재산세 과표결정의 문제점 및 개편방향

국문 초록 (Abstract)

연구 목적 본 연구에서는 과세표준과 시가표준액을 통칭하여 ``과표``라는 용어를 사용함 부동산에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액의 일정비율을 사용하고 있기 때문에 시가표준액과 과세표준은 불가분의 관계를 가짐 지방세의 주요 세목 중 재산세에서 지방자치단체의 과표 결정권한이 중요함 지방자치제도가 잘 작동할 수 있도록 하는 중요한 수단이 지방세이며, 중앙정부가 아닌 지방자치단체에 과세권이 부여되어 있는 대표적인 지방세는 재산세 등 재산과세임. 「국세와 지방세의 조정 등에 관한 법률」에서 국가가 과세권을 가지고 있는 세목으로 "소득세, 법인세, 부가가치세" 등을 열거하고 있으며, 지방자치단체가 과세권을 가지고 있는 세목으로 "취득세, 재산세, 자동차세" 등을 규정함 2013년 기준 지방세의 주요 세목은 취득세(13.3조원), 지방소득세(10.3조원), 재산세 (8.3조원), 자동차세(6.7조원), 지방소비세(3.1조원), 담배소비세(2.8조원) 등임 지방소득세, 지방소비세는 과세표준이 국세와 연동되어 있고, 자동차세와 담배소비세는 종량세이므로 지방자치단체의 과표 결정권한의 중요성이 크지 않음 취득세는 원칙적으로 취득 당시의 납세자가 신고한 가액으로 취득세 과세표준을 삼기 때문에 과세표준 결정에 있어 지방자치단체가 관여할 여지가 별로 없는 반면 재산세는 과세관청이 산정한 가액을 과세표준으로 삼기 때문에 과세표준 결정에 있어 과세당국의 역할이 중요함 우리나라에서 재산세액은 사실상 과표에 의해 결정되고 있음 재산세는 재산가치를 조세부담능력으로 파악하여 과세하므로 이를 어떻게 산정할 것인 가가 매우 중요함 재산세에 있어 토지, 주택, 건축물 등 과세대상에 대한 재산가치의 산정은 기본적이고 가장 중요한 사항임 재산에 대한 가치산정이 어떻게 되느냐에 따라 지방자치단체의 세수와 과세형평성은 직접적으로 영향을 받음 우리나라에서 재산세액은 세율이 아닌 과세표준의 변화, 즉 매년 산정되는 재산가치가 재산세액의 변동을 결정하고 있기 때문에 재산세에 있어 과표결정권이 세율결정권보다 훨씬 중요함 본 연구는 지방자치단체가 과세권을 가지고 있는 대표적인 지방세인 재산세에서 현행 과표의 문제점을 살펴보고, 개편방향을 제시하는데 목적이 있음 재산세 과표결정의 문제점 재산세는 지방세이고, 재산세에서 과표결정권은 과세자주권의 핵심임에도 불구 하고 지방자치단체가 과표를 독자적으로 결정하거나 조정할 수 있는 권한은 매우 제한적임 개별공시지가와 개별주택가격의 사실상 결정권자는 국토교통부장관이라 할 수 있음 지방세 법령에 따르면 토지와 단독주택의 시가표준액은 개별공시지가와 개별주택가격 이고, 개별공시지가와 개별주택가격의 결정권자는 시장·군수·구청장임 법령상으로는 토지와 단독주택에 대해 지방자치단체가 과표를 결정할 수 있지만, 실질 적으로는 지방자치단체의 장이 개별공시지가와 개별주택가격의 결정에 있어 아무런 권 한을 행사할 수 없음 개별공시지가와 개별주택가격 산정의 핵심인 ``표준지공시지가``, ``표준주택가격``, ``토지 가격비준표``, ``주택가격비준표``가 모두 국토교통부장관에 의해 결정되기 때문임 지방자치단체의 장은 국토교통부장관이 정하는 ``표준지공시지가``, ``표준주택가격``에 토 지와 주택특성을 반영할 수 있는 ``가격배율``을 찾아내 단순히 적용시키는 역할만을 수 행함 공동주택의 시가표준액은 공동주택가격이고, 공동주택가격의 결정권자는 국토 교통부장관임 공정시장가액비율의 결정에 있어서도 지방자치단체는 아무런 권한이 없음 재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정되는데, 공정시장가액비율의 결정권자는 대통령임. 