중심지체계 및 지하철역 접근성에 따른 건축활동 특성에 관한 연구 : 서울시 2001~2008년 건축허가건을 대상으로

국문 초록 (Abstract)

‘대중교통지향형 개발’과 지하철망에 의한 ‘도시 내 중심지 체계’ 정립의 필요성에 대한 논의는 꾸준히 제기되어 왔다. ‘역세권’과 ‘중심지’로 설정된 지역은 다른 지역에 비해 상대적으로 높은 입지경쟁과 개발 잠재력을 제공하여, 개별필지단위의 개발이 활발하게 일어날 것을 기대할 수 있다. 고전적 지대이론과 경제지리학적 측면에서도, 접근성이 높은 대중교통 수단의 역세권과 도시 내 중심지에 해당하는 필지에서의 ‘건축 활동’의 촉진이 당연하다. 그러나 일부에서는 지하철역 주변의 토지이용이 ‘부동산 개발 체제’와 ‘도시 계획적 의도’에 부합하지 못함을 지적하고 있다. 하지만, 실제 건축 활동이 중심지 체계와 역세권에 부합하여 일어나고 있는지에 대한 보다 실증적인 연구가 필요하다. 이에 본 연구는, 서울의 건축허가자료를 이용하여 ‘도시기본계획상의 중심지 체계’ 및 ‘역세권 개발 전략(TOD)’에 따라 건축 활동이 이루어지고 있는 지, 실증분석을 통해 확인하고 그에 따른 도시 계획적 시사점을 도출하는 것을 주요 목적으로 하고 있다.
분석을 위한 data의 구축과정은 다음과 같다. 먼저, ‘건축 활동’을 2001년에서 2008년까지의 서울시 ‘건축허가 자료’로 갈음하고, ArcMap 프로그램에서 ‘편집지적도’와 결합하여, ‘공간 분석’이 가능한 111,369건의 data set을 구축하고, 그중 70,979건의 신축 건을 이용하여 건축 활동의 특성을 분석하였다. 다음으로, 분석 대상이 되는 지하철역을 2008년 이전까지 개통된 서울시의 251개 지하철역으로 정하고, ‘2011서울도시기본계획’의 중심지 체계에 따라 지하철역을 유형화였다. 끝으로, ArcMap의 Near 도구를 사용하여, 각 허가 건에서 가장 인접한 지하철역을 식별하고, 역까지의 거리정보를 산출한 후 허가자료에 반영하여, 최종 data set구축하였다. 이와 같은 과정으로 구축한 건축허가 자료를 이용하여 중심지 체계 및 지하철역 접근성에 따른 건축 활동 양상을 개발의 총량, 규모, 밀도, 용도의 측면에서 상관관계를 분석하고, 개발밀도를 종속변수로 설정한 회귀분석을 수행을 통해 중심지 체계와 지하철역 접근성 및 그 밖의 요인들이 개발밀도에 미치는 영향을 분석하였다. 분석의 결과를 요약하면 다음과 같다.
‘개발의 총량’은 개발이 활발한 정도를 확인하기 위한 지표로서, ‘개발 빈도’와 ‘개발의 총면적’으로 구분하여 살펴보았는데, 다소 상반된 결과를 확인할 수 있었다. 보다 활발한 건축 활동은 나타내는 지표로서 개발 빈도뿐 아니라, ‘개발의 총면적’을 함께 고려하는 것이 보다 적절하다. 개발 빈도의 경우, 중심지 위계와 건축허가 건수는 의미 있는 상관관계를 보이지 않았고, 역세권의 개발 빈도가 비 역세권에 비해 높게 나타났다. 중심지체계 및 역세권 여부에 따른 개발의 총량을 살펴보면 중심지 위계가 높고, 역세권에 해당할수록 개발의 총량이 큰 경향을 확인할 수 있다. 개발 빈도의 측면에서는 상관관계가 미약하거나 없지만, 개발의 총면적의 측면에서는 중심지 위계에 따라, 그리고 역세권에서 보다 활발한 개발이 일어나고 있음을 확인할 수 있다. 상위의 중심지와 역세권과 같이 개발압력이 높은 곳에서 보다 활발한 건축 활동을 기대할 수 있는 한편, 높은 지가와 타 지역에 비해 이미 개발이 고도화 되어있어, 빈번한 개발이 어려울 수 있기 때문으로 해석된다.
