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      다가구주택 투자의사 결정 요인 : 안산시를 중심으로

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      https://www.riss.kr/link?id=T12530044

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      국문 초록 (Abstract)

      2006년도 기준 통계청의 우리나라 가구수 및 평균 가구원수 추계와 가구원수에 따른 가구수 추이를 보면 우리나라의 인구는 2018년을 정점으로 감소하며, 가구수는 증가 할 것으로 전망하고 있다. 이러한 인구 및 가구구조의 변화는 주거용 부동산시장의 흐름을 다가구주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 등 소형임대주택 종류의 부동산으로 바꾸고 있다. 이 중 다가구주택은 1∼2인 가구의 주 거주 유형으로 공급이 확대 될 것으로 예상된다. 따라서 본 연구는 다가구주택 공급자 및 임대주택사업자의 요구에 맞는 공급활성화 방안을 제시하고자 경기도 안산 시내 부동산 중개업자를 대상으로 다가구주택 투자자의 평균적인 투자의사 결정 요인을 실증 조사?분석 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다.
      첫째, 고객들은 다가구주택 투자 시 수익성과 투자가치를 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 또한 고객들의 다가구주택 투자 시 구매자금은 기존 부동산 매도 후 마련된 자금과 현재 보유하고 있는 자금이며, 투자한 부동산을 대부분이 4년 이상 소유하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 수익률을 보장하고 매입자금 마련에 대한 부담을 줄일 수 있도록 금융권을 통한 저리 융자제도를 확대하고 주택저당채권제도의 활성화 및 홍보?교육을 할 수 있도록 해야 한다.
      둘째, 고객들의 다가구주택 투자 결정에 가장 크게 영향을 미치는 외부적인 심리 요인은 주변지역의 교육 및 환경조건과 생활편익시설인 것으로 나타났다. 따라서 고객들이 만족할 수 있도록 정부에서는 일반주택 지역과 다가구주택 지역을 구분하고 경제적 소득수준이나 생활수준을 감안하여 조건이 유사한 자녀들이 함께 교육은 물론 생활할 수 있도록 지속적 관심과 배려가 있어야 한다.
      셋째, 고객의 일반적 특성에서 매수인의 대부분이 50세 이상의 연령으로 노후대비 및 월세를 받기 위하여 투자하며, 공실률에 대한 염려가 있는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 공실률에 대한 염려를 해결하고 수입이 없는 노후에 안정적으로 월세를 받을 수 있는 방안이 있어야 한다. 이를 위한 방안으로 첫째, 매입임대사업자에게 주는 세제지원책 중 선별하여 다가구주택을 임대 목적으로 매입하는 자?건설하는 자에게 확대 적용하는 방안을 검토해야 한다. 둘째, 지역 부동산중개 사무소와 소형 임대 주택건물주간의 기간별 종합 임대관리계약을 맺고 약정한 임대료를 계약기간 동안 보장해 주는 방안을 검토해야 한다.
      넷째, 고객의 일반적 투자에 결정을 미치는 내부적 심리 요인으로 아래?위?옆집 간의 소음, 주차 공간, 누수 및 결로가 다가구주택 투자결정에 영향을 미치는 정도가 높은 것을 알 수 있다. 따라서 투자고객들의 이러한 고려사항들을 만족시키기 위한 방안으로 첫째, 아래?위?옆집 간의 소음보호?층간소음?경량충격음?중량충격음 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 둘째, 누수 및 결로를 최소화하기 위해 방수?마감재료 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 셋째, 주차공간의 확보를 위해 정부차원에서 다가구주택 지역 내에 주차장용지확보?공급을 확대해야 한다.
      다섯째, 고객이 다가구주택 투자 결정 후 투자 물건의 관리 형태는 고객이 직접관리하거나 부동산중개 사무소에 위탁하여 관리하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들이 임대주택의 관리를 믿고 맡길 수 있도록, 부동산중개 사무소에 임대주택을 체계적이며 전문적으로 관리 할 수 있는 시스템 도입이 필요하며, 이를 위한 구체적인 방안으로 부동산중개 사무소의 대형화가 필요하다.
      이상과 같이 본 연구에서는 다가구주택 투자의사 결정 요인을 부동산 준전문가인 중개업자를 대상으로 조사?연구하여 다가구주택 공급활성화 방안을 모색해 보았으나 일반투자자와 임차인에게 직접 조사하지 못한 점과 연구지역을 경기도 안산시로 한정 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다.