지방세 관계 법령에서는 공정시장가액비율은 부동산 시장 여건과 재정여건을 감안하 여 결정하도록 하고 있음 지방자치단체가 공정시장가액비율을 조정할 수 있다면 재정여건을 고려하여 지방공공 서비스 제공에 필요한 재원조달 등에 활용할 수 있음 하지만 현행 공정시장가액비율은 중앙정부에 의해 결정되고, 지방자치단체는 공정시장 가액비율을 결정하거나 조정할 권한이 전혀 없음 재산세 과표 결정권한의 개편 필요성 과세자주권 확보 차원에서 지방자치단체가 자주적으로 과표를 결정할 수 있어야 함 과세자주권은 지방자치의 구현을 위해 보장되어야 할 권리이고, 과표결정권, 세율결정 권 등으로 구성됨 지방자치단체가 과표결정권을 가지고 있지 않으면 과세자주권은 담보될 수 없음 우리나라는 매년 재산가치를 산정함에 따라 세율이 아닌 과표에 의해 재산세액이 달라 지는 등 과세자주권의 핵심은 과표결정권이라 할 수 있음 . 실제로, 2005년 이후 2013년까지 재산세액은 매년 평균적으로 9.7% 증가하였는데, 이는 과표상승률(9.0%)과 엇비슷함 다른 나라에서는 부동산에 대한 평가가 3~5년 주기로 실시되고, 매년 과표가 달라지지 않기 때문에 지방자치단체가 세율을 조정하여 지방공공서비스 제공에 필요한 재원을 조달하는 것과 차이가 있음 우리나라는 과표에 의해, 다른 나라는 세율에 의해 세부담이 결정된다고 할 수 있음 토지와 주택의 공시가격 성격과 최대 활용목적 등을 고려할 때 공시가격 산정 과 결정에 있어 과세권자인 지방자치단체의 권한이 강화될 필요가 있음 현행 공시가격은 시장가치에 납세자의 세부담이 고려되어 산정되고 있음 현행 공시가격(시가표준액)은 시장가격과 상당한 괴리를 보이는 등 과세가치의 성격을 띠고 있음. 주택과 비주거용 건물의 과표현실화율은 각각 76.1%, 68.7%로 나타났으며, 시장가 격과 공시가격의 차이는 주택 23.9%p, 비주거용 건물 31.3%p임 국제과세평가사협회(IAAO)에서는 부동산 유형에 따라 과표현실화율(시가표준액/시장 가격)이 90~110%의 범위에 있는 경우에 시가표준액이 시장가격으로 산정되고 있다 고 판단하고 있는데, IAAO 기준에 근거하여 보면 주택과 비주거용 건물의 시가표준액 은 시장가격으로 보기 어려움 공시가격 활용에 있어서도 과세 목적이 더욱 중요해지고 있는 반면, 복지, 부담금 등은 과세 목적에 비해 그 중요성이 현저히 떨어짐. 재산세 부과에 있어 공시가격은 매년 정기적으로 사용되나 과세목적 외의 개발부담 금 부과액 산정 등에 있어 공시가격은 비정기적으로 사용되며, 기초연금대상자 판단 기준 등 복지 분야에서 공시가격은 판단기준으로 활용됨 과세대상 간, 지자체 간 과표현실화율 차이 등으로 인해 발생하는 과세불형평 을 개선하려면 지방자치단체가 과표 결정권한을 가지고 있어야 함 동일 광역자치단체 내에서도 기초자치단체별로 과표현실화율은 상당한 차이를 보이고 있음. 주택의 경우 부산시 금정구와 중구의 과표현실화율 차이는 21.3%p이며, 비주거용 건물의 경우 부산시 강서구와 남구의 과표현실화율 차이는 38.8%p에 달함. 