주택임대차에서 수선·유지의무의 법적 성격과 제도개선 과제 = Legal characteristics and Policy Reform Agendas Regarding Housing Lease Repair and Maintenance Duties

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

At present, the Housing Lease Protection Act and provisions within the civil code are insufficient to resolve conflicts and disputes arising from housing lease arrangements, leading to a number of social problems over the years. Specifically, many conflicts and disputes arise from the fact that article 623 of the civil code does not contain provisions for determining liability and cost burdens in cases when a leased object requires repair or replacement during lease term.
For both parties of the housing lease, the current interpretation of civil code and the court’s related precedents are difficult to interpret. This study aims to analyze dispute cases related to repair and maintenance duty from the perspective of lessors' property rights and the tenants' housing rights, and provide the following legal and policy recommendations.
First, a code regarding repair and maintenance duty on leased objects should be newly established in the Housing Lease Protection Act, and the object and scope of the obligation should be concretely specified. Second, national institutions and local governments should provide guidelines that contain the status of the leased objects, usage methods, years of use, and methods to identify accountability. Third, the role of the dispute mediation committee should be expanded so as to resolve disputes between the both parties in an efficient manner. Specifically, a dispute mediation committee should be established for each region, and dispute mediation cases should be publicized so that they are easily referenced by both parties.

국문 초록 (Abstract)

주택임대차관계에서 발생되는 갈등과 분쟁은 현행의 주택임대차보호법과 민법의 틀에서 해결책을 찾기에는 어려운 문제들이 많아서 오랫동안 사회문제가 되어왔다. 임차목적물의 사용 중 수리 및 교체를 필요로 하는 하자가 발생했을 경우 민법 제623조 조항에서 누가 책임과 비용 부담의 주체가 되어야 하는지에 대해 명확하게 규정하지 않고 있기 때문에 갈등과 분쟁이 끊이지 않고 있다.
주택임대차 당사자들이 임차목적물의 하자에 대한 수선·유지의무와 관련한 분쟁에서 현재의 민법 규정과 관련 법원 판례의 결과를 그대로 받아들이는 데는 혼란스러운 측면이 많았다. 본 연구에서는 임대인의 재산권과 임차인의 주거권 사이의 갈등이라는 관점에서 이러한 분쟁의 원인을 분석하고 다음과 같이 새로운 법적·제도적 개선 방안을 제시하였다.
첫째, 임차목적물의 수선 유지의무와 관련한 조항이 주택임대차보호법에 신설되어야 하고, 이 조항에는 의무의 대상과 범위가 명확히 규정되어야 한다. 둘째, 국가기관과 지자체는 임차목적물의 전반적 상태와 사용방법, 사용연수, 책임규명 방법 등 구체적 내용을 담은 가이드라인을 제시하여야 한다. 셋째, 분쟁조정위원회의 역할을 확대하여 주택임대차간 갈등을 신속히 해결하여야 한다. 이를 위해 지역별로 분쟁조정위원회가 설치되고 다양한 분쟁조정사례를 홍보하여 분쟁당사자들이 쉽게 이해할 수 있도록 지원해야 한다.

참고문헌 (Reference)

1 법무부, "현재 주택 임대차 시장 상황 1989년과 전혀 달라"

2 여경수, "헌법상 주택임대차보호법에 관한 입법 과제" 11 : 31-51, 2015

3 유민봉, "한국행정학" 박영사 592-, 2006

4 이계만, "한국의 공익개념 연구:공익관련 법률내용 분석을 중심으로" 한국정책과학학회 15 (15): 1-27, 2011

5 김 현, "하자책임은 누구에게? 대법원 2017. 8. 29 선고 2017 다 227103 판결" 66 (66): 74-75, 2017

6 한겨레신문, "집주인-세입자 분쟁’ 겨우 23%만 조정 성립"

7 조현구, "주택정책과 임대주택의 전 ․ 월세 보장의 법적 검토" 유럽헌법학회 (9) : 359-386, 2011

8 김영희, "주택임대차에서 사적자치와 거래비용과 사법적극주의" 법학연구원 30 (30): 103-146, 2020

9 김성욱, "주택임대차 제도의 개선방향에 관한 연구" 법학연구소 52 (52): 427-449, 2011

10 프레시안, "주택임대차 비대칭을 해소하기 위한 기반부터 마련하자"

11 유경호, "주택임대차 분쟁조정 성립결정 요인 분석 - 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정 사례를 중심으로 -" 한국주거환경학회 17 (17): 121-132, 2019

12 대한법률구조공단, "주택임대차 분쟁조정 사례"

