부동산 실거래신고 가격을 통한 공시가격의 적정성 분석 = An Analysis of Reasonableness of Officially Announced Price of Real Estate Based on Real Transaction Prices

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

부동산 실거래신고 가격을 통한
공시가격의 적정성 분석
-서울시 강동구를 중심으로-

서울시립대학교
도시과학대학원
부 동 산 학 과
홍 원 철

‘개별공시지가’와 ‘주택공시가격’은 공공 또는 행정 목적을 위해 정부 등 공적주체가 시장가치에 근거하여 가격을 조사․산정한 후 공시한 가격이다. 또한, 공시가격이 없는 주택이나 주택 외 건축물 등의 양도소득세․상속세․증여세 등의 산정에 사용하기 위한 ‘건물기준시가’를 국세청장이 공시하고 있다. 이처럼, 정부나 시․군․구에서 공시하고 있는 각각의 가격들은 같은 물건에 대해 서로 중복되어 공시되고 있다.
‘개별공시지가’와 ‘개별주택가격’, ‘공동주택가격’은 같은 법률에 의해서 유사한 산정 요령에 의해 조사․결정되고 있으며, 각각의 공시가격들을 ‘적정가격’으로 정의하고 있다. ‘적정가격’이란 법률 제도의 목적달성을 위해 설정한 용어로서 가격산정의 기준이 되게 함은 물론 거래의 표준으로 적정한 가격형성에 기여하도록 의도하고 있다고 볼 수 있다.
그러므로 공시가격은 시장가격(실거래가격)을 충분히 반영하고 있어야 할 것이며, ‘적정가격’으로서 각각의 공시가격은 상호 형평성을 유지하여야 할 것이다. 그러나 공시가격과 실거래가격은 그 가격 결정의 목적과 주체가 서로 다름으로 인해 차이를 가질 수밖에 없는 것이 현실이다.
즉, 과세 등 행정목적의 공시가격과 매매당사자간의 합의가격인 실거래가격은 현실적으로 분명히 다르게 존재하게 된다. 그러므로 실거래가격과 공시가격이 서로 다름에 문제가 있기보다는, 같은 물건임에도 공시가격이 서로 다를 뿐만 아니라, 시장가격(실거래가격)을 반영하고 있어야 하는 ‘개별공시지가’, ‘개별주택가격’, ‘공동주택가격’, ‘건물기준시가’ 등 공시가격들의 실거래가격 반영률에 차이가 있고, 용도지역별 건물용도별로도 그 반영률이 서로 다름으로 말미암아 공시가격간 불형평(不衡平)을 가져오고 그 반영률조차도 극히 적음으로 인해 적정가격으로서의 당위성 확보에 더 큰 문제가 있다 할 것이다.
본 연구에서는 부동산 실거래신고 가격을 전수 조사하여 같은 물건에 대한 공시가격들과 1:1로 직접 비교 분석함으로써, 공시가격의 가격수준과 공시가격간 불형평의 정도를 밝혔다.
부동산 실거래신고 가격의 50%~70%에 정도 수준에 머무르고 있는 공시가격의 수준과, 건물과 주택을 일괄한 ‘개별주택가격’이 토지가격만 산정한 ‘개별공시지가’의 86%수준에서 공시되고 있는 것으로 분석되었는데, 이러한 결과 들은 현재의 공시가격제도가 법 목적 실현뿐만 아니라, 일반인에게 얼마나 큰 혼란과 불신을 가중시키고 있는지를 수치화 하여 분명히 보여주고 있는 것이다.

