재건축의 Pre-Design단계에 있어서의 건설사업관리 적용방안에 대한 연구 : AHP기법을 중심으로 = (A) study for applying CM during the Pre-Design phase of the reconstruction project

국문 초록 (Abstract)

1970년대 후반 주택 200만호 건설사업 등 무분별한 사업으로 인해 건설된 수많은 주택의 수명주기가 다함에 따라 재개발, 재건축에 대한 관심이 고조되고 있는 만큼 차후에도 이러한 재건축에 대한 지속적인 사업추진이 이루어질 것으로 예상된다.
재건축사업의 특성상 민간주도로 이루어지는 사업인 만큼 법률적 문제나 조합원들 간의 분쟁, 사업추진의 장기화 등 많은 문제점을 내포하고 있으며, 비전문적 사업추진으로 인한 비용과 부정적인 효과가 발생되고 있는 것이 현실이다.
최근 강남지역을 중심으로 재건축의 붐이 일고, 가격 재상승에 대한 기대감으로 시중 부동자금이 주택시장으로 다시 유입되면서 수도권 신도시 등으로 가격 상승세가 확산될 조짐에 따라 건교부에서는 기대 심리를 분산시키고 시장 불안요인을 조기에 차단하기 위해 재건축에 대한 소형주택 의무비율 확대와 조합원 명의변경 금지를 주요내용으로 하는 안정대책을 발표하였다.
이러한 정부주도의 재건축제도 개선방안에 대해 현재 활동 중인 건설사업관리(이하 CM)업체 대부분은 대처하지 못하고 있는 실정이며, 재건축 관련 제도적, 법률적 문제점 및 개선방안에 대한 연구가 주류를 이루고 있을 뿐 재건축사업에 대한 CM의 역할은 고려되지 않고 있는 실정이다.
따라서 본 연구에서는 재건축사업에 있어서 중요한 부분을 차지하고 있는 Pre-Design단계에 있어서의 CM의 역할 및 적용을 위해 의사결정 상황을 계층화(Hierarchy)하고 가중치(Scale)를 부여하여 선호도(Priority)를 도출하는 것으로, 다중의사결정 도구의 일종으로 특히, 정보가 부족하고 정성적이거나 무형적인 기준을 비율척도를 이용해 측정하는 계층분석과정(AHP)를 사용하여 CM 적용 방안을 제시하고자 한다.
Pre-Design단계의 정책목표로 조합관련 및 안전진단, 사업관리 계획, 계약으로 분류하고 각각의 정책목표의 하위개념인 평가지표로
(1) 조합관련 및 안전진단
명부작성 및 규약안 작성, 사업계획 및 인준준비, 추진위원회 및 조합의 운영, 설립인가 승인 관련, 안전진단 신청 업무, 개발이익배분 방안
(2) 사업관리 계획
사업계획수립 및 시행방안, 사업타당성 분석 및 검토
(3) 계약
업체선정에 대한 계획, 계약사항 검토 및 계약서 작성으로 세분화하여 각각의 평가지표들을 설문조사를 통해 중요도 산정하여 재건축사업의 Pre-Design단계에 있어서의 CM 적용을 평가하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Reconstruction celebration boom considered the areas south of the Han river recently in the center and, in the expectation feeling regarding the price floating money again to flow with a housing market, the price rise condition will be diffused in the sign where expectation psychological from case handing over and it followed it dispersed the stable countermeasure which does the small-sized residential duty ratio magnification against the reconstruction in early rising and a union member transfer of name prohibition with main subject it announced.
Reconstruction of government leading being like this against a improvement program currently the Construction Management (below CM) which is in the process of being active the enterprise most does not dispose to be the actual condition, the research against a reconstruction relation system, a legal problem point and a improvement program only will be accomplishing a main stream role of the CM against the reconstruction business is not considered is the actual condition.
From the research which it sees consequently there is to a reconstruction business and the portion which is important hold there is to a Pre-Design phase which it is doing and decisive situation and a Scale role and application of the CM stratification (Hierarchy) it gives and Priority with the fact that it does, specially, information is insufficient in kind of multiplex decisive tool and intangible standard it uses the ratio scale, it measures Analysis Hierarchy Process (AHP) which and a CM application plan.
Union relation of The Pre-Design phase and immediacy diagnosis, it classifies with an business management plan and a contract with policy aim of phase
(1) union relation and immediacy diagnosis
roster drawing up and rules not drawing up, business plan and is with the evaluation index which is a subordinate concept of each policy aim and the preparation where it gives, the operation of propulsion commission and the union, relation, immediacy diagnosis application business and development profit apportionment plan of founding authorization approval
(2) business management plan
business planning and enforcement plan, business propriety analysis and investigation
(3) The plan against contract
business selecting, fractionation it does with contract fact investigation and written contract drawing up each evaluation indices question investigation it leads and the importance does.

