신도시 상업지역의 물리적 유형에 따른 지가 형성 영향 분석 : 일산 신도시 상업지역을 중심으로 = (An) analysis of the effects to land prices by the physical type of commercial areas in new city : focusing on the central and general commercial areas of Ilsan new city

국문 초록 (Abstract)

근대화 이후 우리나라는 서울을 비롯한 대도시의 급속한 인구 유입과 산업구조의 변화로 많은 도시문제를 가지게 되었다. 이러한 도시환경과 주거환경 문제점의 개선요구에 의해 물리적 측면에서의 도시의 확장과 더불어 신도시의 계획이 대두되었으나, 오늘날 신도시는 개발이라는 패러다임에 있어서 급속히 이루어져 왔기 때문에 각 용도지역의 특성과 이들의 유기성에 대해서는 고려되지 않고 있다. 특히, 도시내에서 토지효율성과 이용인구 비율이 높고 다양한 활동과 용도가 집적되어 가장 활기차고 중요한 역할을 담당해야할 중심상업지역과 일반상업지역이 그 기능과 역할을 다하지 못하고 있다.
본 연구목적은 신도시 중심상업지역과 일반상업지역을 대지특성과 건축물특성에 따라 유형화하여, 그 유형화된 각 집단의 지가형성에 있어 물리적 특성이 미치는 영향을 분석하는 것이다. 본 연구에 있어 물리적 유형이라 함은 대지의 특성과 건축물의 특성을 설명하는 요인으로 사용된 변수들에 의해 유형화된 집단을 의미하며, 또한 물리적 특성은 대지특성과 건축물의 특성을 설명하는 변수를 의미한다.
중심상업지역과 일반상업지역을 물리적 특성에 따라 유형화하기 위하여 각각 군집분석을 수행하고 유형화된 각 집단별 분포상의 유사성이나 차이검증과 특성을 파악하기 위하여 분산분석을 수행하였다. 군집분석과 분산분석으로 유형화된 각각의 집단을 지가를 종속변수로 하는 회귀분석을 수행함으로서 지가의 형성에 있어 물리적 특성이 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과 일산 신도시의 일반상업지역과 중심상업지역은 물리적 유형에 따라 각각 3가지 유형으로 유형화되었다.
일반상업지역중에서 일반I유형은 중심상업지역적 특성을 가지는 성향이 높게 나타나 일반-중심-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 대지와 접한 도로의 수가 지가에 영향을 미쳤다. 일반Ⅱ유형은 다른 유형에 비해 중간적 특성을 가지는 성향이 높게 나타나 일반-중간-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서는 대지면적, 지하층수, 대지와 접한 큰도로폭, 대지와 간선도로와의 거리가 지가에 영향을 미쳤다. 일반III유형은 가장 일반상업지역적 특성을 가진 경향을 나타내고 있어 일반-일반-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서는 건폐율, 지하층수, 지상층수, 대지와 접한 큰도로폭, 대지와 간선도로와의 거리가 지가에 영향을 미쳤다.
일산 신도시의 중심상업지역도 물리적 유형에 따라 중심I유형, 중심II유형, 중심III유형으로 유형화되었다. 중심I유형은 다른 유형에 비해 물리적 특성이 중간적인 성향을 나타내고 있어 중심-중간-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서는 건축면적, 도로와 접한 대지의 길이와 접하지 않은 대지의 길이 비율, 대지와 접한 큰도로폭이 지가에 영향을 미쳤다. 중심II유형은 가장 중심상업지역적 성향이 높게 나타나 중심-중심-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서 연면적, 용적률, 지하층수, 지상층수, 도로와 접한 대지의 길이와 접하지 않은 대지길이의 비율, 대지와 접한 큰도로폭, 대지와 간선도로와의 거리가 영향을 미쳤다. 중심Ⅲ유형은 상대적으로 가장 일반상업지역적 성향이 높게 나타나 중심-일반-상업지역으로 구분하였으며, 이러한 유형에 있어서 대지면적, 지하층수, 지상층수, 대지와 접한 큰도로폭이 지가에 영향을 미쳤다.
그리고 일반상업지역의 3가지유형 모두 지가의 형성에 있어 대지조건보다는 도로조건에 더 큰 영향을 받으며, 일반상업지역과 중심상업지역에 있어서는 일반상업지역적 특성을 가진 대지보다는 중심상업지역적 특성을 가진 대지가 지가의 형성에 있어 대지특성과 건축물특성 모두 더 많은 영향을 받는 다는 것을 알 수 있다. 이러한 일련의 분석을 통해 일산 신도시의 중심상업지역과 일반상업지역의 특성과 이들의 유형화에 따른 물리적 특성이 지가에 미치는 영향을 분석할 수 있었으며, 상업지역이 단순한 용도지역에 의해 그 특성이 대변되는 것이 아니라, 좀더 구체화되고 체계적인 연구에 의해 계획되어야 할 것이라는 것을 제시할 수 있었다. 그리고 향후 본 연구 결과의 검증을 통해 다른 신도시에 대한 적용방안을 모색하고 물리적 유형화뿐만 아니라 오늘날 신도시 개발 계획 수립과 도시설계의 계획 및 운용에 있어 고려되어야 할 요소들을 포함한 좀더 구체적인 연구가 이루어 져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since modernization, an immense inflow into large urban areas such as Seoul and a rapid change in its industrial structure has led Korea to harbor numerous urban problems. The main demands concerning such urban and living environments have been addressed in the physical facet by the expansion of established areas and the planning of New Cities. However, since development has been the governing paradigm in the construction of these cities, the distinctive qualities of each planned zone and the organic coordination among them has not been given sufficient consideration. Particularly, the central and general commercial areas, which play a very important and active role within a city due to their high land use efficiency, population usage rate and the concentration of various activities and facilities, are not functioning to their full capacities.
This study aims to classify the central and general commercial areas of a New City according to the features of area and building of each location, and then analyze the effects of the physical features to the land prices of each type. For this study, the physical type will be defined as the factors explaining the features of the location, and at the same time, it will refer to the groups sorted by such factors.
Anova analysis was carried out to classify the commercial areas by physical type, and anova was done in order to analyze the similarities and differences among the types and understand the characteristics of each type. After cluster analysis and regression analysis, the effect of physical types to land prices was stated by regressive analysis, with land price as the dependent variable. As a result, the general and central commercial areas were divided into three physical types each.
General commercial areas were put into three types; general-central-commercial (general type I), general-average-commercial (general type II), and general-general-commercial (general type III). In the same manner, central commercial areas were also put into three groups; central-central-commercial (central type I), central-average-commercial (central type II), and central-general-commercial (central type III). All the physical types had varying effects on land prices.
The three types of general commercial areas were greatly affected by approachability, rather than land features. Land features and building features had more influence on land prices for central commercial areas. Through a series of analysis, the relationship between the physical type and land price of a certain location was found. There should be more extensive research on this subject that goes beyond sorting land by planned zone; a more concrete and systematical study is needed. The results of such research could be practically applied to the planning of a New City in many ways. A more general study on the factors, including physical type, which could be considered in the development of all the urban areas, would also be necessary.

