the land price by multi-level regression analysis. Also, land price changes according to land use were examined.
The results of study are as follows. First, The effects on land prices were different according to the benefits of the mixed use development type. Among all three types of mixed use development, the mall type affects close distance land, and residential type affects far distance compare to a mall type and a close distance compare to private capital station type. And it was confirmed that the development of the Private capital station affects the furthest away. Second, land use mix index positively affected the land price when residential land use and the land price increased as the commercial ratio and business ratio were higher in all land uses. Third, in all land uses, land prices fell as the further the distance from civic center and increased as the further distance from the sub-civic center. Fourth, proximity of subways, bus stops and roads were found to have a positive effect on land price. Fourth, land prices fell as distance from subway, bus stop, and road became far. Lastly, apartments had higher land prices than other houses in residential land, while had higher land prices of office use land than commercial land in non-residential land. The flatland and road conditions were also found to have a positive influence on land prices.
These study result shows that Government the mixed use development types and land use should be considered because they affect the spatial structure depending on how the mixed use development is planned and deployed in urban planning. It also suggests that private developers could benefit from exploring development directions that take into account future regional changes and population density, in addition to the use structure and land use. Among the three types, the development of the Private capital station affected the widest range by the synergy effect such as the accessibility of traffic through the mixed development in Private capital station. These study results will make us to know how far the positive external effects will be turn up when the TOD is realized. Also, the different effects of mixed use development types on land prices could be used as a basis data for measuring future land use changes. A number of studies are deemed necessary to quantify land prices in order to predict the impact of the spatial structure formation and future real estate markets due to developments.

국문 초록 (Abstract)

급속한 도시화에 따른 토지이용의 혼재를 개선하기 위해 토지이용분화가 시행되었지만 직주분리의 결과로 도심공동화, 슬럼화, 교통난, 대기오염 등을 초래하였다. 이런 문제점들을 해결하고자 토지이용혼합인 복합용도개발이 등장하였다.
토지이용혼합의 하나인 복합용도개발은 역세권 지향 개발, 직주근접 효과, 대기오염과 교통문제를 해소, 대중교통 접근성에 대한 편리성을 제공한다. 또한 한 건물에서 여러 가지를 한 번에 할 수 있는 원스톱 시스템(One-Stop System)을 가능하게하며, 녹지 공간을 통한 휴식공간을 제공해주어 삶의 만족도를 높여준다. 이러한 복합용도개발의 이익은 경제적 이익으로 토지가격으로 알 수 있다. 토지가격을 봄으로써 공간구조를 이해하고 미래 부동산시장에 미치는 영향을 분석하는데 기초적 틀을 제공하고자 한다. 복합용도개발이 유형별로 다양하게 개발되고 있다. 이에 따라 본 논문은 복합용도개발을 주거형, 몰형, 민자역사형로 구분하여 복합용도개발특성, 토지이용혼합특성, 입지특성, 교통입지특성, 개별토지특성의 요인들을 통해 토지가격에 미치는 영향을 다층회귀분석으로 알아보았다. 또한 토지용도에 따른 토지가격 변화도 함께 알아보았다.
연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 복합용도개발 유형별 이익에 따라 토지가격에 미치는 영향은 달랐다. 전체 토지용도에서 세 유형 중 몰형 복합용도개발은 가까운 거리에 영향을 주었고, 주거형 복합용도개발은 몰형 보다는 먼 거리에 민자역사형 보다는 가까운 거리에 영향을 주었다. 그리고 민자역사형 복합용도개발은 가장 먼 곳까지 영향을 주는 것으로 확인되었다. 둘째, 토지이용혼합지수는 주거용 토지일 때 지가에 긍정적인 영향을 주었고, 모든 토지용도에서 상업용비율과 업무용 비율이 높을수록 지가가 상승하였다. 셋째, 모든 토지용도에서 도심과의 거리가 멀어질수록 지가가 하락하였고 반면 부도심과의 거리가 멀어질수록 지가가 상승함을 보였다. 넷째, 지하철, 버스정류장, 도로와의 거리가 멀어질수록 토지가격은 하락하였다. 마지막으로, 주거용 토지에서 다른 주택보다 아파트가 지가가 높았으며, 비주거용 토지에서는 상업용도보다 업무용도가 지가가 높았다. 평지와 도로상황 또한 지가에 긍정적인 영향을 미치는 요인임을 확인하였다.
이러한 연구결과는 정부는 도시계획 시 토지용도에 따라 복합용도개발을 어떻게 기획하고 배치하느냐에 따라 공간구조에 영향을 주기 때문에 복합용도개발 유형과 토지용도를 고려해야한다. 또한 민간개발자는 용도구성, 토지용도 외에도 장래의 인근지역변화, 인구밀도 등을 고려한 개발방향을 모색한다면 개발이익에 도움이 될 수 있음을 시사한다. 세 유형 중 민자역사형 복합용도개발은 역사에 복합개발을 하여 교통접근성 등의 시너지효과로 가장 넓은 범위에 영향을 주었다. 이런 연구는 TOD가 실현됐을 때, 긍정적인 외부효과가 어디까지 나타날지 알 수 있을 것이다. 또한 복합용도개발 유형별로 지가에 미치는 영향이 다름을 통해 장래 토지이용 변화를 측정하는데 기초자료로 사용할 수 있을 것이다. 앞으로 개발에 따른 공간구조 형성과 미래 부동산시장에 미치는 영향을 예측하기위해 토지가격을 계량화하기 위한 많은 연구가 필요하다고 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구 범위 4
• 2. 연구 방법 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 제1절 복합용도개발 7
• 1. 복합용도개발의 현황 7
• 2. 복합용도개발의 개념 8
• 3. 복합용도개발의 유형별 개념 10
• 4. 복합용도개발의 도시경제학적 이익 12
• 제2절 토지가격 14
• 1. 지대와 지가 및 공시지가 14
• 2. 토지가격 발생 및 형성 요인 16
• 제3절 선행연구 검토 19
• 1. 복합용도개발 관련 연구 19
• 2. 토지가격 효과 연구 23
• 3. 선행연구와의 차별성 27
• 제3장 연구자료와 연구방법 28
• 제1절 복합용도개발 대상지 28
• 1. 분석대상지 28
• 2. 각 대상지의 개요 31
• 제2절 변수구성 및 연구자료 46
• 1. 변수구성 46
• 2. 연구자료 50
• 제3절 연구방법 : 다층회귀모형(Multi-level Model) 53
• 제4장 실증분석 결과 55
• 제1절 기초통계 결과 55
• 제2절 연구결과 및 해석 63
• 1. 복합용도개발 특성 64
• 2. 토지이용혼합 특성 67
• 3. 입지 특성 68
• 4. 교통입지 특성 70
• 5. 개별토지 특성 71
• 6. 소결 79
• 제5장 결론 및 시사점 81
• 제1절 연구 결론 81
• 제2절 연구의 시사점과 한계 84
• 1. 연구의 시사점 84
• 2. 연구의 한계 85
• 참고문헌 86
• 국문초록 93
• Abstract 95