주택일반분양자의 개발이익 분석 및 영향요인에 관한 연구 : 서울시 주택정비사업을 중심으로 = A Study on the Influencing Factors and Analysis of the Development Gains of Buyers of Housing for Sale to the General Public : Focusing on the Residential Improvement Projects in Seoul

국문 초록 (Abstract)

서울에서 양질의 아파트공급은 주택정비사업을 통해 이루어지고 있다. 높은 경쟁률과 낮은 리스크 때문에 시장에서 수요공급 원리에 따라 일반분양가는 조합원분양가보다 높아왔다. 그러나 최근 정부규제로 이러한 현상이 흔들리게 되었다. 정부의 분양가규제가 장기간 지속되면서 내재된 불합리성으로 인해 시장왜곡현상이 심화됐다. 규제의 반사이익은 일반분양자가 얻게 되었다. 반값분양, 로또분양, 금수저분양이 나타나면서 서민분양의 이미지는 사라졌다. 역할을 기대했던 양도소득세제와 전매제한제 등 제도적 장치는 허술했다. 주택정비사업에서 일반분양자는 창출자로서의 역할은 없지만 수혜자로서 주된 참여자로 인식되어야 한다. 본 연구에서는 정부의 분양가규제로 인해 일반분양자가 사업시행자로부터 이전받은 개발이익과 그 영향 요인을 분석하였다.
분석을 위해 2009년부터 2020년까지 서울시에서 입주자모집공고를 시행한 주택정비구역 중 169개 구역을 분석대상으로 삼았다. 이를 통해 2008년 금융위기 이후 시장의 하락기와 상승기에 걸쳐 개발이익의 변화를 분석할 수 있었다. 전용면적을 84㎡타입으로 한정했고, 브랜드선호도가 높은 8대 아파트브랜드로 제한하였으며, 실거래가격과 분양가격을 구역별 평균값 및 해당 자치구별 평균값을 적용하였다.
개발이익은 발생 원인이 다른 ‘분양시점 개발이익(률)’과 ‘공사기간 중 개발이익(률)’로 구분하여 분석하였다. 경기하락기에는 시장의 수요공급기능이 제대로 작동되어 분양가격을 결정한 것으로 분석되었다. 경기상승기와 함께 시행된 정부의 분양가규제는 ‘분양시점 개발이익’을 급격히 상승시켰다. 규제가 집중된 동남권역의 ‘분양시점 개발이익’이 가장 높았으며, 동북권역이 가장 낮은 것으로 분석되었다. 분양가차이를 표준화한 ‘분양시점 개발이익률’은 동남권역과 함께 서북권역이 가장 높은 것으로 분석되었다.
‘공사기간 중 개발이익’은 정상주택가격 상승분을 공제하기 때문에 재고아파트의 가격상승률이 높은 동남권역이 가장 낮았으며, 서남권역이 가장 높은 것으로 나타났다. ‘공사기간 중 개발이익’은 시장상승기에 재고아파트에 비해 낮은 상승률을 보이는 분양권의 특성을 잘 보여주고 있다. 사업유형별로는 주택재개발사업에서 가장 높은 개발이익과 개발이익률을 나타냈다.
개발이익(개발이익률)의 영향 요인 분석은 데이터 특성을 고려하여 다중회귀분석을 적용하였다. 독립변수는 단지특성변수, 입지특성변수, 지역특성변수, 일반경제지표변수, 정부정책변수 등 5개 범주, 16개 변수를 선정하여 적용하였다. 정부의 분양가규제가 강할수록, 시장경기가 상승기일수록, 재정자립도가 높을수록, 반경 500m내 지하철역수가 많을수록, 초등학교와의 거리가 짧을수록, 임대주택비율이 높을수록, 사업유형이 재개발일수록, 대지면적이 클수록, 용적률이 낮을수록 총개발이익(률)이 높은 것으로 분석되었다.
총개발이익(률)에 가장 크게 영향을 미치는 범주는 시장경기 등 일반경제지표와 분양가규제 등 정부정책변수다. 다음으로 지역특성변수, 입지특성변수, 단지특성변수 순이다. 즉, 거시적인 요인일수록 개발이익에 더 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 단지특성요인 중 임대주택비율과 재개발(사업유형) 등 일부 요인도 높은 영향도를 보이고 있는데 이들 특성은 정부규제와 밀접하게 연관되어 있기 때문으로 해석된다. 이를 통해 정부는 경기상승기에 부동산정책을 시행함에 있어 일반분양자에게 과도한 개발이익이 이전되는 현상을 간과해서는 안 될 것이다.
일반분양자 개발이익에 대한 환수 논의는 다양하다. 다만 본 연구에서는 현재 시행되거나 시행되었던 제도를 통해 보완책을 제시하고자 한다. 사회적 책임을 부여하는 방안으로 현행 전매제한기간을 개선하는 방안, 토지임대부 주택 도입방안, 환매조건부주택 도입방안을 제안하며, 금전적 개발이익환수 방안으로 주택채권입찰제, 부동산세제 개편, 수익공유제 모기지 제도를 제안하고자 한다. 좀 더 나아가서 분양가규제를 넘어서 개발이익과 공공기여에 대한 협상 및 조정을 통하여 시장안정과 사회적 책임을 동시에 달성할 수 있는 방안이 필요할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Seoul, the supply of high-quality apartments is managed by the residential improvement project. Due to the high competition rate and low risk, the sale price of housing for sale to the general public has been higher than for the association’s members according to the principle of supply and demand. However, this phenomenon was affected by recent government regulations. As the government’s regulation on sale prices has continued for a long time, the market distortion phenomenon has been exacerbated due to inherent irrationality. The reflective benefits of regulation were given to the general buyers. With the appearance of half-price sales, lottery sales, and gold-spoon sales, the image of the common people’s sales disappeared. Institutional mechanisms such as the capital gains tax system and restrictions on resales, which were expected to play a role, were lax. In housing improvement projects, general buyers do not play a role as creators but should be recognized as major beneficiaries. In this study, the government’s regulation on the sale prices of public housing units, the development profits transferred by general buyers from the project operator, and the influencing factors this study analyzes.
For the analysis, 169 areas out of the residential improvement project areas that Seoul announced a public notice of resident recruitment from 2009 to 2020 were targeted. Through this, it was possible to analyze changes in development profits throughout the decline and rise in the housing market cycle after the 2008 financial crisis. Eight major apartment brands with high brand preference in the market were selected and the area for exclusive use was limited to 84 m², and the actual transaction price and sale prices were used with the average value for each area and the average value for each autonomous district.
