주택재개발사업에서의 공영개발의 법적 문제 = A legal review on public development in the housing regeneration project

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 전통적으로‘택지는 공영개발’, ‘주택은 민영개발’이라는 도식이 자리해 왔다. 그러나 민영개발로 인한 아파트 값 폭등, 부동산 투기, 원주민이나 세입자의 생존권 침해 등 많은 문제가 발생했고, 이 때문에 주택까지도 공영개발이 주도해야 한다는 주장이 힘을 얻어 가고 있다. 따라서 최근 제기되는 공영개발론의 핵심은 주택에 관한 것이며, 특히 최근까지 민영개발이 주도했던 재개발사업에서 공영개발의 필요성과 당위성이 전개되고 있다. 그러나 주택공영재개발이 우리나라의 주택문제를 일시에 해결할 수 있는 만병통치약은 아닐 것이다. 무엇보다 주택공영개발이 확대되고 있음에도 주택의 가수요가 해결되지 않고 있으며, 주민들이 재산권침해 등을 이유로 주택공영재개발에 반대하거나 주민간의 반목과 불화가 심각한 경우도 발생하고 있다. 생각건대 주택공영개발이 확대되어야 한다. 그러나 모든 재개발사업을 공영개발로 해야 할 필요는 없을 것이다. 오히려 사업성이 양호한 지역에서는 민영개발을 하고 사업성이 불량한 지역에서는 공영개발을 하는 것이 바람직할 것이다. 공영개발의 확대보다 더욱 중요한 것은 공영개발 다운 공영개발이 되어야 한다는 점이다. 많은 사람들이 재개발사업에서 공영개발의 확대를 요구하는 이유는 공영개발을 통해서 주거의 공공성을 확보할 것이라는 기대감 때문이다. 여기서 주거의 공공성이란 재개발사업이 도시정비라는 원래의 목적에 부합하도록 양질의 기반시설을 확충하고, 낮은 분양가의 아파트와 저렴한 임대주택을 대량 제공하여야 하며, 이를 위해서 공공부문에서 재정을 지원할 것이고, 개발이익을 공공이 환수할 것을 의미한다. 그렇지만 우리 공영개발의 현실은 무늬만 공영개발일 뿐 여전히 공공성을 확인하기는 어려운 실정이다. 무엇보다 재정적 지원이 없는 상태에서 이루어지는 공영개발은 민영개발과 차이를 발견하기 어렵게 하고 있다. 따라서 공영개발다운 공영개발을 위해서는 재정적 지원이 전제되어야 가능한 것이다. 그리고 개발이익의 적정한 분배를 통해 정의에 부합하는 공영개발이 되도록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public development is one of the key elements of the comprehensive land use planning system in Korea. The policy goal of the government land development is to prevent the capital gains on land development to be concentrated on a few land owners and to promote a systematic and prudent land development. The public housing development project has reached its goals in terms of providing housing to citizens but there is still a lot of work to do in terms of improving the welfare of housing of people and securing indirect social facilities on "the urban and residential environment maintenance law". Therefore, guidelines and regulations on appropriate residential density that take into consideration factors. This is why it is necessary to analyze the public housing development project. Through this research I have made an effort to legal review the problems and the legal issues of public housing development project. First, it is urgent to develop fund raising strategies for the initial stage of the project in order to take off independent preparation of the project. Second, it is necessary for their representatives to upgrade their commitment to the project and being knowledgable, which saves project costs and lessens conflicts among members of the association. Third, it makes sure that consulting companies should be operated professionally, keeping their abilities superior to residents and housing builders. Fourth, public announcement of the decision-making should be delivered very clearly. It is also important to use proper process and criteria for the selection of housing builders and other parties. Fifth, it is necessary to educate persons of associations on the regular basis, which enables them to have their own judgement for the project. If possible, providing national licensing to them is another answer for lessening project corruption. Finally, clear accounting system should be adopted to avoid embezzlement of association funds.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• Ⅱ. 주택공영재개발의 개념 및 근거
• Ⅲ. 주택공영재개발의 유용성
• Ⅳ. 주택공영재재발 활성화를 위한 개선방안
• Ⅴ. 결 론

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