한국과 중국의 부동산등기제도에 관한 비교연구 = A Comparative Study of the Real Estate Registration Systems in Korea and China

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 한국과 중국의 부동산등기제도의 발전과정과 등기의 공신력, 전산화 제도 등에 대한 비교분석을 통해 중국의 현행 부동산등기제도의 문제점을 분석하고 중국의 등기제도에 대한 개선방안을 제시하였다.
한국의 부동산등기제도는 1960년에 「부동산등기법」이 제정되어 시행된 이후 수차례 개정과정을 거치며 발전되어 왔다. 본 논문에서는 한국의 부동산등기제도에 대한 분석을 통해 중국의 부동산등기제도의 문제점과 그 개선방안을 제시하였다. 본 논문의 주요 내용은 다음과 같다.
제1장의 서론에서는 연구배경 및 목적, 연구내용과 연구방법에 대해서 설명하였다.
제2장에서는 이론적 고찰 및 선행연구에 대해 설명하였다.
제3장에서는 한국과 중국의 부동산등기제도의 발전과정을 분석하고 양국의 부동산등기제도에 대해 분석하였다. 중국의 경우 등기의 공신력이 법적으로 명문화되어 있지 않은 점을 지적하고 등기 공신력에 대한 주요 쟁점을 분석하였다. 중국의「물권법」은 등기의 공신력을 명문화하지 않고 예고등기 등의 형태로 실권리자에게 보장하고 있다. 따라서 중국의 예고등기는 허위 등기를 제대로 방지할 수 없기 때문에 등기원인증서에 대한 공증제도를 도입해 원천적으로 허위 등기를 방지할 것을 제안했다. 다음으로는 한국의 부동산등기제도의 공신력을 분석하였다. 한국은 부동산등기제도의 법률이 제정될 때부터 등기의 공신력을 인정하지 않았다. 한국은 민법을 제정하면서 당시 사회경제 발전 속도와 전반적인 상황으로 보아 등기의 공신력을 인정할 필요가 없다고 판단하였다. 등기에 대한 공신력 인정에는 많은 행정비용이 소요되고 실제 조사도 매우 어렵다. 이러한 문제들에 대해 본 논문에서는 등기원인 증서 공증제도를 도입해 국민의 등기안전을 보장하는 방안을 제시하고 있다. 그리고 중국의 부동산 거래의 신뢰도를 높이기 위해 부동산 등기의 전산화보급이 시급한 상황이라는 점도 지적하고 있다. 이와 관련해 양국의 부동산등기의 전산화 발전과정 및 현황을 분석하였다. 중국은 부동산등기 정보에 대해 전국적인 범위의 네트워크를 규정하고 있지만 온라인 등기를 하는 것에 대해서는 규정을 두고 있지 않다. 이와 관련해 한국의 부동산 전산화 등기에 대한 분석을 통해 AROS 시스템과 같은 전산화 등기 시스템을 도입할 필요가 있다고 제안하고 한국의 부동산등기의 전산화와 발전과정 에 대한 분석을 통해 중국 부동산등기의 전산화 입법과 보급에 시사점을 제시하였다.
제4장에서는 한국과 중국의 부동산등기제도에 대한 비교분석에 기초해 중국의 현행 부동산등기제도의 주요 문제점들을 분석하고 중국의 부동산등기제도에 대한 개선방안을 제시하였다. 한국과 중국의 부동산등기제도를 비교 분석한 결과 중국의 등기제도의 문제점과 개선방안을 다음과 같이 분석 및 제시하였다. 우선, 중국의 부동산등기제도의 문제점은 첫째, 공신력 인정에 대한 법적규정이 명확하지 않다. 둘째, 부동산등기에 대한 법규가 세부적이지 못하다. 셋째, 등기문제에 대한 손해배상 책임이 명확하지 않다. 넷째, 부동산등기를 위한 통합입법이 없다. 다섯째, 등기심사 방식이 불충분하다는 점이다.
이에 대해 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫째, 통합된 부동산등기 입법이 필요하다. 둘째, 부동산등기기관을 전국적으로 통합할 필요가 있다. 셋째, 책임보험 제도를 도입해야 한다. 넷째, 전산화 등기시스템을 지속적으로 구축해야 한다. 다섯째, 등기원인증서의 공증제도를 도입하고 형식심사 시 신청서류 이외의 내용을 조회할 수 없는 점을 보완해야 한다.
제5장의 결론은 양국의 부동산등기제도에 대한 비교분석을 토대로 중국의 부동산등기제도에 대한 개선방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the social and economic development of China and South Korea, great changes have taken place in people's understanding of production and life. Real estate is one of the most important wealth resources in human production and life. As more and more people trade and invest in real estate, it has also brought about a huge impact on the citizens of the two countries. In the year of 2021, with increasingly active real estate exchanges, the real estate registration system, as a part of real estate transactions, should receive more attention.
This paper studies the real estate registration system in China and South Korea. Subdivided into environmental factors, executive authorities, target groups, idealized policies and other links, this paper analyzes the historical environment, executive authorities, registration credibility and computerization of registration of real estate registration system in China and South Korea.
South Korea is one of China's important economic partners, and its real estate registration system was nearly 50 years earlier than China's. As early as in the 1960s, South Korea enacted the Civil Law and the Real Estate Registration Law and other special laws on the real estate registration system.
Because of their respective histories and cultures ，Korea and China have formed different social structures. Therefore, South Korea and China should carry out targeted integration of real estate registration according to their respective national conditions. This paper is based on "Property Law of the People's Republic of China", "the provisional regulations on real estate registration" and "rules for the Implementation of Interim Regulations on Real Estate Registration", reference to the advanced part of the Korean real estate registration system, puts forward the simple Suggestions to improve China's real estate registration system. The specific content of the study is as follows.