Development profits were analyzed by dividing them into ‘development profits (rate) at the time of sale’ and ‘development profits (rate) during the construction period’ with different causes of occurrence. During the economic downturn, it was analyzed that the housing market’s demand and supply function worked properly and the sale prices were adjusted appropriately. The government's regulation on the sale prices, which took effect along with the housing market upturn, sharply raised the “development profit at the time of sale”. According to our analysis, the “development profit at the time of sale” was the highest in the southeastern region, where regulations were concentrated, and the northeast region was the lowest. In terms of the ‘development profit rate at the time of sale’, which standardized the difference in the sale prices, the northwest region along with the southeastern region was the highest.
Since “development profits during the construction period” deducts the normal housing price increase, the southeastern region with the highest price increase rate of inventory apartments was the lowest, and the southwestern region was the highest. The “development profit during the construction period” shows the characteristics of right to purchase ownership, which show a lower rate of increase than inventory apartments during the housing market rise. By improvement project type, the highest development profit and development profit rate were shown in the residential redevelopment project.
Multiple regression analysis was applied in consideration of data characteristics to analyze the influencing factors of development profit (development profit rate). The independent variables were applied by selecting 5 categories and 16 variables, including apartment complex characteristic variables, location characteristic variables, regional characteristic variables, general economic indicator variables, and government policy variables. The gross development profit (rate) was shown to increase with the stronger the government’s sales price regulation, the higher the fiscal independence, the more subway stations within a radius of 500 meters, the shorter the distance from the elementary school, the higher the rental housing ratio, the higher the site area, the higher the floor area ratio, the higher the gross development profit (rate). In addition, when the housing market is on the uptrend and when the improvement project type is redevelopment, the total development profit (rate) is analyzed to increase.
The categories that have the greatest impact on gross development profit (rate) are general economic indicator variables such as the market cycle and government policy variables including regulation on the sale prices. Furthermore, it is in the order of regional characteristic variables, location characteristic variables, and complex characteristic variables. In other words, it was analyzed that the more macroscopic factors, the greater the impact on development profits. However, among the complex characteristic variables, some factors such as rental housing ratio and redevelopment (business type) also show a high influence which is interpreted as being closely related to government regulations. Through this, the government should not overlook the phenomenon in which excessive development profits are transferred to general buyers when implementing real estate policies during the housing market upturn.
There are various discussions on the restitution of development gains from general buyers. However, this study intends to present supplementary measures through the systems that are currently being implemented or have been implemented. As a way to grant social responsibility, we propose a plan to improve the current resale restriction period, a plan to introduce land-leasing housing, a plan to introduce a house with sale and repurchase agreement, and as a way to restitution of development profits, this paper proposes housing bond bidding systems, reorganization of the real estate tax system, and a profit-sharing mortgage system. Furthermore, it will be necessary to achieve both housing market stability and social responsibility through negotiations and adjustments on development profits and public contributions beyond regulations on the sale price.