목차 (Table of Contents)

• 차례 = i
• 〈표 차례〉 = iii
• [그림 차례] = iv
• 국문 요약 = v
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 = 2
• 1.3 연구의 방법 및 절차 = 2
• 제2장 이론적 고찰 = 4
• 2.1 신도시 개발의 이론적 고찰 = 4
• 2.1.1 신도시의 개념과 필요성 = 4
• 2.1.2 신도시의 유형 = 5
• 2.1.3 신도시 개발의 문제점 및 필요성 = 7
• 2.2 상업지역에 관한 이론적 고찰 = 9
• 2.2.1 상업지역의 개념 및 특성 = 9
• 2.2.2 상업지역의 기능 및 필요성 = 10
• 2.2.3 상업지역의 유형에 관한 연구 = 11
• 2.2.4 상업지역의 법적 검토 = 14
• 제3장 대상지 특성 분석 = 19
• 3.1 일산 신도시 개발 개요 = 19
• 3.1.1 일산 신도시의 입지적 여건 = 19
• 3.1.2 일산 신도시 개발 계획 특성 = 21
• 3.2 일산 신도시 상업지역 특성 파악 = 22
• 3.2.1 일산 신도시의 상업지역 현황 = 22
• 3.2.2 일산 신도시의 상업지역 특성 = 23
• 제4장 자료의 특성 및 기초 분석 = 26
• 4.1 자료의 특성 = 26
• 4.2 기초분석 = 29
• 4.3 변수들간의 상관관계 분석 = 31
• 제5장 상업지역의 유형에 따른 지가 형성 영향 분석 = 35
• 5.1 용도지역에 따른 상업지역의 특성 분석 = 35
• 5.1.1 일반상업지역의 지가에 미치는 영향분석 = 35
• 5.1.2 중심상업지역의 지가에 미치는 영향분석 = 36
• 5.1.3 용도지역에 따른 상업지역의 지가형성 영향 분석 = 37
• 5.2 상업지역의 물리적 특성에 따른 유형화 = 38
• 5.2.1 일반상업지역의 유형화 특성 분석 = 39
• 5.2.2 중심상업지역의 유형화 특성 분석 = 44
• 5.3 상업지역의 유형화에 따른 지가 형성 영향 분석 = 49
• 5.3.1 일반상업지역 유형화에 따른 지가형성 영향 분석 = 50
• 5.3.2 중심상업지역 유형화에 따른 지가형성 영향 분석 = 52
• 5.3.3 유형화에 따른 결과 종합 분석 = 55
• 제6장 결론 및 향후 연구과제 = 59
• 6.1 결론 = 59
• 6.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 61
• 참고문헌 = 62
• ABSTRACT = 64