The first chapter introduces the purpose, background, content and method of the preamble.
The second chapter introduces the concept and nature of the real estate registration system, the theoretical investigation and the advance research.
The third chapter analyzes the real right system of the real estate. According to the development process of the registration systems of the two countries, the real estate registration systems of China and South Korea are divided by stages, and the legal development and change process of the real estate registration systems of the two countries are analyzed. The legislative provisions and current situation of the credibility of real estate registration in the two countries are analyzed respectively. Firstly, it explains the fact that there is no explicit regulation of registration credibility in Chinese law, and analyzes the debate focus of registration credibility in the real estate field. China's Property Law does not explicitly stipulate the credibility of registration. Instead, registration forms such as advance notice registration are adopted to guarantee the real power holders. In addition, it is proposed to introduce the notarization system of certificate of Registrar, as in South Korea, to prevent false registration in an all-round way. Then it analyzes the credibility of the real estate registration system in South Korea. South Korea from the enactment of real estate registration system of the beginning of the law, does not recognize the credibility of the registration. When South Korea formulated the civil law, it was believed that the speed of social and economic development and the overall situation did not need to recognize the credibility of the registration. But by 2021, it is necessary to adjust the credibility of the registration of real estate transactions. However, the credibility of certification registration needs a lot of manpower, material and financial resources, and the actual investigation is also difficult to carry out. Therefore, it is suggested to introduce the notarization system of registrar's certificate to ensure the security of national registration. After that, the electronic development process and status quo of real estate registration in the two countries are analyzed. Chinese law regulates the nationwide network of real estate registration information, but there is no regulation on online registration of real estate through electronic registration. Based on the analysis of the electronic registration of real estate in South Korea, this paper puts forward that China can imitate South Korea in the electronic system of registration and prepare the electronic registration system like AROS system as soon as possible. This paper hopes to provide inspiration for the legislation and popularization of electronic real estate registration in China through the analysis of the electronic and development process of real estate registration in South Korea.
The fourth chapter, through the comparative analysis of China and South Korea's real estate registration system, lists the main problems of China's current real estate registration system, and combined with the analysis of the status of South Korea's registration system, puts forward the development of China's real estate registration system.
The conclusion of the fifth chapter summarizes the above contents. In addition, the differences between the two countries' real estate registration credibility and electronic registration system, the improvement and security prospects of the two countries' real estate registration system are also proposed.
After comparative analysis of the real estate registration system in South Korea and China, this paper finds out the existing problems in China's registration system, and puts forward the policy direction. First, the system of public credibility is not clear. Second, the current real estate registration of the relevant laws and regulations are not detailed. Third, the liability for registered damages is not clear. Fourth, there is no comprehensive legislation aimed at registering real estate. Fifth, the registration review system is chaotic.
Through the comparative analysis of the real estate registration system in South Korea and China, the following improvement plans are drawn. First, we should unify legislation on real estate registration. Second, unify the country's real estate registration organs. Third, introduce liability insurance system. Fourth, speed up electronic registration.Fifth, the introduction of the registration court certification notarization system, the form of examination can not query the content of application materials to improve

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용 3
• 제3절 연구의 방법 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 8
• 제1절 부동산과 부동산등기제도 8
• 1. 부동산의 제도적 개념 8
• 2. 부동산등기제도의 의의 및 성질 9
• 3. 부동산등기의 기능 11
• 제2절 부동산등기제도의 원칙 11
• 1. 공시원칙 11
• 2. 공신원칙 12
• 3. 부동산물권등기의 공신력의 의의 12
• 제3절 물권변동이론 및 부동산등기제도 13
• 1. 물권변동이론 13
• 2. 물권변동논리와 부동산등기제도의 관계 14
• 제4절 선행연구본석 15
• 1. 한국과 중국의 부동산등기제도에 관한 비교연구 15
• 2. 중국 부동산등기제도에 관한 연구 16
• 3. 한국 부동산등기제도에 관한 연구 19
• 4. 선행연구와의 차이점 21
• 제3장 한국과 중국의 부동산등기제도의 비교분석 23
• 제1절 부동산등기제도의 변천 23
• 1. 중국 부동산등기제도의 변천 23
• 2. 한국 부동산등기제도의 변천 34
• 제2절 중국과 한국의 부동산물권등기의 공신력 37
• 1. 중국 부동산물권등기의 공신력 37
• 2. 한국 부동산물권등기의 공신력 43
• 제3절 부동산등기의 전산화 47
• 1. 중국 부동산등기의 전산화제도 48
• 2. 한국 부동산등기의 전산화제도 51
• 제4절 한국과 중국의 부동산등기제도 비교분석의 시사점 55
• 1. 부동산등기 발전과정의 비교 55
• 2. 등기공신력의 비교 56
• 3. 전산화등기제도의 비교 56
• 제4장 중국 부동산등기제도의 문제점 및 개선방안 58
• 제1절 중국 부동산등기제도의 문제점 58
• 1. 부동산등기의 공신력 문제 58
• 2. 「부동산등기임시조례」와 「임시조례실시세칙」의 미비점 58
• 3. 부동산등기에 대한 배상 책임 규정의 불명확성 59
• 4. 부동산등기에 관한 법률적 혼란 59
• 5. 부동산등기의 심사문제 60
• 제2절 중국 부동산등기제도의 개선방안 60
• 1. 부동산등기 법률에 대한 개선방안 60
• 2. 부동산등기 기관에 대한 개선방안 61
• 3. 부동산등기 배상제도에 대한 개선방안 62
• 4. 전산화등기 입법에 대한 개선방안 63
• 5. 부동산심사제도에 대한 개선방안 63
• 제5장 결론 65
• 참고문헌 68
• ABSTRACT 71