한국과 일본의 국유부동산 유효활용사례 비교분석 = A Comparative Analysis of the Effective Cases of Using State-owned Real Estate in Korea and Japan

국문 초록 (Abstract)

국유재산은 국가의 재산임과 동시에 국민 전체의 재산으로서 그 역할과 의미가 크다. 특히, 국유부동산은 국유재산 가운데 현재 약 50%를 차지할 정도로 그 비중이 크며, 국유지는 우리나라 전 국토면적의 23.3%에 달하고 있다. 그러나 국유부동산의 행정은 처분, 유지?보전 등의 소극적인 정책에 머물렀고, 1994년도에 적극적 활용?확대 정책으로 그 패러다임이 변화하였음에도 불구하고 그 관리에 있어서 여러 가지 문제점을 노출하였다. 우리나라와 국유재산 관리제도가 비슷한 일본은 최근 국유재산 전반의 구조조정을 시도함과 동시에 도시의 매력을 높이기 위한 도시재생정책, 민간의 활력을 이용한 PFI 등을 적절히 결합하고, 행정재산의 대부 등 보다 적극적인 국유재산 정책을 펴고 있다. 이러한 일본의 국유재산 정책은 최근에 우리나라에서 시도되고 있는 국유재산 관리의 혁신에 보다 적극적이면서 효과적으로 추진하기 위한 바람직한 방향을 제시해 줄 수 있다. 따라서 본 연구는 국유부동산의 유효활용 측면에 중점을 두고 한국과 일본의 국유부동산 유효활용 사례를 비교분석하는데 주목적을 두었다. 또한 기존 대부분의 연구가 효율성에 초점을 맞추었지만, 국유부동산은 보다 공공성을 갖고 있기 때문에 재정적 측면, 도시계획적 측면, 참여 및 지역사회 기여 측면으로 다양한 관점에서 접근하였다. 한국 사례로서 남대문세무서 개발 사업, 일본 사례로서 중앙합동청사 제7호관 정비 등 사업을 선정하였으며, 이 두 사례를 앞에서 제시한 세 가지 비교관점과 각각의 비교요소를 통해 분석하였다.
먼저, 재정적 측면에서는 배경 및 목적, 사업의 추진방식, 재정적 효과를 살펴보았는데, 배경 및 목적에서는 한국의 경우 저이용 국유부동산의 개발에 초점을 맞추어져 있는 반면, 일본의 경우 민간의 활력을 이용한 청사의 정비와 지구의 재개발을 통한 토지의 고도?복합이용에 주목적을 두었다. 사업의 추진방식에 있어서는 한국의 경우 한국자산관리공사를 통한 위탁개발방식과 일본의 PFI(BTO, 서비스구입방식)로 상이했으나 국유재산의 소유권이 국가에 있다는 점에서는 공통점을 가진다. 재정적 효과는 두 가지를 엄밀히 비교하기 어려우나 국유부동산의 대부를 통해 수익을 얻는 것에서는 공통점이 있었다.
둘째로 도시계획적 측면에서는 정비방식, 인센티브의 적용, 지역성의 배려를 살펴보았다. 한국의 사례는 도시계획적 측면이 잘 드러나고 있지 않았던 반면, 일본의 경우 시가지재개발을 통한 정비, 도쿄도가 육성용도로 제시한 교류?문화?활성화 시설을 공급함으로써 용적률의 완화가 적용되었고, 옛 문부성 청사와 에도 시대의 석축을 보존하는 등 지역성에 대한 배려도 나타났다.
마지막으로, 참여 및 지역사회 기여 측면에서는 시민 또는 주민참여, 지역사회 기여를 살펴보았다. 시민 또는 주민참여에서 한국의 경우 건물명의 공모 등에 그치는 등 소극적이었으나, 일본의 경우 마치즈쿠리 협의회를 통하여 도시계획의 제안이 이루어지는 등 참여의 모습이 나타났다. 지역사회 기여에 있어서는 한국의 경우 어린이 공원, 일본의 경우 중앙광장을 배치하여 도시공간시설을 공급하였으며, 추가로 일본의 경우 가스미가세키 지식광장을 통하여 교류기능을 제고하여 지구 활성화에 기여할 수 있었다.
비교분석 결과에 따르면, 한국의 경우 효율성 측면 외에 다양한 측면에서의 고려가 부족하였다. 효과성 측면에서 국유부동산의 유효활용을 위해 다양한 관점에서의 배려가 더욱 더 필요하다고 할 것이다.
