일본의 부동산 버블에 대한 고찰 = Reflections on the Real Estate Bubble of Japan

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Real Estate Bubble, which happened around the end of 1980s, increased the price of real estate. The financial source of this was only domestic issues. At that time, the total number of loans for real estate at banks was restricted through regulations by the Ministry of the Treasury of Japan. Since the price of land greatly decreased, the bubble collapsed.
Many scholars studied and introduced occurrence and sustenance of the Real Estate Bubble and mechanism of collapse in Japan. This paper shows a theoretical analysis regarding the Real Estate Bubble of Japan.
In the analysis, commercial and residential real estate of Tokyo and major cities are analyzed through comparison between actual and theoretical land prices. There are analyzed by how different they are. In addition, this analysis is established as theory of sustenance and occurrence of the Bubble. Lastly, a theory of conditions of sustenance of the Bubble and how the Bubble collapsed are analyzed.
As result of this study, many researchers agree with the view that the Bubble existed, but there are different views regarding the speed of the Bubble and whether the Bubble will continue or collapse. In the land market of Japan, care is required in investments because there is an asymmetry of information between buyers and sellers, and between brokers or institutional investors and individual investors. Also it is difficult to form rational expectations regarding the discount rate or profit; which are variables needed to find out theoretical land prices.

국문 초록 (Abstract)

1980년대 말경 일본에서 발생한 부동산 버블은 부동산가격을 상승시켰으며 그 재원은 국내의 재화뿐이었다. 당시 일본의 대장성이 시행한 총량규제를 통하여 은행들의 부동산대출이 규제를 하게 되었으며 이로 인하여 땅 값이 크게 떨어지게 되어 버블이 붕괴하게 되었다.
일본에 있어서 부동산버블의 발생과 지속, 붕괴의 메카니즘을 많은 학자들이 연구하고 소개 하였으며 이 논문에서는 일본의 부동산버블이란 무엇인지에 대하여 이론적으로 분석하고자 한다.
분석에 있어서는 동경 및 주요도시의 상업용 부동산과 주거용 부동산에 대하여 실제지가와 이론지가를 비교를 통해 분석하였으며 어느 정도 차이가 있는지를 분석하였다. 또한 이것을 버블의 지속에 관한 이론과 버블의 발생에 관한 이론으로 정립하였다. 마지막으로 버블의 지속하기 위한 조건과 버블이 붕괴하게 되는지에 대한 이론을 분석하였다.
연구결과 많은 연구자들은 버블이 존재하였다는 데에는 의견이 일치 하지만 버블의 속도와 버블이 지속할것인지 붕괴할것인지에 대한 견해는 다르게 나타나고 있다. 일본의 토지시장에서는 매도자와 매수자, 중개업자나 기관투자가와 개인투자가와의 사이에서 정보의 비대칭성이 있고 이론지가를 구하고자 할 때 변수인 할인율이나 수익에 관한 합리적인 기대가 형성되는 것은 어렵기 때문에 투자에는 주의가 필요하다고 하겠다.

참고문헌 (Reference)

1 성무용, "금융기관의 프로젝트 파이낸싱에 관한 리스크 관리 연구" 대한부동산학회 28 (28): 93-115, 2010

2 小林孝雄, "株式のファンダメンタル・バリュー"

3 浅子和美, "株価とバブル"

4 西村清彦, "日本の株価・地価" 東京大学出版会 1990

5 西村清彦, "日本の地価決定メカニズム"

6 野口悠紀雄, "土地の経済学" 日本経済新聞社 1989

7 伊藤隆敏, "分析・日本経済のストック化" 日本経済新聞社 1992

8 小峰 隆夫, "世界経済と日本経済(69)再出発する日本経済(1)バブルとは何だったのか(上)" (1050) :

9 野口悠紀雄, "ストック経済を考える" 中央公論社 1991

10 伊藤隆敏, "ストック化と土地問題" 1995