주요용어 : 부동산 실거래신고 가격, 개별주택가격,
공동주택가격, 개별공시지가, 건물기준시가, 적정가격

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Officially announced individual land price and officially announced housing price are announced publicly by the government or other public organizations with public or administrative purposes based on the researched and assessed market value of real estate. Also, the 'standard prices of buildings' are officially announced by the director of national tax administration for the purpose of assessing property related taxes such as realty transfer tax, inheritance tax, gift tax, etc of a house or other types of building. In some cases, the central government and local government of Si, Gun and Gu announce different reference prices of the same property.
'Officially announced individual land price', ‘single-family housing price' and 'multi-family housing price' are researched and decided by the similar assessment method based on the same law and each officially announced price is defined as "reasonable price". Considering that the term of 'reasonable price' is presented to achieve legal purpose, it is correct to say that it has intended not only to work as a reference in assessing the price but also to contribute to the formation of reasonable prices as a transaction standard.
Therefore, it is important that the officially announced price of real estate have fully reflected market prices (real transaction price) and individual officially announced price has not lost fairness as an 'reasonable prices'. However, it is true, in fact, that a officially announced price and an real transaction price unavoidably have a difference due to the differences in the goal and the involved parties.
In other words, it is no doubt that there is a clear difference between an officially announced price presented with administrative purposes such as taxation and an actual transaction price that is a mutually agreed among trading parties. Therefore, what matters is not the fact that the prices of actual trading and officially announcing are different but the reality that the officially announced price are not considered as reasonable prices because there are differences in the officially announced prices of the same property; different reflection rate of real trading prices is applied to set the officially announced price including ‘Officially Announced Individual Land Price’ ‘Single-Family Housing Price’, ‘Multi-Family Housing Price’ and ‘Standard Prices of Buildings’ which are supposed to reflect market prices (or real transaction price of real estate); the applied reflection rate differs depending on the use districts and uses of buildings, causing a disparity among the officially announced price of real estate; the reflection rate is extremely low.
In this study, I have presented the degree of disparity between the officially announced price of real estate and the price level of officially announced price by directly comparing the officially announced price and real transaction prices of real estate based on a complete survey on the reported prices of real estate transactions.
According to this study, the officially announced price have been about 50% to 70% of the report prices of actual real estate transaction and the officially announced price of ‘Single-Family Housing Price’ that includes both buildings and housing has reached only about 86% of ‘Officially Announced Individual Land Price’ which counts only land price. These results clearly show with numeric data that how much the current officially announcing price system has been causing confusion and distrust for the public as well as going against the realization of its legal goals.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 제3절 용어의 정리 8
• 제2장 현행 공시가격제도 고찰과 분석 틀 10
• 제1절 개별공시지가제도 10
• 1. 개별공시지가의 개념 10
• 2. 개별공시지가의 평가 및 공시체계 11
• 1) 표준지공시지가 11
• 2) 개별공시지가 16
• 3. 개별공시지가의 활용 23
• 제2절 주택가격공시제도 24
• 1. 주택공시가격의 개념 24
• 2. 주택가격의 산정방법 및 공시체계 27
• 3. 주택가격의 적용 33
• 제3절 건물기준시가공시제도 34
• 1. 건물기준시가의 개념 34
• 2. 건물기준시가의 산정방법 35
• 1) 구조지수 36
• 2) 용도지수 36
• 3) 위치지수 42
• 4) 경과연수잔가율 43
• 제4절 부동산실거래가신고제도 45
• 1. 도입 배경 45
• 2. 강동구 부동산 실거래가격 신고 현황 46
• 제5절 선행연구 검토와 분석 틀 48
• 1. 선행연구 검토 48
• 2. 연구의 분석 틀 62
• 제3장 실거래가격과 공시가격과의 차이 분석 63
• 제1절 분석도구 63
• 1. 지가종합관리시스템 63
• 2. 자료의 수집 방법 64
• 제2절 분석방법 68
• 제3절 공시가격 상호간 가격 분석 72
• 1. 부동산 실거래신고 가격을 기준한 분석 72
• 1) 용도지역별 분석 73
• 2) 건물유형별 분석 74
• 3) 개발지역별 분석 75
• 4) 지목별 분석 76
• 2. 공시가격을 기준한 분석 77
• 1) 용도지역별 분석 78
• 2) 건물유형별 분석 78
• 3) 개발지역별 분석 79
• 제4절 연도별 부동산 실거래가격 부적정(不適正) 분석 80
• 제4장 공시가격 구성별 분석 82
• 제1절 개별주택가격의 비교 82
• 1. 개별공시지가를 기준으로 한 개별주택가격의 분석 82
• 2. 개별주택가격 내 건물가액을 기준으로 한 건물기준시가 분석 85
• 3. 실거래가격을 기준으로 한 개별주택가격 토지건물가액의 분석 87
• 제2절 주택 외 건축물 분석 90
• 제5장 결 론 93
• 제1절 요 약 93
• 제2절 정책적 함의 95
• 참고문헌 97
• ABSTRACT 100