‘연상면적’의 평균을 이용하여 분석한 개발규모는 중심지 위계가 높고, 지하철역에 인접할수록 보다 대형화 된 개발이 일어나는가를 확인하기 위한 지표이다. 분석결과 중심지의 위계와 개별 건축의 연면적은 낮은 상관관계를 보였다. 이는 개발 빈도와 양에 있어서와 마찬가지로 사대문안 도심부의 필지패턴, 개발조건 및 개발규제의 특수성에 따른 것으로 볼 수 있다. 도심을 제외하면 순차적인 개발양상을 보인다. 지하철역으로 부터의 거리와 개별 건축물의 연면적의 상관관계도 통계적으로 유의하기는 하지만 낮은 상관계수가 도출되었다. 개별 건축물의 연면적은 필지규모에 직접적으로 영향을 받는다고 볼 때, 중심지 체계와 지하철역과의 거리, 역세권 여부에 따라 약한 상관관계를 보이는 점을 이해할 수 있다. 그러나 필지조건이 동일하다면, 중심지와 역세권에서 보다 적극적으로 도시 활동을 수용할 수 있는 대형개발이 일어날 것이라는 점을 예상할 수 있다.
‘용적률’을 이용하여 분석한 개발밀도는 이론적으로 중심지체계와 지하철역과의 거리, 역세권 여부에 따라 높은 상관관계를 보일 것으로 예상되는 분석항목이다. 중심지 위계에 따른 상관관계를 보인다고 말하기 힘들고, 역세권과의 접근성과는 어느 정도의 상관관계를 나타냈다. 도심 보다 부도심의 개발밀도가 월등히 높고, 지역중심에 해당하는 경우보다 지구중심에서의 개발밀도가 높게 나타났다. 역세권과 비역세권의 용적률의 차이도 20% 정도로서 현격한 차이를 보이지 않았다.
‘건축물 주용도’를 이용하여 분석한 개발용도는 중심지 체계와 지하철역 접근성에 반응하여 나타나는 것으로 확인된다. 중심지위계가 높을수록, 비역세권 보다는 역세권에서 상업/업무용도 등 비주거 용도가 주거용도에 비해 우세하게 나타난다. 용도별로 구분하여 살펴보면, 업무용 용도가 중심지 체계와 역세권 여부와 가장 높은 상관관계를 보였다. 상업용도도 중심지 체계와 높은 상관관계를 보였으나, 일반지역이 지역중심과 지구중심 보다 상업용도의 비율이 높은 것으로 나타났다. 이는 주거지역에서도 근린상업용도가 허용되어 주거와 상업이 혼합된 토지이용특성을 반영한 것으로 해석된다. 역세권과 비역세권의 비교에서는 역세권에서 보다 상업용도의 비중이 높게 나타났다. 주거용도의 경우는 중심지 위계가 낮을수록 주거용도 비중이 높은 경향을 보였으나 통계적으로 유의미한 상관관계는 확인되지 않았다.
이상의 상관관계를 보다 심층적으로 이해하기 위하여, 건축 활동에 대한 지하철역 접근성과 중심지 위계의 영향을 분석하였다. 용적률을 종속변수로 하여, 중심지 체계와 지하철역이 개발밀도에 미치는 영향을 확인하고, 그 밖에 용적률에 영향을 미칠 것으로 예상되는 용도지역, 개발용도, 지가 등의 변수를 선정하여 다중 회귀분석을 실시하였다. 회귀분석 결과는 중심지위계와 지하철역과의 거리 보다는 용도지역, 개발용도, 지가의 변수가 개별 개발의 용적률에 더 강한 영향을 미치고 있음을 밝혀준다.
종합해 보면, 개별 건축 활동 양상의 실증분석 결과, 전체적으로 중심지체계에 따라, 역세권을 중심으로 도시기능이 집중되는, ‘압축적인 도시 형태’를 나타내는 것으로 보기는 힘든 것으로 해석된다. 서울시의 필지차원의 건축 활동은 오랜 시간동안 서울시 도시계획이 추구해온 중심지위계 및 역세권 개발 정책과 강하게 부합해서 일어나는 것은 아니다. 이러한 결과는 개별 건축 활동에 미치는 요인이 중심지체계와 역세권 개발 유도를 위해 서울시가 제공하고 있는 정책수단 이외에도 다양하기 때문으로 판단된다. 따라서 중심지체계 및 역세권 중심 개발이라는 도시계획 목표에 따라, 이들 지역에 보다 복합적인 개발이 집약적으로 일어나도록 하기 위해서는 접근성 제공 및 용도지역 지정을 넘어서, 기존의 개발 상태와 기능수행에 대한 평가, 배후지역을 고려한 개발수요 추정, 토지특성 및 공급가능성에 대한 고려 등과 같이 해당지역의 특수성에 대한 보다 면밀한 현황 파악이 우선되어야 한다.