목차 (Table of Contents)

• 차례 = i
• 그림 차례 = iv
• 표 차례 = v
• 국문요약 = vii
• 1. 서론 = 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 방법 및 절차 = 2
• 2. 재건축 사업 = 4
• 2.1. 재건축 = 4
• 2.1.1. 재건축의 정의 = 4
• 2.1.2. 재건축 대상 건축물 = 4
• 2.1.3. 재건축 사업의 추진절차 = 5
• 2.2. 재건축 관련 현행 법제도의 변화 = 12
• 2.3. 재건축 안전진단 = 15
• 2.3.1. 재건축 안전진단의 절차 및 실태 = 15
• 2.3.2. 재건축 안전진단 및 시설물의 정밀안전진단 비교 = 17
• 2.4. 우리나라 주택 정책의 개요 = 17
• 2.5. 주택 정책에 대한 향후 정책 방향 = 18
• 2.5.1. 여건 변화에 대한 전망 = 18
• 2.5.2. 21세기 주택정책의 방향 = 20
• 2.6. 재건축사업과 리모델링의 비교 = 21
• 2.6.1. 재건축 및 리모델링 사업의 장점 = 22
• 2.6.2. 재건축 및 리모델링 사업의 단점 = 23
• 3. 재건축 사업과 리모델링 사업의 경제성 분석 = 26
• 3.1. K구의 현황 분석 = 26
• 3.1.1. 연구 배경 및 일반 현황 = 26
• 3.1.2. K구 재건축 대상 아파트 일반 현황 = 28
• 3.2. 경제성 분석 = 31
• 3.2.1. 분석방법 = 31
• 3.2.2. 재건축 경제성 분석 = 32
• 3.2.3. 리모델링 경제성 분석 = 33
• 3.2.4. 분석결과 = 34
• 3.2.5 공동주택 재건축과 리모델링 분석의 실제사례 = 40
• 4. 계층분석과정(AHP)의 이론적인 고찰 = 41
• 4.1. 계층분석과정(AHP)의 개념 = 41
• 4.1.1. 요인별 계층 구성 = 43
• 4.1.2. 가중치 평가방법 = 44
• 4.1.3. 일관성 검정방법 = 47
• 4.1.4. 계층분석과정의 활용 = 47
• 5. 재건축 사업(Pre-Design Phase)에 있어서의 AHP 실제 적용 = 48
• 5.1. Pre-Design단계의 정책목표 및 평가지표의 설정 = 49
• 5.1.1. 조합관련 및 안전진단 = 50
• 가. 명부작성 및 규약안 작성 = 50
• 나. 사업계획 및 인준준비 = 50
• 다. 추진위원회 및 재건축 결의 = 51
• 라. 설립인가 승인 관련 = 51
• 마. 안전진단 신청 업무 = 52
• 바. 개발이익배분 방안 = 52
• 5.1.2. 사업관리 계획 = 53
• 가. 사업계획수립 및 시행방안 = 53
• 나. 사업타당성 분석 및 검토 = 53
• 5.1.3. 계약 = 54
• 가. 업체선정에 대한 계획 = 54
• 나. 계약사항 검토 및 계약서 작성 = 55
• 5.2. 정책목표 및 평가지표의 중요도 산정 = 57
• 5.2.1. 자료수집 방법 = 57
• 5.2.2. 정책목표 및 평가지표의 쌍 비교(Pairwise Comparison) = 57
• 5.2.3. 중요도(가중치) 평가 결과 = 58
• 5.2.3.1. 정책목표에 대한 중요도 산정 = 59
• 5.2.3.2. 각 평가지표들에 대한 중요도 산정 = 60
• 6. 결론 및 향후 연구방향 = 63
• 7. 참고문헌 = 66
• 8. APPENDIX = 69
• A. 설문조사지 = 69
• B. ABSTRACT = 74