대규모 복합용도시설의 기능복합 특성에 관한 연구 : 수도권 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

소득의 증가에 따라 다양한 문화적 욕구가 확대되면서 대도시권 내 복합용도시설의 개발에 대한 욕구가 증대하고 있다. 국내의 각 지역에서도 지역경제의 활성화나 도시의 랜드마크(Landmark) 조성을 위하여 경쟁적으로 대규모 개발사업의 형태로 복합용도시설의 개발을 추진하고 있다. 하지만 최근 복합용도시설의 기능이 복잡화되고, 규모가 커짐에 따라 유치 기능과 그에 따른 개발환경과의 상관관계를 살펴보는 것이 중요할 것이다. 또한, 현재 국내에서 활발하게 진행 중인 도심재개발사업 및 신도시 PF사업에서 대규모 복합용도시설이 진행되고 있으나 체계적인 기능 도입에 대한 고려가 미흡하고 획일적인 유형으로 계획되고 있다.
본 연구에서는 현재 국내 대규모 복합용도시설의 실태를 분석하고, 개발환경에 따라 복합용도시설의 기능이 체계적이고 다양하게 도입될 방향 제시와 복합용도시설의 개발에서 지향해야 할 방향 제시를 하였다.
연구의 방법으로 대규모 복합용도시설을 대상으로 복합기능의 점유율에 따라 4개의 유형으로 구분하고, 4개의 유형이 개발 환경에 따라 어떻게 변화하는지를 분석하였다. 그리고 복합의 정도가 어떠한 개발환경 요소에 의해 영향을 받는지 살펴보았다. 실증분석에 앞서 복합용도시설의 기능복합 특성에 대한 유형 분류를 위해 군집분석(cluster analysis)을 실시하여 유형을 구분하여 일원분산분석(ANOVA)과 빈도에 의한 분석을 실시하였다. 그 후 복합의 정도에 미치는 영향을 분석하기 위해 오차분산(error variance)을 줄이고 종속변수에 대한 보다 충실한 설명이나 예견이 가능한 다중회귀모형(Multiple Regression Model)을 사용하였다.
대규모 복합용도시설의 사례를 선정하기 위해 복합용도시설에 대한 이론적 고찰과 선행연구를 통해 복합용도시설의 정의를 내리고, 이를 바탕으로 국내에 본격적으로 복합용도시설이 선보이게 된 1980년대 초부터 2009년 9월까지 개발 유무와 상관없이 현재 계획 중인 사례도 함께 선정하였다. 선정 기준은 세 가지 이상의 상이한 기능요소들을 갖춘 시설이며, 개발대상지의 연면적이 약 100,000㎡ 이상인 사업이고, 사업의 대상지가 단일 사업지에 있는 사업을 기준으로 하였으며, 이를 통해 수집한 총 34개 사례를 대상으로 분석하였다.
본 연구에서는 복합용도시설을 기능의 점유율에 따라 ‘주거중심복합형’, ‘교통중심복합형’, ‘업무중심복합형’, ‘상업중심복합형’으로 4개의 군집으로 구분하였는데, 각 군집과 개발환경 특성과의 분석결과는 다음과 같다.
‘주거중심복합형’은 상업지역에 주상복합의 형태로 개발되어 높은 층수를 나타냈으며 주변 종사자수가 적고, 가구수가 많은 지역에 입지하여 개발되고 있음을 나타냈다.‘교통중심복합형’은 노후 철도역, 지하철역, 버스터미널 등을 재개발한 것으로 다른 군집에 비해 낮은 층수로 개발되었으며, 대중교통과 연계한 개발이 이루어 졌다. ‘업무중심복합형’은 오피스 특성 상 랜드마크(Land Mark)가 강조되기 때문에 높은 층수를 보였으며, 광로에 접하고 주변 종사자수가 높은 기존 업무중심지역에 개발되는 것으로 나타났다. ‘상업중심복합형’은 고객 집객을 위하여 대중교통수단이 잘 이루어진 역세권 주변에 개발되는 것으로 나타났으며, ‘교통중심복합형’과 같이 대중교통과 연계한 역세권에 개발되는 것으로 나타났다.