본 연구에서도 이러한 요소들의 영향력을 완전히 파악하지는 못하였다. 개발밀도에 한정시켜 수행한 회귀분석을 통해, 중심지 위계와 지하철역으로 부터의 거리가 개발밀도에 영향을 주는지 여부를 확인하고, 그 밖의 다른 요인이 개발밀도에 더 크게 작용함을 확인하는데 그쳐, 도시계획이 의도하는 바에 따른 개발양상이 구현되지 않는 구체적인 원인은 밝혀내지 못하였다. 이러한 요인들을 고려하여 중심지를 지정하거나, 이들 장애요인을 보정하는 세심한 도시계획 조치가 필요할 것으로 판단된다. 서울시에서 최근 논의되는 중심지체계의 조정도 이러한 맥락에서 접근이 바람직하다는 시사점을 얻을 수 있다.향후, 지하철역별 개발양상의 차이를 토대로 상관관계가 높은 역과 그렇지 않은 역을 구분하여 개별필지에서의 건축 활동 양상에 대한 지구차원의 심층적 분석을 통해, 도시계획의 목표와 그 실현상의 괴리의 원인을 보다 세밀하게 확인하는 연구가 필요하다.
본 연구는 실질적인 개발의 움직임을 나타내는 건축허가자료를 이용하여 건축 활동을 분석한 것이 선행연구와 차별된다. 그러나 신축허가건 전수의 풍부한 data를 이용한 분석이었지만, 2001년에서 2008년의 8개년만의 data라는 점이 연구결과를 일반화하는데 한계로 인식된다. 이 기간 동안 건축 활동에 현격한 영향을 주는 요인은 없었다고 해도, IMF 금융위기 이후 부동산 경기가 회복되고 과열되는 과정에서 연도별로 불안정한 패턴을 보여준다. 보다 오랜 기간의 건축 활동의 관찰을 통한 분석이 요구됨을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ 서론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• (1) 연구의 범위 4
• (2) 연구의 방법 5
• Ⅱ 이론 및 선행연구 고찰 9
• 1. 도시 중심지체계와 접근성 9
• (1) 중심지 이론과 지대이론 9
• (2) 중심지 체계와 역세권 도시계획 12
• 2. 도시계획 의도와 개발행위의 정합성 20
• (1) 도시계획 의도와 실현수단 20
• (2) 도시계획 의도와 개발행위의 정합성 21
• 3. 연구의 착안점 23
• (1) 개발의 총량 24
• (2) 개발규모 24
• (3) 개발밀도 25
• (4) 개발용도 26
• Ⅲ 분석틀의 설정 및 자료구축 27
• 1. 분석틀의 설정 27
• (1) 분석의 개요 27
• (2) 분석방법 29
• 2. 자료구축 37
• (1) 건축허가자료의 소개 37
• (2) 건축허가자료의 공간화 40
• (3) 건축허가필지와 지하철역의 거리산정 43
• (4) 공간단위별 개발가능토지 면적의 산정 45
• (5) 서울시 중심지 체계에 따른 지하철역의 위계구분 46
• Ⅳ 중심지 체계 및 지하철역 접근성에 따른 건축활동 양상분석 51
• 1. 중심지 체계에 따른 건축활동 양상 51
• (1) 중심지 위계별 개발양상 비교 51
• (2) 중심지 위계와 지하철역별 개발양상의 상관분석 63
• 2. 지하철역 접근성에 따른 건축 활동 양상분석 73
• (1) 지하철역과의 거리와 건축활동 양상의 상관분석 74
• (2) 역세권과 비역세권의 건축활동 양상 비교 80
• 3. 소결 86
• Ⅴ 개발밀도에 대한 중심지 체계와 지하철역 접근성의 영향분석 89
• 1. 분석의 개요 및 변수의 설정 89
• (1) 분석의 개요 89
• (2) 변수의 설정 90
• 2. 다중 회귀분석을 통한 중심지 체계 및 지하철역의 영향 분석 94
• (1) 회귀모형의 설정 94
• (2) 회귀분석의 결과 및 해석 96
• 3. 소결 101
• Ⅵ 결론 103
• 1. 연구결과의 요약 103
• 2. 연구의 시사점 108

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