목차 (Table of Contents)

• <제목 차례>
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 내용 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 내용 및 방법 5
• 제2장 주택일반분양자 개발이익에 관한 이론적 고찰 8
• 제1절 개발이익과 환수제도 8
• 1. 개발이익의 개념 8
• 2. 현행 개발이익환수를 위한 법제 10
• 3. 외국의 사례 14
• 제2절 주택정비사업에서의 일반분양자의 개발이익 20
• 1. 주택정비사업의 참여주체와 개발이익 20
• 2. 정부규제와 개발이익의 변화 24
• 3. 일반분양자의 개발이익 31
• 제3절 선행연구 검토 34
• 1. 선행연구의 검토 34
• 2. 본 연구의 차별성 45
• 제3장 일반분양자 개발이익 분석 47
• 제1절 분석틀 설정 47
• 1. 분석의 기본전제 47
• 2. 분석대상 56
• 3. 분석방법 60
• 제2절 사업단계별 개발이익 66
• 1. 분양시점 개발이익 66
• 2. 공사기간 중 개발이익 76
• 제3절 일반분양자의 총개발이익 86
• 1. 상승기의 총개발이익 86
• 2. 하락기의 총개발이익 91
• 3. 총개발이익률 94
• 제4절 분석결과 96
• 1. 권역별 개발이익(률) 분석결과 96
• 2. 연도별 개발이익(률) 분석결과 97
• 3. 사업유형별 개발이익(률) 분석결과 100
• 제4장 일반분양자 개발이익의 영향 요인 분석 102
• 제1절 분석모형 102
• 1. 분석방법 102
• 2. 분석변수의 정의 및 선정 104
• 제2절 기초통계 분석 115
• 1. 변수와 기초통계량 115
• 2. 상관분석 117
• 3. 연속형 변수와 종속변수와의 관계 119
• 제3절 분석 결과 122
• 1. 총개발이익의 영향 요인 분석 결과 122
• 2. 총개발이익률의 영향 요인 분석 결과 128
• 3. 분석결과 종합 134
• 제5장 결 론 139
• 제1절 연구결과의 요약 139
• 제2절 시사점 및 연구의 한계 141
• 1. 정책적 시사점 141
• 2. 연구의 한계 144
• < 참 고 문 헌 > 145
• < 부 록 > 152
• < ABSTRACT > 159
• <표 차례>
• <표 Ⅱ-1> 개발이익에 대한 법적 개념 9
• <표 Ⅱ-2> 연도별 개발부담금 부과현황 10
• <표 Ⅱ-3> 개발부담금 특례 연혁 11
• <표 Ⅱ-4> 현행 개발이익환수 법제 12
• <표 Ⅱ-5> 영국의 개발가치 부과금과 관련된 제도의 변천과정 17
• <표 Ⅱ-6> 서울시 주택정비사업에 의한 준공주택수 22
• <표 Ⅱ-7> 분양가상한제 변천과정 25
• <표 Ⅱ-8> 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사기준 26
• <표 Ⅱ-9> 주택 관련 부동산정책 27
• <표 Ⅱ-10> 개발이익 주체별 분석에 관한 선행연구 35
• <표 Ⅱ-11> 정부정책과 부동산가격에 관한 선행연구 37
• <표 Ⅱ-12> 정비사업에서 영향 요인에 관한 선행연구 40
• <표 Ⅱ-13> 아파트가격과 분양권프리미엄 등의 영향 요인에 관한 선행연구 42
• <표 Ⅲ-1> 부동산 경기변동 이론 48
• <표 Ⅲ-2> 경기상승기와 하락기 분석 54
• <표 Ⅲ-3> 2009년~2021년간 서울 정비사업에 의한 일반분양세대수 57
• <표 Ⅲ-4> 연도별 분석대상 아파트 58
• <표 Ⅲ-5> 지역별 분석대상 아파트 59
• <표 Ⅲ-6> 개발이익 산정방법 61
• <표 Ⅲ-7> 서울 5개 생활권역(아파트 실거래가격지수 발표기준) 64
• <표 Ⅲ-8> 상승기 분양시점 개발이익 분석 66
• <표 Ⅲ-9> 상승기 연도별 분양시점 개발이익 70
• <표 Ⅲ-10> 상승기 사업유형별 분양시점 개발이익 71