복합용도시설의 기능복합의 다양성을 나타내는 복합의 정도에 영향을 주는 요인은 연면적이 클수록 다양한 기능이 복합되며, 종사자수가 적을수록 기존 주거, 업무, 상업기능 외에 문화 및 여가 등 다양한 컨텐츠들을 개발하여 고객을 유인하는 것으로 나타났다. 그리고 민간에서 개발할 경우 다양한 기능을 복합화 보다는 수익성이 있는 특정기능들만이 복합되어 개발되는 것을 알 수 있었다.
본 연구를 수행하면서의 한계점은 다음과 같다.
아직 개발 사례가 적은 대규모의 복합용도시설의 범주에서만 다루었기 때문에 기능군집별과 개발특성 사이에 관계와 복합의 정도에 미치는 영향에서 유의한 결과는 나타나지 않았다. 이는 아직 국내 복합용도시설이 확실하게 자리 잡지 못하였으며, 향후 도심재개발과 관련하여 많은 복합용도시설이 개발될 예정이기 때문에 현재에서 유의한 결과를 분석하는 것이 시기 상 이르다고 볼 수 있다. 하지만 현재 국내에서 개발되었거나 계획 중인 사례를 통해 분석함으로써 앞으로 발전해야 할 국내 복합용도시설 과정에서 큰 도움이 될 것으로 기대되며, 향후 대규모의 복합용도시설을 개발할 시 체계적인 기능 도입이 이루어질 수 있는 방향이 될 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research aimed at large-scale mixed-use facilities. It divided the mixed functions of the large-scale mixed-use facilities into 4 types according to the occupancy and analyzed how 4 types have changed according to an environment. In addition, it examined the mix is influenced by what element of development environment.
The division of types was made by conducting the cluster analysis for the classification of types toward the functional mixed-use characteristics of the mixed-use facility prior to the empirical analysis. For the analysis, one-way ANOVA were conducted. In addition, in order to analyze the effect on the degree of the mix, Multiple Linear Regression Model was used in which the error mean square (error variance) was reduced and the more substantial description about the dependent variable or prediction is available.
Mixed-use facility was defined through theoretical investigation about the mixed-use facility and preceding researches in order to select the cases of the mixed-use facility. Based on the definition of the mixed-use facility, cases were selected from the early of 1980s, which was the time when the mixed-use facility got down to be exhibited in a nation on a full scale, to September of 2009, which is inclusive of being currently planned, regardless of the development and non development. The standard of selection was the facility that has more than 3 different functional elements and the total area of the development subject area is about over 100,000㎡. The subject site puts business at the single business site, and total 34 cases were analyzed.
In this research, the mixed-use facility was classified into 4 clusters; 'Residence centered cluster-type', 'Transportation centered cluster-type', 'Task centered cluster-type', and 'Marketplace cluster-type' according to the occupancy of function. The analysis result between each cluster and development environment characteristics are as follows:
Most mixed-use facilities are being developed in the sub-center of a metropolis and newly built urban community. In case of residence centered type, mixed-use facilities are relatively more distributed in the outskirts of the city like the newly built urban community than in the existing center of a city. In case of the center of a city, the business promotion seems to be difficult due to the compensation expense of the land and the high compensation of the business profit. It is judged that the method for the activation of city regeneration is required in order to solve this problem.
In the analysis of the characteristics of the business subject, mixed-use facility which is developed in the public sector appeared to be exceedingly rare. Thus, it is considered that the contribution to the activation of the center of a city is needed by promoting the mixed-use facility, which is led by the public sector. Since 'Residence centered cluster-type' was developed as a form of residential and commercial complex in the commercial area so that it is displayed with the high stories and it is located and developed in the region where there is a small number of commercial population and a large number of households.