이를 통해 도출된 정책적 함의로 첫째, 국유부동산의 위치에 따른 전략적 활용이 필요하다는 점, 둘째, 국유재산 전반의 실태 파악이 선행되어야 한다는 점, 셋째, 개발방식의 다양화, 넷째, 국유부동산의 유효활용은 재정적인 측면만이 아닌 다양한 측면에서 고려되어야 한다는 점, 마지막으로 국유재산의 정보공개를 통한 투명성 확보 및 정책의 신뢰도 제고를 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The role and meaning of state-owned property is important as national property. Especially, state-owned real estate has a high position, 50% of state-owned property, and state-owned land reaches 23.3% of total area in Korea. But the administration of state-owned real estate had passive policies like disposition, maintenance and conservation. In 1994, the paradigm was changed to the active use and enlargement policy, however, its management had some problem as ever. Japan that is similar to Korea in the management system of state-owned property, is recently trying to restructure it and combining urban regeneration policy, private finance initiative with state-owned property policies. Furthermore, it has more active policies, such as leasing of administrative property. These state-owned property policies of Japan will be able to give a right direction for active and effective management of state-owned property to Korea. Hence this study has main purpose of comparative case analysis of the effective use of state-owned real estate in Korea and Japan. Though lots of preceding studies brought efficiency into focus, this study would like to approach various viewpoints like 'Finance', 'Urban Planning', and 'Participation & Contribution to a local community', because of public interest of state-owned real estate. Two cases were selected; Korean case is Namdaemun Tax Office Development Project, Japanese case is Central Government Building No.7 Development Project. They are analyzed through three viewpoints and each comparative factor.
First, Finance viewpoint has 'background and purpose', 'promotion method of project', and 'financial effect'. In the background and purpose, Korean case had a focus on the development of low use state-owned real estate, but Japanese case had a main purpose of the development of government building by private sector's abilities and high-complex use of land by redevelopment of the area. In the promotion method of project, Korean case was by government-commissioned development such as Korea Asset Management Corporation, but Japanese case was by Private Finance Initiative(BTO scheme, Services Sold to the public sector). There was a common point; government has the ownership of state-owned property. In the financial effect, both cases had a common point; profit earning by leasing state-owned real estate, however, it was difficult to compare two cases.
Secondly, 'Urban Planning' viewpoint has 'development method', 'application of incentives', and 'consideration of locality'. Korean case did not have unique character in urban planning, on the other hand, Japanese case had urban district redevelopment project, lightening floor area ration regulation by supplying facility use under the guideline of Tokyo Metropolitan Government, and conservation of part of old building and stone wall of Edo period as culture assets.
Lastly, 'Participation & Contribution to a local community' viewpoint has 'participation of citizens or residents' and 'contribution to local community'. In the participation of citizens or residents, Korean case had a passive activity such as public subscription of building's name, but Japanese case had active participation such like suggestion of urban planning by Machizukuri Committee. In the contribution to local community, Korean case had children's park, Japanese case had a central square. Moreover Japanese case contributed to revitalizing local community by improvement of transaction function; Kasumigaseki Knowledge Square.
On the result of comparative analysis, Korean case had a lack of the consideration of various viewpoints except Efficiency. The effective use of state-owned real estate needs concern of the various viewpoints in the Effectiveness.
There are some derived implications. First is the need of strategic use matched by location of state-owned real estate. Second is the precedence of understanding of state-owned property's realities. Third is diversity of development method. Fourth is the consideration of not only financial viewpoint but also various viewpoints as the effective use of state-owned real estate. And the last is getting transparency and raising reliability of policies by opening information of state-owned property to the public.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 방법 및 구성 = 7
• 제2장 국유재산 제도?정책의 검토 및 분석의 틀 = 11
• 제1절 한국의 국유재산 관리제도와 정책 변천과정 = 11
• 1. 한국의 국유재산 개념 및 현황 = 11
• 2. 한국의 국유재산 관리체계 및 계획 = 17
• 3. 한국의 국유재산 정책 변천과정 = 23
• 제2절 일본의 국유재산 관리제도와 정책 변천과정 = 27
• 1. 일본의 국유재산 개념 및 현황 = 27
• 2. 일본의 국유재산 관리조직 및 법제 = 30
• 3. 일본의 국유재산 정책 변천과정 = 33
• 제3절 선행연구 검토 = 42
• 1. 관리조직 및 제도개선의 측면 = 42
• 2. 활용 및 개발의 측면 = 43
• 제4절 분석의 틀 = 46
• 제3장 국유부동산 유효활용 사례의 선정 및 현황 = 48
• 제1절 사례의 선정 = 48
• 제2절 한국 사례: 남대문세무서 개발 사업 = 50
• 1. 남대문세무서 개발 사업 지역의 현황 = 50
• 2. 남대문세무서 개발 사업의 개요 = 52
• 제3절 일본 사례: 중앙합동청사 제7호관 정비 등 사업 = 56
• 1. 중앙합동청사 제7호관 정비 등 사업 지역의 현황 = 56
• 2. 중앙합동청사 제7호관 정비 등 사업의 개요 = 59
• 제4장 국유부동산 유효활용 사례의 비교분석 = 68
• 제1절 재정적 측면 = 68
• 1. 배경 및 목적 = 68
• 2. 사업의 추진방식 = 69
• 3. 재정적 효과 = 76
• 제2절 도시계획적 측면 = 79
• 1. 정비방식 = 79
• 2. 인센티브의 적용 = 84
• 3. 지역성의 배려 = 85
• 제3절 참여 및 지역사회 기여 측면 = 87
• 1. 시민 또는 주민참여 = 87
• 2. 지역사회 기여 = 91
• 제4절 비교분석의 종합과 정책적 함의 = 94
• 1. 비교분석의 종합 = 94
• 2. 정책적 함의 = 98
• 제5장 결론 = 102
• 참고문헌 = 106
• 부록 = 110
• ABSTRACT = 111