• <표 Ⅲ-11> 하락기 분양시점 개발이익 분석 71
• <표 Ⅲ-12> 하락기 연도별 분양시점 개발이익 73
• <표 Ⅲ-13> 하락기 사업유형별 분양시점 개발이익 74
• <표 Ⅲ-14> 상승기 연도별 분양시점 개발이익률 75
• <표 Ⅲ-15> 하락기 연도별 분양시점 개발이익률 75
• <표 Ⅲ-16> 상승기 공사기간 중 개발이익 분석 77
• <표 Ⅲ-17> 상승기 연도별 공사기간 중 개발이익 80
• <표 Ⅲ-18> 상승기 사업유형별 공사기간 중 개발이익 81
• <표 Ⅲ-19> 하락기 공사기간 중 개발이익 분석 81
• <표 Ⅲ-20> 하락기 연도별 공사기간 중 개발이익 83
• <표 Ⅲ-21> 하락기 사업유형별 공사기간 중 개발이익 84
• <표 Ⅲ-22> 상승기 연도별 공사기간 중 개발이익률 85
• <표 Ⅲ-23> 하락기 연도별 공사기간 중 개발이익률 85
• <표 Ⅲ-24> 상승기 총개발이익 분석 결과 86
• <표 Ⅲ-25> 상승기 연도별 총개발이익 90
• <표 Ⅲ-26> 상승기 사업유형별 총개발이익 90
• <표 Ⅲ-27> 하락기 총개발이익 분석 결과 91
• <표 Ⅲ-28> 하락기 연도별 총개발이익 93
• <표 Ⅲ-29> 하락기 사업유형별 총개발이익 93
• <표 Ⅲ-30> 상승기 연도별 총개발이익률 94
• <표 Ⅲ-31> 하락기 연도별 총개발이익률 95
• <표 Ⅲ-32> 권역별 개발이익(률) 분석 결과 97
• <표 Ⅲ-33> 사업유형별 개발이익(률) 분석결과 101
• <표 Ⅳ-1> 선행연구에서 적용한 단지특성 변수 105
• <표 Ⅳ-2> 선행연구에서 적용한 입지특성 변수 107
• <표 Ⅳ-3> 선행연구에서 적용한 지역특성 변수 108
• <표 Ⅳ-4> 선행연구에서 적용한 일반경제지표 108
• <표 Ⅳ-5> 선행연구에서 적용한 정부정책 변수 109
• <표 Ⅳ-6> 독립변수 검토 109
• <표 Ⅳ-7> 독립변수 선정 및 측정 114
• <표 Ⅳ-8> 변수의 기초통계량 116
• <표 Ⅳ-9> 변수간 상관관계 118
• <표 Ⅳ-10> 연속형 변수와 종속변수와의 관계 119
• <표 Ⅳ-11> 총개발이익모형1-1 결정요인 분석 결과 122
• <표 Ⅳ-12> 총개발이익모형1-2 결정요인 분석 결과 124
• <표 Ⅳ-13> 총개발이익모형1-3 결정요인 분석 결과 126
• <표 Ⅳ-14> 총개발이익률모형2-1 결정요인 분석 결과 128
• <표 Ⅳ-15> 총개발이익률모형2-2 결정요인 분석 결과 130
• <표 Ⅳ-16> 총개발이익률모형2-3 결정요인 분석 결과 132
• <표 Ⅳ-17> 모형별 결정요인 비교분석 134
• <표 Ⅳ-18> 모형별 적용변수 137
• <표 Ⅳ-19> 모형별 적용 변수 영향도 138
• <표 부록-1> 분석대상 아파트 개요 152
• <그림 차례>
• [그림 Ⅰ-1] 연구의 흐름 7
• [그림 Ⅱ-1] 양도소득세 시뮬레이션 14
• [그림 Ⅱ-2] 외국의 토지시장 관리시책 요약 15
• [그림 Ⅱ-3] 주택정비사업 절차도 21
• [그림 Ⅱ-4] 주택정비사업 참여주체 24
• [그림 Ⅱ-5] 분양가상한제와 수요공급 29
• [그림 Ⅱ-6] 개발이익 배분 메커니즘 33
• [그림 Ⅲ-1] 경기순환곡선 47
• [그림 Ⅲ-2] 서울시 아파트실거래가격지수 49
• [그림 Ⅲ-3] 월별 시장금리 변화 50
• [그림 Ⅲ-4] 연도별 미분양주택재고 51
• [그림 Ⅲ-5] 연도별 아파트건설 인허가실적 52
• [그림 Ⅲ-6] 연도별 아파트 거래건수 53
• [그림 Ⅲ-7] 연도별 경기변동 관련 요인 추이 54
• [그림 Ⅲ-8] 개발부담금과 재건축부담금 산정에 적용되는 정기예금이자율 65
• [그림 Ⅲ-9] 분양시점 개발이익률 산포도 98
• [그림 Ⅲ-10] 공사기간 중 개발이익률 산포도 99
• [그림 Ⅲ-11] 총개발이익률 산포도 100

