장기공공임대주택사업의 지속성 확보방안에 관한 연구 : 한국토지주택공사 공공주택사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

서민 주거안정과 주거수준 향상을 위한 우리나라 공공주택 공급은 2000년 이후 크게 증가하였다. 이는 서민 주거복지에 대한 국민적 관심을 고려하여 정권 교체시마다 행복주택, 국민임대 등 새로운 주택유형의 발굴과 공공주택 공급물량 확대 정책을 추진했기 때문이다. 공공주택의 확대는 매우 바람직하지만, 공공주택사업자의 공공주택 관리분야 손실은 해를 거듭할수록 그 규모가 커지고 있는 것이 현실이다. 실제 한국토지주택공사의 경우 공공주택 관리분야에서 매년 약 1조원에 달하는 손실이 발생하고 있어 지속적인 공공주택정책을 추진하는데 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 있다. 이에 사업시행자의 손실보전에 효과적인 정책대안을 경제적 관점에서 자료를 분석하여 지속가능한 장기공공임대주택의 정책방향을 제시하고자 하였다.
우선 선행연구를 통해 정부의 주택시장 개입 이론, 공공임대주택과 사업시행자의 손익과의 관계, 공공주택사업자의 사업성과 공공성 등에 대해 개념을 정리하였다. 장기공공임대 승인현황 및 누적재고량, 건설비 재정지원, 임대료 산정방식, 사업시행자 손실현황 등 손실요인과 손실보전 유효성 분석을 위한 현황자료를 파악하였다. 장기공공임대와 공공주택 관리분야 손실과의 인과관계를 확인하기 위해 상관분석을 하였고, 향후 공공주택 관리분야 손익을 전망하기 위해 가장 유효한 변수를 채택하여 회귀분석을 실시하였다. 또한 본 논문에서 제시하고 있는 3가지 정책 대안들이 손실보전에 유효성이 있는 지를 알아보기 위해 장기공공임대 재정지원과 실제부담 비율, 현재 임대료와 적정 임대료를 비교해 보았으며, 공공분양주택은 사업지구별 수익성을 분석하였다. 이를 토대로 장기공공임대 재정지원 현실화, 재임대료 산정방식 개선, 공공분양주택 확대에 대한 경제적 손실보전 효과를 분석하였다. 아울러 설문조사를 통해 정책 대안의 수준, 공공성 확보 수준을 제시하였고, AHP 분석기법을 활용하여 정책의 우선순위를 제시하였다.
자료분석 결과, 장기공공임대주택 공급량 및 재고량 증가에 따라 사업시행자의 손실은 최근 5년평균으로 연간 약 8,872억원이 발생하였고, 현 추세치대로 장기공공임대가 계속 늘어난다면 2026년에는 연간 약 3조원의 손실이 발생할 것으로 전망되었다. 이를 만회하기 위한 경제적 관점의 손실보전효과는 ①재임대료 산정방식 개선(6,605억원), ②공공분양주택 확대(4,459억원), ③재정지원 현실화(4,041억원) 순으로 나타났으며, 단위사업으로는 5년 평균 손실액인 8,872억원을 상계할 수 없지만, ‘재임대료 산정방식 개선과 공공분양 확대’, ‘재임대료 산정방식 개선과 재정지원 현실화’를 조합하면 공공주택 관리분야 연간 손실액을 충당할 수 있는 것으로 분석되었다.
실증분석 결과, 재정지원에 대한 정책대안의 수준은 실제건설비의 90% 수준이 적정한 것으로 조사되었고, 재임대시 적정임대료에 대해서는 영구임대는 주변시세의 30% 이상, 국민임대는 70~80%가 적당한 것으로 조사되었으며, 공공분양주택의 공급규모는 5만호가 적정한 것으로 분석되었다. 주거복지차원의 공공성 확보수준은 영구임대주택의 경우 주변시세의 30% 이상이 적정한 것으로 조사되었고, 국민임대와 행복주택의 경우도 대부분 70~80% 수준이 적정하다고 응답하였다. 이에 적정임대료에 비해 매우 낮게 산정되는 재임대료를 인상해도 주거복지를 크게 훼손한다고 볼 수 없다는 간접적인 결론을 얻었다. 정책의 우선순위에 대한 분석결과를 살펴보면, ‘정책의 실현가능성 측면’, ‘주거복지의 확보 측면’, ‘소득재분배 측면’에서 공통적으로 건설비 재정지원 현실화가 가장 필요한 정책으로 분석되었다. 또한 국민들에게 가장 환영받을 정책도 역시 재정지원 현실화인 것으로 나타났다. 이는 재정지원 현실화가 국민들로부터 정책 저항이 적고 정책실현 가능성이 높기 때문인 것으로 판단된다.
