오피스텔 開發事業의 事業性 分析에 대한 硏究 : 분당 지역 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

1985년도 마포에 오피스텔이라는 상품이 공급된 후 지금까지 많은 오피스텔이 공급되었다. 오피스텔은 사무와 주거기능이 혼합된 공간의 새로운 부동산 상품으로 그 시대적 상황과 소비자의 인식변화에 맞춰 초기에는 사무기능 중심에서 그리고 최근에는 주거기능 중심으로 포장되어 분양되어지고 있다. 또한 오피스텔 공급자에 의해 때로는 정부의 방침에 의해 새로운 오피스텔 상품이 만들어 지고 그리고 금지되어지고 다시 허용되어지는 여러 순환을 거쳐 현재에도 소비자의 입맛에 맞는 새로운 상품이 개발되어지고 있다.
이러한 오피스텔에 대한 연구는 공간의 효율적 활용, 인테리어 측면, 투자자의 투자수익률 측면, 마케팅측면에 초점이 맞추어져 왔었던데 반해 본 논문에서는 주로 개발(시행)사업자 입장에서 오피스텔 상품을 어떻게 개발하고 자금을 조달하며 분양 촉진을 효율적으로 할 것인지 그리고 여기에 발생되는 모든 집행 비용과 변수를 검토함으로써 개발사업자 입장에서의 사업성 측면에서 접근 검토하였다.
또한 초기 공급된 오피스텔에서 현재까지의 공급된 오피스텔의 특징과 현황을 주요일간지에 최근 몇 년간 분양한 분양광고란과 여러 초기 논문의 자료를 활용하여 오피스텔의 입지적 분석까지 모든 사업성에 영향을 미치는 요소를 나름대로 정리 하였다.
이를 살펴보면 오피스텔이라는 상품의 특성과 과거부터 지금까지의 상품성의 변화와 가격 변화 및 경기동향을 역추적할 수 있었다.
연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 오피스텔은 역사적으로 초기 사무공간에서 주거공간으로 그 비중이 늘어가고 있으며 아파트에 가깝게 공간 활용도가 점점 가중되고 있는 실정이다.
둘째, 오피스텔 입지는 주로 역세권이나, 대단지 주거 배후지를 배경으로 탄생하고 있다.
셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 입지성에 따라 차이는 있지만 대부분 분양에 호조를 뛰고 있으며 원인으로서는 최근 저금리와 부동산 경기 활황에 힘입은 바 크다는 분석이며 또 다른 측면에서는 과거 외환위기의 시기에 부동산 경기 침체의 골이 그 만큼 깊었다는 것을 의미한다.
넷째, 과거 통계자료를 통한 결과 분석치는 오피스텔 경기는 전체 부동산 시장의 경기와 맥을 같이하는 것으로 나타났다.
다섯째, 토지매입은 토지시장에서 공개적인 것보다 비공개적이고 법정중개 수수료이상의 비용으로 리스크를 안고 매입하는 경우가 대부분이다. 또한 유동화 시장의 개방으로 자금조달의 편의성이 더욱 강화 되었다.
여섯째, 사업성에는 업무관련 업체들의 상호 유기적 협력관계가 큰 영향을 미친다.
일곱 번째, 오피스텔이라는 상품은 설계에서부터 소비자(수요자)의 취향을 가장 크게 반영한 후 상품화하여야 하며 부동산 정책 방향과 부동산 경기흐름을 잘 분석하여야한다.
여덟 번째, 오피스텔 개발사업은 일반기업의 정상수익률과 시중금리와는 비교할 수 없는 고부가가치의 수익률을 창출 가능하게 하는 업종이다.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第1章 序論 = 1~3
• 第1節 硏究의 背景및 目的 = 1~2
• 第2節 硏究의 範圍및 方法 = 3
• 第2章 오피스텔의 理論的考察 = 4~20
• 第1節 用語의 定意 = 4~5
• 第2節 오피스텔의 歷史 = 6~11
• 1. 오피스텔의 변천사 = 6~8
• 2. 오피스텔 관련 건축지침의 변화 = 9~11
• 第3節 오피스텔의 事業收益性決定要因 = 12~18
• 1. 건축계획적 요인 분석 = 13~16
• 2. 사업 수익성 요인 분석 = 17~18
• 第4節 오피스텔에 대한 선행 연구 분석 = 19~20
• 第3章 오피스텔의 市場現況 = 21~37
• 第1節 시장현황과 전망 = 21~23
• 1. "부동산 시장 거품 수준 아니다"라는 견해 = 21
• 2. "부동산은 이미 거품이다"라는 견해 = 22~23
• 第2節 부동산 경기동향 = 24~26
• 1. 주택가격 및 토지가격에 대한 동향 분석 = 24
• 2. 건축허가 및 주택건설동향 = 25~26
• 第3節 오피스텔 공급 현황 = 27~37
• 1. 오피스텔 건축허가 현황 = 27
• 2. 오피스텔 분양시장 현황 = 28~37
• 第4章 성공 사례 사업의 사업성 분석 = 38~60
• 第1節 사업개요 = 39
• 1. 사업 명칭 = 39
• 2. 건축 개요 = 39
• 第2節 사업 환경 분석 = 40~43
• 1. 광역 분석 = 40
• 2. 역세권별 특징 = 41
• 3. 해당 사업부지 주변 환경분석 = 42
• 4. 시장가격 분석 = 43
• 第3節 사업시행 방법 및 사업 일정 = 44~46
• 1. 사업시행 방법 = 44
• 2. 당사자별 업무 분장 범위 = 44
• 3. 오피스텔 사업일정 = 45~46
• 第4節 수익성 분석 = 47~57
• 1. 손익 분석 = 47~49
• 2. 현금흐름분석 = 50~57
• 第5節 사업성 분석시 고려사항 = 58~62
• 1. 사업 성공의 시사점 = 58~60
• 2. 일반 오피스텔 사업성 분석시 고려사항 = 61~62
• 第5章 結論 = 63~65
• 參考文獻 = 66~67
• 별첨
• 별첨1. 서울특별시 및 수도권 오피스텔 공급현황(86년~2000년) = 69~76
• 별첨2. 2000년도 서울 및 수도권 오피스텔 공급시장 현황 및 특징 = 77~79
• 별첨3. 2001년도 서울 및 수도권 오피스텔 공급시장 현황 및 특징 = 81~98
• 별첨4. 2002년도 서울 및 수도권 오피스텔 공급시장 현황 및 특징 = 98~103
• 별첨5. CASH FLOW 구성요소 분석 = 105~131