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13 장세준, "도시정비사업 개발이익배분에 관한 연구", 건국대학교 대학원 박사학위 논문, 2017

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16 강만수, "개발이익환수제도의 실효성 확보방안연구", 경원대학교 사회정책대학원 석사학위논문, 2011

17 김금현, "주택개발사업의 참여주체별 개발이익추정", 서경대학교 대학원 석사학위 논문, 2011

18 서순탁, 최명식, "한국과 싱가포르의 개발부담금제 비교연구", 「공간과 사회」, Vol.33, pp.77-110, 2010

19 변창흠, "환매조건부 주택분양제도의 도입방안 검토", ｢환경정의 토론회자료집」, pp.1-27, 2006

20 김미경, "주거정비사업의 개발이익 분배에 관한 연구", 한양대학교 대학원 석사학 위논문, 2009

21 장원호, 최열, "주택재개발사업의 수익성 결정요인 및 예측", 「국토계획」, Vol.45, No.5, pp.81-91, 2010

22 김용창, "택지개발사업의 개발이익 추계에 대한 연구", 「한국지역지리학회지」, Vol.12, No.5, pp.595-613, 2006

23 김승종, 정희남, 박동길, "토지에 대한 개발이익 환수제도의 개편방안", 국토연 구원, 2003

24 이종인, "부동산정책이 아파트가격에 미치는 영향분석", 서울시립대학교 도시과 학대학원 석사학위논문, 2018

25 이성현, "도시기반시설이 주택가격에 미치는 영향 연구", 대구대학교 대학원 박사 학위논문, 2011

26 최막중, "｢분양가 상한제가 주택시장에 미치는 영향｣", 「부동산정책포커스」, 2011-7 : pp.26-27, 2011

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28 권기철, "신도시아파트건설의 개발이익분석에 관한연구", 경북대학교 대학원 박사 학위논문, 2004