결론적으로 사업시행자의 공공주택 관리분야 손실은 장기공공임대 건설비에 대한 충분한 정부지원이 부족하거나, 초기 건설비에 대한 이자부담금, 유지관리 비용 등 투입된 비용만큼의 임대료를 부과하지 못해서 발생되는 현상으로 볼 수 있다. 따라서 지속가능한 장기공공임대주택사업을 시행하기 위해서는 정부 재정지원의 현실화와 재임대시 임대료를 포함한 전반적인 임대료 체계 개편 등 제도개선을 우선 시행하여 근본적인 문제를 해소하고, 차선책으로 공공분양주택의 확대 등 교차보전 수단들을 도입할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장. 서론 1
• 제1절. 연구배경 및 목적 1
• 제2절. 연구의 범위 및 연구방법 4
• 1. 연구대상 및 범위 4
• 2. 연구의 방법 및 내용 5
• 가. 연구의 방법 5
• 나. 연구의 내용 6
• 3. 연구 분석모형 7
• 제2장. 이론적 배경 및 선행연구 9
• 제1절. 이론적 배경 9
• 1. 정부의 공공주택시장 개입 9
• 2. 정부의 공공주택시장 개입방식 및 실행주체 10
• 가. 정부의 개입방식 10
• 나. 실행주체 11
• 3. 공공주택시장 개입에 따른 효과 12
• 가. 긍정적 효과 12
• 나. 부정적 효과 13
• 제2절. 선행연구 고찰 14
• 1. 공공주택과 사업시행자 손익과의 관계 14
• 2. 공공주택사업자의 사업성과 공공성의 관계 15
• 3. 공공주택사업의 손실원인과 대안 검토 16
• 4. 공공사업 손실과 관련된 정부보조금제도 18
• 제3장. 공공분양 및 임대주택 현황분석 20
• 제1절. 공공주택의 위치형성 20
• 1. 공공주택의 개념 20
• 2. 공공주택의 정책모형 변화 21
• 3. 공공주택의 정책적 의의 24
• 제2절. 공공분양 및 장기공공임대주택 공급현황 25
• 1. 공공분양주택 공급현황 25
• 2. 장기공공임대주택 공급현황 27
• 3. 장기공공임대주택 재고 및 사업자 손실현황 30
• 제3절. 장기공공임대주택 재정지원 및 임대료 산정방식 34
• 1. 장기공공임대주택 건설비 재정지원 34
• 가. 재정지원 목적 및 근거 34
• 나. 정부 재정 지원방법 및 지원금액 34
• 2. 장기공공임대주택 임대료 산정방식 36
• 가. 최초 입주시 임대보증금 및 임대료 산정 36
• 나. 임대료 관리체계 및 재임대현황 38
• 제4장. 장기공공임대주택 손실요인 및 손실보전 유효성 분석 41
• 제1절. 분석구조 및 설계 41
• 제2절. 손실발생의 관계분석 43
• 제3절. 손실보전의 유효성 분석 47
• 1. 장기공공임대 정부지원과 실제 부담비율 47
• 2. 장기공공임대 현재임대료와 적정임대료 차액 50
• 3. 공공분양주택 사업지구별 수익성분석 52
• 제4절. 경제적 손실보전의 효과 분석 54
• 1. 실제건설비 재정지원 현실화 개선효과 54
• 2. 적정임대료 부과 개선효과 59
• 3. 공공분양주택 확대를 통한 교차 보전효과 64
• 4. 단위사업 및 정책 조합의 경제적 유효성 분석 66
• 제5장. 정책 우선순위 및 공공성 담보를 위한 실증분석 69
• 제1절. 조사설계 69
• 1. 조사대상의 설정 69
• 2. 조사내용의 구성 70
• 제2절. 실증조사 결과 72
• 1. 일반적인 현황 72
• 2. 조사결과의 집계 73
• 가. 정책대안의 수준 73
• 나. 공공성 확보수준 77
• 다. 정책의 우선순위 79
• 제3절. 정책 우선순위 및 수준 분석 81
• 1. 정책대안의 수준 분석 81
• 2. 공공성 확보수준 분석 83
• 3. 정책의 우선순위 분석(AHP) 84
• 제6장. 결론 87
• 제1절. 연구결과 87
• 제2절. 정책제언 90
• 1. 장기공공임대주택 재정지원 방식 개선 90
• 2. 장기공공임대주택 재입주자 임대료체계 개편 91
• 3. 공공분양주택 확대를 통한 교차보전 및 주택난 해소 92
• # 부록 1. 연구의 전개과정 96
• # 부록 2. 설문지 97