13 박은철, "주거권 강화 위한 주택임대차 제도 개선방안" 서울연구원 1-137, 2018

14 이대현, "정보비대칭 상황에서 공동주택 하자 문제" SH공사 도시연구원 8 (8): 53-67, 2018

15 하성규, "적절한 주거와 주거권 보장" 5-34, 1991

16 정은아, "임차인의 임차목적물 원상회복의무" 법학연구소 34 (34): 225-247, 2017

17 이은희, "임차인의 선관주의의무에 관한 연구" 85-107, 2012

18 하경효, "임대차계약에서의 급부장애 - 임차목적물이 화재로 소실된 경우를 중심으로 -" 법학연구원 (49) : 93-118, 2007

19 동아닷컴, "임대차 3법 소급적용’ 부작용 우려… 세입자들 “쫓겨날까 불안"

20 한국토지주택공사, "임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준"

21 이상옥, "임대인의 임차인에 대한 안전배려의무"

22 이현석, "임대인의 수선의무의 범위에 대한 고찰 -대법원 2012.3.29. 선고 2011다107405【손해배상】판결을 중심으로-" 한양법학회 24 (24): 487-507, 2013

23 이창성, "임대인의 수선의무에 관한 일고찰" 5 : 281-300, 1996

24 신봉근, "임대인의 수선의무 - 판례의 동향을 중심으로 -" 한국법학회 18 (18): 369-399, 2018

25 연합뉴스, "윤호중, 주택 표준임대료 공시상한제 도입법안 발의"

26 송덕수, "우리 민법과 사적 자치" 한국민사법학회 88 : 3-31, 2019

27 강명구, "알버트 허쉬만(Albert Hirschman)을 통해 본 공공성의 작동원리: 경쟁, 참여, 이익 개념의 재해석을 중심으로" 한국행정연구소 51 (51): 1-30, 2013

28 서울주택도시공사, "시설물 수선비 비용부담 기준(임대아파트 및 기타주택)"

29 "서울특별시"

30 사동천, "상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성에 관한 검토" 법학연구소 19 (19): 161-185, 2018

31 이진기, "사적자치의 실현을 위한 민법의 과제" 대한변호사협회 (454) : 92-114, 2015

32 제철웅, "사적 자치와 공익의 상호관계" 법학연구소 47 (47): 121-154, 2006

33 송덕수, "사적 자치에 관하여" 1-11, 1991

34 가정준, "비대칭정보하에서 계약법의 모습" 한국비교사법학회 14 (14): 299-328, 2007

35 임채관, "부동산정보 사이트의 서비스품질, 신뢰, 고객만족 및 재이용의도의 영향관계" 한국산업정보학회 16 (16): 125-137, 2011

36 김남근, "베를린시 주택공사와 세입자단체 등 방문 보고서" 20-, 2020

37 "법제처"

38 곽윤직, "민법총칙" 박영사 356-, 2004

39 양창수, "민법입문" 박영사 393-, 2004

40 양창수, "민법입문" 박영사 2003

41 이은영, "민법 제103조와 제104조에서 사적자치에 대한 규제" 부설법학연구소 52 : 189-222, 2017

42 장민, "미국통일주택임대차법에 관한 연구" 법학연구소 13 (13): 213-246, 2010

43 전장헌, "미국주택임대차에서 의무위반의 구제에 대한 고찰 -미국주택임대차법을 중심으로-" 한국법학회 19 (19): 211-235, 2019

44 전장헌, "미국부동산에서 주택임대차의 성립요건과 의무에 대한 고찰 -미국주택임대차법을 중심으로-" 한국법학회 19 (19): 331-356, 2019

45 김영희, "미국법상 임대차주택의 주거적합성에 관한 연구" 한국법사학회 (57) : 339-386, 2018

46 장민, "미국 주택임대차에 있어서 주거적정성의 묵시적 보장" 법학연구소 26 : 155-182, 2011

47 "대한법률구조공단"

48 "대법원"

49 진미윤, "꿈의 주택정책을 찾아서" 오월의 봄 424-, 2017

50 "국토교통부, 중앙공동주택관리분쟁조정위원회"

51 "국토교통부"

52 "국가통계포털(통계청)"

53 "국가법령정보센터"

54 박미정, "공공정보의 이차 활용을 위한 법제도에 관한 연구: 생체･의료정보의 이차활용을 중심으로" 연세대학교 2015

55 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, "Uniform Residential Landlord and Tenant Act. Approved and Recommended for Enactment in All the States at Its Annual Conference Meeting in Its Eighty-first Year at San Francisco, California, August 4-11, 1972, with Amendments Approved, August, 1974 with Comments" 1-35, 1974

56 "The National Center for Healthy Housing"

57 Grimm, Victor M., "Landlord and Tenant Guide to Colorado Residential Leases and Evictions" Bradford Publishing Company 2009

58 Sullivan, Christopher Wm, "Forgotten lessons from the common law, the Uniform Residential Landlord and Tenant Act, and the holdover tenant" 84 : 1287-, 1287

59 John S. Grimes, "Caveat Lessee" 2 (2): 198-199, 1968

60 경기도, "2019 경기도 공동주택 품질검수 매뉴얼"