29 김주영, "위계적 선형모델을 이용한 주택가격 함수 측정", 「국토계획」, Vol.38, No.7, pp. 223-234, 2003

30 Crook . et al, "Planning Gain : Providing Infrastructure and Affordable Housing", 2015

31 송선주, 신종칠, "아파트 분양권의 전매 프리미엄 형성 요인 연구", 「도시행정학 보」, Vol.30, No.4, pp.151-173, 2017

32 김성진, 허윤경, 장경석, 김형민, "주택 거래량과 가격 간의 그랜저인과관계 분 석", 「주택연구」, Vol.16, No.4, pp.49-70, 2008

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34 김종호, 노영학, "｢부동산정책이 주택가격에 미치는 영향연구｣", 「부동산학보」, Vol.50, pp.108-122, 2012

35 권호근, 이창석, "부동산경기변동이론과 그 측정지표에 관한 일고", 「부동산학 보」, 한국부동산학회, Vol.36, pp.77-87, 2009

36 고영천, "인천광역시 공동주택 재건축 정비사업 비교분석", 인천대학교 일반대학 원 석사학위논문, 2015

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38 민태욱, "｢민간택지 분양가상한제 도입에 관한 재논의｣", 「토지공법연구」, Vol.88, No.1, pp.1-20, 2019

39 권태연, 최막중, 이창무, "아파트 분양가와 입주 후 시장가격 간의 관계분석", 「국 토계획」, Vol.39, No.7, pp.159-174, 2004

40 임재만, "주택거래량은 주택가격 변동을 설명할 수 있는가?", 「국토연구」, Vol.69, No.4, pp.3-18, 2011

41 정희남, "도시용지 공급확대에 따른 토지시장관리방안 연구", 국토연구원 주택도시보증공사, 2019.06.14, 고분양가심사기준 제도개선 보도자료, 2009

42 한창섭, "서울시 주택재개발사업의 개발이익 영향요인 분석", 단국대학교 대학원 박사학위논문, 2012

43 강승우, "서울시 아파트 전매 프리미엄결정요인에 관한 연구", 건국대학교 대학원 석사학위논문, 2017

44 류한봉, "택지개발지구내 초등학교 설립 교육여건 분석 연구", 한국교원대학교 교 육정책전문대학원 석사학위논문, 2015

45 김 웅, "재건축 개발이익 환수제도의 헌법적 의의와 그 한계", 고려대학교 대학원 박사학위논문, 2021

46 김현재, "부동산 정책 변화가 부동산 가격에 미치는 효과 분석", 서강대학교 대학 원 박사학위논문, 2011

47 고필송, 엄수원, 박창수, "거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구", 「부동산경영」, Vol.1, pp.7-32, 2010

48 고성수, 최은영, 김민석, "서울시 공동주택 분양프리미엄 결정요인에 대한 연구", 「부동산 연구」, Vol.21, No.1, pp.235-254, 2011

49 이성현, "주거환경의 지역간 불균형에 다른 주택가격 영향분석", 「대구경북개발 연구」, Vol.12, No.2, pp. 93-111, 2013

50 윤효묵, "주거환경의 지역특성이 주택가격에 미치는 영향 연구", 대구대학교 대학 원 박사학위논문, 2013

51 김민석, "서울시 분양아파트 기대이익 실현에 미치는 요인 분석", 건국대학교 대학 원 석사학위논문, 2010

52 정수연, "교육요인이 서울 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구", 「국토계획」 Vol.41, No.2, pp.153-166, 2006

