주상복합아파트의 가격특성에 관한 연구 : 강남구, 서초구를 중심으로 = A Study on the Hedonic Price of Mixed-use housing

국문 초록 (Abstract)

한글초록:주상복합아파트(Mixed-use housing)는 1960년대 세운상가와 같은 상가아파트의 형태로 개발되기 시작하였다. 개발유형은 도심재개발 형태로 발전하여 주로 서민층의 주거양식으로 인식되어 왔다. 하지만 보라매타운이 개발되면서 주상복합아파트의 인식변화가 시작되었고 1990년대 이후에는 고급화․대형화되면서 고소득층의 새로운 주거양식으로 정착되고 있다.주택가격을 추정하는 기존의 연구는 주로 아파트를 대상으로 높은 용적률이 주거환경을 악화시켜 주택가격을 하락시키는 것으로 분석되어 왔다. 하지만 최근의 주상복합건물은 고밀도로 개발되고 있음에도 불구하고 높은 시세를 반영하고 있다. 또한 주택가격에 대한 복합용도의 영향과 커뮤니티시설의 가치(Community value)에 대해서 실증분석이 이루어지지 않고 있다.이에 본 연구는 주상복합아파트만의 주거환경특성과 부대․복리시설이 주택가격에 미치는 영향에 대해서 실증 분석하였다. 헤도닉함수(Hedonic Price)를 이용해 계층간의 주택가격차이와 커뮤니티시설, 개발밀도, 프라이버시에 대한 가격특성을 살펴보고 있다. 또한 사회적․경제적 계층간에 주거공간과 주거서비스공간에 대한 지불용의의 차이를 비교분석하였다.분석결과를 살펴보면 주상복합아파트 거주자들은 용적률이 아닌 조망과 관련이 높은 주거건폐율(House coverage ratio)에 대한 지불용의가 매우 높게 나타났고 단지내 거주계층의 사회적․경제적 차이에 따라 주택가격에 차이가 있는 것으로 밝혀졌다. 그리고 자녀활동공간과 운동시설 등 커뮤니티시설에 대한 선호도가 높고 주거이외의 시설은 주거공간에 프라이버시침해를 일으키고 있어 사생활보호에 대한 지불용의가 높은 것으로 나타났다.주상복합아파트와 같은 주거양식을 분석한 결과 주택에 대한 트랜드가 변화되고 있음을 짐작할 수 있다. 주상복합아파트에는 주거공간에 대한 변화된 요구가 반영되어 있고 우수한 주거서비스공간을 제공하여 높은 시장가격을 반영하고 있다. 따라서 용적률과 같은 일률적인 개발밀도관리보다는 수요자 요구에 맞는 주거개발밀도관리와 커뮤니티시설에 대한 연구가 필요할 것이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:A Study on the Hedonic Price of Mixed-use housingIn 1960, The Mixed-use Housing is newly launched as combined type of "Commercial-apartment", such as Sewoon Electronics Town. Since it is developed as downtown redevelopment that became to be understood as a residential living style for democratic society. However, it began to be changed after the Boramae Town is developed, and settled down as a residential living style for high-incomebracket by being high-graded and magnified in 1990.A former study, to prospect the housing price, used to define that a high T.F.R (Total Floor Area Ratio) of apartment is a main reason to make a residential environment worse and to make a housing price falling thereafter. Unlikely, a recent developed multi-use housing with high T.F.R that reflects a high market price but it is not taken any research of its multi-use influence and community values from.As rendered above issues, I researched to define the influence on housing price with specific environment and welfare facilities, and it contains the analysis of housing price differences between a varied income levels by "Hedonic Price", a price specifications with community facilities, density of development and privacy. Furthermore, the difference of intentions to pay by varied social and economical stratums is comparatively researched.As the resultof research, it is highly represented for a resident in Mixed-use housing to pay for a house coverage ration in related to its sight-view rather than T.F.R, and the price is differed by a social and economical levels of residents. The community facilities, such as sports facilities, and private safety became mainly preferred issues for them.In conclusion, this research presents the market trend is keep changing. It reflects that the demand of changes on living space and hence it effectively leads a high market price by supplying a residential service space. Unlikely manage the density of development as T.F.R, it is strongly recommended to research the residential development management that satisfying a customer's demands and a community facilities