경기도에서 과표현실화율이 가장 높은 지역과 가장 낮은 지역의 차이는 주택 36.8%p, 비주거용 건물 22.2%p임 이러한 과세불형평에 대해 지방자치단체는 과표결정권의 미비로 인해 적절한 조치를 취하지 못하고 있음. 실제로, 2015년 5월에 서울시는 과표에 대해 행사할 수 있는 권한이 없기에 "개별주택가격의 낮은 현실화율과 불형평성"을 개선해달라는 제도개선을 국토교통부에 건 의한 바 있음 재산세 과표 결정권한의 개편방향 중앙집권형 과표 결정방식에서 지방분권형 과표 결정방식으로 점차적으로 전환되는 등 재산세 과표결정에 있어 지방자치단체의 역할이 확대되어야 함 현재 표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격 등 공시가격의 핵심적인 내용이 중앙정부에 의해 결정되고 있기 때문에 현행 방식의 과표결정은 중앙집권형이라 할 수 있음 향후에는 지방자치단체가 자주적으로 과표를 결정할 수 있도록 관련법과 제도가 점차적으로 정비되어야 함 지방자치단체가 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격, 건축물 시가표준액 등의 결정을 할 수 있는 제도적 기반을 구축하는 것임 전국적 통일성을 해치지 않는 범위 내에서 지방자치단체가 과표 결정권한을 행 사하려면 지방자치단체와 중앙정부간 적절한 역할 분담이 필요함 중앙정부는 지방자치단체가 공시가격, 시가표준액 산정에 있어 정확하고 수월하게 업무를 수행할 수 있도록 통일된 원칙과 평가·조사·산정기준 등을 제시하고, 이러한 기준에 의해 과표가 산정되고 있는지를 관리·감독하는 역할을 수행하는 것이 바람직함 지방자치단체는 중앙정부가 제시한 원칙과 기준을 준수하면서 공시가격과 시가표준액을 산정하고 산정된 과표를 결정·조정하는 역할을 수행함 현재 표준지공시지가, 표준주택가격, 토지 및 주택 비준표, 공동주택가격 등 공 시가격의 핵심적인 내용이 중앙정부에 의해 전적으로 결정되고 있는데, 향후에 는 지방자치단체도 토지 및 주택 비준표 작성 등에 있어 일정 부분 역할을 담당하여야 함 표준지공시지가, 표준주택가격, 토지 및 주택비준표 등에 있어 지방자치단체가 일정 부분 역할을 수행하여야 함. 예를 들어, 지역실정에 맞는 표준지의 선정, 표준지 수의 결정, 감정평가업자의 선정, 표준지공시지가에 대한 이의신청 등을 광역자치단체의 장이 담당하거나 광역자치단체에서 의견을 제출하는 것임 토지가격비준표와 주택가격비준표의 작성에 있어 지방자치단체의 참여도 필요함. 지방자치단체의 세무공무원과 지역의 감정평가사들이 결합하여 지역 실정에 적합한 토지가격비준표와 주택가격비준표를 만들고, 이를 지속적으로 수정하는 것임 공동주택가격의 결정권자의 변경, 시장·군수·구청장의 의견청취 의무화 등 공동주택가 격의 결정에 있어 지방자치단체의 권한 확대도 모색되어야 함 정확하고 공평한 과세를 위하여 특별한 사정이 있는 경우에 결정된 공시가격을 지방자치단체의 장이 조정하는 것도 필요함 지방자치단체가 부동산여건, 재정여건을 고려하여 공정시장가액비율을 다르게 조정할 필요도 있음 중앙정부는 전국적 차원에서 통일된 공정시장가액비율을 결정하고, 지방자치단체는 중앙정부가 설정한 범위 내에서 공정시장가액비율을 조정하는 것임 지방자치단체는 지방공공서비스 제공에 필요한 재원조달, 과세형평성 제고 등에 활용 할 수 있음