      주제어(key word) : 다가구주택, 공급활성화, 투자의사, 1∼2인 가구, 소형임대주택.
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      2006년도 기준 통계청의 우리나라 가구수 및 평균 가구원수 추계와 가구원수에 따른 가구수 추이를 보면 우리나라의 인구는 2018년을 정점으로 감소하며, 가구수는 증가 할 것으로 전망하고 ...

      2006년도 기준 통계청의 우리나라 가구수 및 평균 가구원수 추계와 가구원수에 따른 가구수 추이를 보면 우리나라의 인구는 2018년을 정점으로 감소하며, 가구수는 증가 할 것으로 전망하고 있다. 이러한 인구 및 가구구조의 변화는 주거용 부동산시장의 흐름을 다가구주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 등 소형임대주택 종류의 부동산으로 바꾸고 있다. 이 중 다가구주택은 1∼2인 가구의 주 거주 유형으로 공급이 확대 될 것으로 예상된다. 따라서 본 연구는 다가구주택 공급자 및 임대주택사업자의 요구에 맞는 공급활성화 방안을 제시하고자 경기도 안산 시내 부동산 중개업자를 대상으로 다가구주택 투자자의 평균적인 투자의사 결정 요인을 실증 조사?분석 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다.
      첫째, 고객들은 다가구주택 투자 시 수익성과 투자가치를 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 또한 고객들의 다가구주택 투자 시 구매자금은 기존 부동산 매도 후 마련된 자금과 현재 보유하고 있는 자금이며, 투자한 부동산을 대부분이 4년 이상 소유하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 수익률을 보장하고 매입자금 마련에 대한 부담을 줄일 수 있도록 금융권을 통한 저리 융자제도를 확대하고 주택저당채권제도의 활성화 및 홍보?교육을 할 수 있도록 해야 한다.
      둘째, 고객들의 다가구주택 투자 결정에 가장 크게 영향을 미치는 외부적인 심리 요인은 주변지역의 교육 및 환경조건과 생활편익시설인 것으로 나타났다. 따라서 고객들이 만족할 수 있도록 정부에서는 일반주택 지역과 다가구주택 지역을 구분하고 경제적 소득수준이나 생활수준을 감안하여 조건이 유사한 자녀들이 함께 교육은 물론 생활할 수 있도록 지속적 관심과 배려가 있어야 한다.
      셋째, 고객의 일반적 특성에서 매수인의 대부분이 50세 이상의 연령으로 노후대비 및 월세를 받기 위하여 투자하며, 공실률에 대한 염려가 있는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 공실률에 대한 염려를 해결하고 수입이 없는 노후에 안정적으로 월세를 받을 수 있는 방안이 있어야 한다. 이를 위한 방안으로 첫째, 매입임대사업자에게 주는 세제지원책 중 선별하여 다가구주택을 임대 목적으로 매입하는 자?건설하는 자에게 확대 적용하는 방안을 검토해야 한다. 둘째, 지역 부동산중개 사무소와 소형 임대 주택건물주간의 기간별 종합 임대관리계약을 맺고 약정한 임대료를 계약기간 동안 보장해 주는 방안을 검토해야 한다.
      넷째, 고객의 일반적 투자에 결정을 미치는 내부적 심리 요인으로 아래?위?옆집 간의 소음, 주차 공간, 누수 및 결로가 다가구주택 투자결정에 영향을 미치는 정도가 높은 것을 알 수 있다. 따라서 투자고객들의 이러한 고려사항들을 만족시키기 위한 방안으로 첫째, 아래?위?옆집 간의 소음보호?층간소음?경량충격음?중량충격음 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 둘째, 누수 및 결로를 최소화하기 위해 방수?마감재료 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 셋째, 주차공간의 확보를 위해 정부차원에서 다가구주택 지역 내에 주차장용지확보?공급을 확대해야 한다.
      다섯째, 고객이 다가구주택 투자 결정 후 투자 물건의 관리 형태는 고객이 직접관리하거나 부동산중개 사무소에 위탁하여 관리하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들이 임대주택의 관리를 믿고 맡길 수 있도록, 부동산중개 사무소에 임대주택을 체계적이며 전문적으로 관리 할 수 있는 시스템 도입이 필요하며, 이를 위한 구체적인 방안으로 부동산중개 사무소의 대형화가 필요하다.
      이상과 같이 본 연구에서는 다가구주택 투자의사 결정 요인을 부동산 준전문가인 중개업자를 대상으로 조사?연구하여 다가구주택 공급활성화 방안을 모색해 보았으나 일반투자자와 임차인에게 직접 조사하지 못한 점과 연구지역을 경기도 안산시로 한정 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다.