'Transportation centered cluster-type' was to redevelop the superannuated station, the subway station, the bus terminal, and etc. It was developed as the low stories compared to other cluster, in which the development is connected to the 'public transportation,'. ‘Since the Land mark is emphasized in the 'Task centered cluster-type' due to the characteristics of office, high stories are shown. It is in contact with the wide road and is seen to be developed in the existing business central region where the neighboring commercial population is high. 'Marketplace cluster-type' appeared to be developed around the railway station sphere in which the public transport is well established for the gathering of clients. It appeared to be developed in the railway station sphere which is connected with public transportation like 'Transportation centered cluster-type'.
The change of the environment according to clusters were analyzed between the functional mixed-use cluster and development environment characteristics, while the characteristics of development environment were analyzed by using the multiple linear regression analysis in order to elucidate the characteristics of development environment, which has an effect on the extent of the mix after grasping the degree of the mix by marking the function, which is applied to each case as quantity. The factors affecting the degree are as follows: as the total area is large, various functions are mixed. As the commercial population is small, various contents such as culture, leisure, and etc besides the existing residence, a task, and the commercial function are developed in order to allure customers. In addition, in case of being developed by the private sector, it is revealed that specific functions which hold the profitability rather than various functions were mixed and developed.
The limit in performing this research is as follows:
Since the development cases are confined to the category of the small number of large-scale mixed-use facility in this research, the access to the significant result is insufficient in the aspect of the effect on the relationship between the function clusters and development characteristics, and the degree of the mix. It indicates that the research of the mixed-use facility should be settled in a nation. Many mixed-use facilities in connection with the urban redevelopment are scheduled to be developed in the future. However, it is expected that the analysis of cases which are currently developed and planned will be conducive to in future study of the mixed-use facility. It is considered that it will suggest the direction for the introduction of the systematic function in case of developing the large-scale mixed- use facility.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 1) 연구의 범위 2
• 2) 연구의 방법 2
• Ⅱ. 이론적 고찰 4
• 1. 복합화의 개념 4
• 1) 복합화의 개념과 시너지 효과 4
• 2) 복합화의 내용과 성격 5
• 3) 도시복합화의 배경 6
• 2. 복합용도시설의 특성 7
• 1) 복합용도시설의 개념 및 배경 7
• 2) 복합용도시설의 필요성 10
• 3) 복합용도시설의 유사개념 11
• 4) 복합용도시설의 유형 13
• 3. 복합용도시설의 기능 16
• 1) 용도분류의 개념 16
• 2) 건축법상의 용도 분류 16
• 3) 복합용도시설의 기능 분류 18
• 4) 복합용도시설의 기능복합과 개발환경과의 관계 23
• 4. 선행연구의 고찰 26
• Ⅲ. 복합용도시설의 현황 30
• 1. 국내 복합용도시설의 특성 30
• 1) 국내 복합용도시설의 배경 30
• 2) 국내 복합용도시설의 관련 제도 32
• 3) 국내 복합용도시설의 특징 35
• 2. 수도권 복합용도시설의 현황 36
• 1) 서울지역의 복합용도시설 36
• 2) 경기·인천지역의 복합용도시설 38
• 3. 복합용도시설의 사례분석 40
• 1) 입지별 특성 40
• 2) 도입기능별 특성 43
• 3) 규모별 특성 46
• 4) 소결 48
• Ⅳ. 복합용도시설의 기능복합 특성에 관한 분석 49
• 1. 분석의 틀 49
• 1) 자료수집 49
• 2) 분석방법 51
• 3) 변수의 설정 53
• 4) 분석절차 57
• 2. 기능복합 특성 별 군집화 및 개발환경 특성과의 관계분석 59
• 1) 기능복합 특성에 따른 군집화 59
• 2) 군집분석 결과의 검증 및 군집별 성격 63
• 3) 기능특성 별 군집과 개발특성과의 관계분석 65
• 3. 개발환경이 복합의 정도에 미치는 영향분석 70
• 1) 변수의 정의 70
• 2) 다중공선성 검증 71
• 3) 모형의 설정 72
• 4) 모형의 결과 및 해석 73
• Ⅴ. 결론 76
• 1. 연구의 요약 76
• 2. 연구의 시사점 및 한계점 78
• 참고문헌 79
• 부록(복합용도시설 사례) 82
• 영문요약 93