53 김아름, "뉴타운사업 내 재개발구역의 주체별 개발이익 평가 분석", 한양대학교 도 시대학원, 석사학위논문, 2007

54 김용순, 이석재, "주택시장 여건 변화에 따른 주택경기예측모형 개발 연구", 대한 주택공사 주택도시연구원, 2002

55 김승종, 정희남, 박동길, "개발이익 발생규모와 환수수준에 대한 실증 분석 1980- 2001", 한국감정평가연구원, 2003

56 정만교, "대도시 지역 학교입지에 관한 연구 : 인천광역시를 중심으로", 한국교원 대학교 교육정책전문대학원 석사학위논문, 2011

57 이용각, 최막중, "신규 분양아파트와 중고아파트의 가격 차이에 관한 실증분석", 「국토계획」, Vol.47, No.2, pp.111-121, 2012

58 김주한, 이정국, "부동산관련 조세가 주택 가격에 미치는 영향에 대한 실증분석", 「글로벌경영학회지」, Vol.4 No,3: pp.59-74, 2007

59 김용구, "토지정택이 토지의 가격과 거래량에 미치는 영향에 관한 연구", 단국대학 교 대학원 박사학위논문, 2003

60 조훈희, "곡물법 논쟁, 그리고 아파트 시장가격과 분양가격의 선후 논의", 「부동산 연구」, Vol.18, No.1, pp.71-94, 2008

61 박영숙, "주택하부시장 특성을 고려한 분양프리미엄 결정요인에 관한 연구", 영산 대학교 일반대학원 박사학위논문, 2019

62 유정석, 정주희, "주택가격과 거래량의 지역 간 인과관계 및 시공간적 파급효과 분석", 「주택연구」, Vol.19, No.4, pp.177-203, 2011

63 채미옥, "용적률가치평가에 기초한 개발이익 통합 환수제도의 합리적 도입방안 연구", 국토해양부ㆍ한국토지주택공사, 2009

64 이선우, 조기제, 정동준, "양도소득세와 경제변수가 아파트가격 변동에 미치는 영향에 관한 실증 분석", 「부동산도시연구」, Vol.9, No.2, pp.89-109, 2017

65 김형수, 최열, 박명제, "주택하부시장 특성을 고려한 신규 분양가와 입주 후 가 격 변화에 관한 연구", 「대한토목학회논문집 D」, Vol.28, No.d4, pp.523-531, 2008

66 신광문, "지진 발생이 주택가격에 미치는 시ㆍ공간적 영향 : 경주와 포항의 지진사 례", 강원대학교 대학원 박사학위논문, 2020

67 강민성, 서원석, "｢콕스비례위험모형을 이용한 부동산 금융규제정책의 효과성 결정요 인 분석｣", 「대한부동산학회지」, Vol.36, No.1, pp.5-21, 2018

68 박춘구, "주택가격의 변화와 양도소득세에 관한 연구 : 서울과 부산지역 아파트를 중심으로", 동의대학교 대학원 박사학위논문, 2011

69 오동훈, 최지흠, 이재순, "주택정비사업 일반분양자의 개발이익 분석과 적정개발 이익 환수방안에 관한 연구", 「도시행정학보」, Vol.34, No.2, pp.37-56, 2021

70 김덕례, "재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로‘", 경원대학교 대학원 박사학위논문, 2008

71 박강우, 윤종만, "분양가 상한제의 재고주택가격에 대한 영향: 서울시 동별 패널 자료를 이용한 이중차분법의 적용", 「주택연구」 Vol.25, No2. pp.45-69, 2017

72 성상준, 조주현, "재개발 사업구역의 특성이 조합원과 일반분양자의 아파트분양 가 차이에 미치는 영향에 관한 연구", 「주택연구」, Vol.16, No.1, pp.27-55, 2008

73 신광문, 이재수, 이삼수, "포항지진이 지역 주택 가격에 미친 시ㆍ 공간적 영향: 아 파트 실거래가격에 대한 이중차분법과 다층모형의 적용", Journal of Korea Planning Association, Vol.56, No.3, pp.130-141, 2021