      주제어(key word) : 다가구주택, 공급활성화, 투자의사, 1∼2인 가구, 소형임대주택.

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      다국어 초록 (Multilingual Abstract)

      This study was intended to present the scheme to revitalize the supply meeting the needs of multi-family housing suppliers and rental housing businessmen. For this purpose, it attempted to make an empirical analysis of the determinants of multi-family housing investors' average intentions to invest for real estate brokers, semi-specialist in real estate in Kyonggi Province. As a result, the following findings were obtained:
      First, it was found that multi-family housing investors thought most importantly of profitability and investment value in making an investment. Accordingly, it is necessary to establish the scheme to expand the low-interest loan system through the financial circles and revitalize the mortgage-backed securities system in order to guarantee the investors' rate of return on investment and reduce the burden of preparing the fund for purchase.
      Second, it was found that the external psychological factors such as the educational and environmental conditions in the surrounding area, amenities and the like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. It is necessary to continue taking an interest in and consider environmental improvement in consideration of density.
      Third, most of the investors in multi-family housing was found to be the age group of more than 50 years old and make an investment to prepare for their old age and receive the monthly rent and worried about the vacancy rate. Therefore, it is necessary to examine the scheme to expand and apply the tax support policy to the multi-family housing investors ike rental housing businessmen. And it is necessary to introduce the comprehensive lease management system as the measure for continual management after purchase.
      Fourth, it was found that internal psychological factors such as interfloor noise, parking, water leak, dew condensation and like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. Therefore, it is necessary to reinforce the building to prevent the interfloor noise, and management and supervision.
      Second, it is necessary to reinforce the criterion and standard for water-proof finishing materials, and management and supervision in order to minimize water leak and dew condensation. And government needs to secure, supply and support the land for parking lots within the area surrounding the multi-family housing in order to secure the parking space.
      Fifth, it was found that investors in multi-family housing adopted the self-management method and the trust-management method of entrusting management to the brokerage office as the form of object management after investment. Therefore, it is necessary to introduce the asset management system for systematic and specialized management and to expand and the business of the brokerage office as the scheme to achieve it.
      Like this, this study attempted to investigate the determinants of the intention to invest in multi-family housing through real estate brokers, the group of semi-specialists in real estate. But diverse studies should continue in a broader area to resolve the lease shortage and revitalize housing supply.

      Key words : multi-family housing, supply revitalization, investment intention, one-to two-person household, small rental housing
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      This study was intended to present the scheme to revitalize the supply meeting the needs of multi-family housing suppliers and rental housing businessmen. For this purpose, it attempted to make an empirical analysis of the determinants of multi-family...

      This study was intended to present the scheme to revitalize the supply meeting the needs of multi-family housing suppliers and rental housing businessmen. For this purpose, it attempted to make an empirical analysis of the determinants of multi-family housing investors' average intentions to invest for real estate brokers, semi-specialist in real estate in Kyonggi Province. As a result, the following findings were obtained:
      First, it was found that multi-family housing investors thought most importantly of profitability and investment value in making an investment. Accordingly, it is necessary to establish the scheme to expand the low-interest loan system through the financial circles and revitalize the mortgage-backed securities system in order to guarantee the investors' rate of return on investment and reduce the burden of preparing the fund for purchase.
      Second, it was found that the external psychological factors such as the educational and environmental conditions in the surrounding area, amenities and the like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. It is necessary to continue taking an interest in and consider environmental improvement in consideration of density.
      Third, most of the investors in multi-family housing was found to be the age group of more than 50 years old and make an investment to prepare for their old age and receive the monthly rent and worried about the vacancy rate. Therefore, it is necessary to examine the scheme to expand and apply the tax support policy to the multi-family housing investors ike rental housing businessmen. And it is necessary to introduce the comprehensive lease management system as the measure for continual management after purchase.
      Fourth, it was found that internal psychological factors such as interfloor noise, parking, water leak, dew condensation and like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. Therefore, it is necessary to reinforce the building to prevent the interfloor noise, and management and supervision.
      Second, it is necessary to reinforce the criterion and standard for water-proof finishing materials, and management and supervision in order to minimize water leak and dew condensation. And government needs to secure, supply and support the land for parking lots within the area surrounding the multi-family housing in order to secure the parking space.
      Fifth, it was found that investors in multi-family housing adopted the self-management method and the trust-management method of entrusting management to the brokerage office as the form of object management after investment. Therefore, it is necessary to introduce the asset management system for systematic and specialized management and to expand and the business of the brokerage office as the scheme to achieve it.
      Like this, this study attempted to investigate the determinants of the intention to invest in multi-family housing through real estate brokers, the group of semi-specialists in real estate. But diverse studies should continue in a broader area to resolve the lease shortage and revitalize housing supply.

      Key words : multi-family housing, supply revitalization, investment intention, one-to two-person household, small rental housing

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      목차 (Table of Contents)

      • 목 차
      • 표 목차 ⅲ
      • 국문초록 ⅴ
      • 제1장 서론 1
      • 목 차
      • 표 목차 ⅲ
      • 국문초록 ⅴ
      • 제1장 서론 1
      • 제1절 연구의 배경 및 목적 1
      • 제2절 연구의 범위와 방법 2
      • 1. 연구의 범위 2
      • 2. 연구의 방법 3
      • 제2장 주택 및 부동산 투자의 일반적 고찰과 선행연구 4
      • 제1절 주택의 일반적 고찰 4
      • 1. 주택의 개념 4
      • 2. 주택의 분류 5
      • 3. 다가구주택의 일반적 특성 7
      • 제2절 부동산 투자이론의 일반적 고찰 11
      • 1. 부동산 투자와 금융 11
      • 2. 의사결정 이론 16
      • 3. 부동산 투자분석 및 수익률 산정법 21
      • 제3절 선행연구 29
      • 1. 선행연구의 검토 29
      • 2. 시사점 및 차별성 32
      • 제3장 주택 및 가구 현황 34
      • 제1절 주택 현황 34
      • 1. 우리나라 주택 현황 34
      • 2. 경기도 주택 현황 36
      • 3. 안산시 주택 현황 37
      • 제2절 가구 현황 39
      • 1. 자가 비율과 차가 비율 39
      • 2. 가구원수 별 인구 현황 40
      • 제3절 시사점 43
      • 제4장 다가구주택 투자 결정 요인의 실증분석 45
      • 제1절 연구조사의 개요 및 분석 방법 45
      • 1. 연구조사의 개요 및 분석 방법 45
      • 2. 신뢰도 검증 45
      • 제2절 분석결과 및 해석 46
      • 1. 고객의 일반적 특성 46
      • 2. 고객이 다가구주택 투자 시 고려하는 일반적 사항 48
      • 3. 고객의 일반적 투자에 결정을 미치는 심리 요인 52
      • 4. 고객의 다가구주택 투자 결정 시 심리 조사 57
      • 제5장 결론 60
      • 1. 연구결과의 요약 60
      • 2. 향후 연구과제 64
      • 참고문헌 65
      • 부록 : 설문지 69
      • Abstract 74
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