차입형 하이브리드 토지신탁의 쟁점 및 실무상 효용에 대한 검토 = Review regarding Legal Issues and Practical Utility of Hybrid-Type Real Estate Trust

국문 초록 (Abstract)

현재의 부동산 개발사업은 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등 토지신탁을 통한 부동산신탁회사의 참여가 필수적인 것으로 받아들여지고 있으며, 거의 예외를 찾기 어렵다. 기존의 전형적인 토지신탁 형태는 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이었다. 그런데 최근 수 년 사이에 부동산신탁회사가 대출기관들을 위해 책임준공의무를 부담하는 책임준공형 관리형토지신탁이 새로운 신탁상품으로 완전히 자리매김하였고, 이에서 더 나아가 부동산신탁회사가 프로젝트파이낸싱 대출에 대주의 일원으로서 참여하는 이른바 하이브리드 토지신탁도 몇 개 신탁회사에서 시도되고 있다.
하이브리드 토지신탁은 직접적인 법령상 근거가 존재하지 않기 때문에 그 법적 허용 여부부터 쟁점이 되고 있는 상황이고, 이에 대한 금융감독기관의 유권해석이나 지침도 없는 상태이다. 이에 본고는 하이브리드 토지신탁의 법적 허용 여부를 비롯한 몇 가지 법적 쟁점에 관하여 검토하였다.
하이브리드 토지신탁은 금융기관의 프로젝트파이낸싱 대출에 수반된다는 점에서 관리형토지신탁에 가까운 면도 있으나, 근본적으로 부동산신탁회사의 사업비 대여가 이루어진다는 점에서 차입형토지신탁으로 보아야 할 것이다. 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 하이브리드 토지신탁이 허용되지 아니한다고 보기는 어려우며, 하이브리드 토지신탁은 책임준공형 관리형토지신탁과 본질적으로 다르다고 보기 어렵다는 점 등에서 이를 금지할 정책적인 필요도 특별히 없어 보인다.
책임준공형 관리형토지신탁과 마찬가지로, 하이브리드 토지신탁은 부동산신탁회사가 신용공여를 통해 위험을 부담하고 그에 상응하는 이익을 얻는 신탁상품이라는 점, 위탁자 입장에서 프로젝트파이낸싱 자금조달을 위한 새로운 선택지라는 점, 대출기관 입장에서도 기존에는 대출이 쉽지 않던 중·소형 시공사가 참여하는 개발사업에 대한 대출이 가능해졌다는 점에서 많은 경제적인 의미가 있다. 다만 현재와 같이 해석에 의존하여 이러한 신탁상품을 유지하는 것보다는 책임준공형 관리형토지신탁의 경우와 마찬가지로 이를 금융투자업규정에 반영하는 것이 바람직할 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As of now, the participation of real estate trust companies in the forms of land trusts such as management-type and loan-type land trusts is widely considered essential in real estate development projects, with almost no exceptions. In the past, the typical forms of land trusts were management- type and loan-type. However, in recent years, management-type land trust involving completion guarantee, whereby a real estate trust company bears the burden of completion guarantee, has emerged and become fully established as a new trust product. Taking this a step further, the so-called “hybrid-type real estate trust,” whereby a real estate trust company participates as a lender in project financing loans, is also being explored by a few trust companies.
Since there is no direct statutory basis for hybrid-type real estate trust, its legal permissibility is a matter of controversy. Furthermore, there is no authoritative interpretation or guidance from financial supervisory authorities in relation thereto. Against this backdrop, this article reviewed a number of legal issues, including the legal permissibility of hybrid-type real estate trust.
Hybrid-type real estate trust share similarities with management-type land trust in some respects, as it is involved in the project financing. Nonetheless, it should essentially be viewed as loan-type land trust since real estate trust company involves a loan for the project costs. There appears to be no specific policy need to prohibit hybrid-type real estate trust, given that it is difficult to consider hybrid-type real estate trust impermissible under the current Financial Investment Services & Capital Markets Act, and hybrid-type real estate trust is not essentially different from management-type land trust involving completion guarantee.
As in the case of management-type land trust involving completion guarantee, hybrid-type real estate trust has substantial economic significance in that: (i) it is a trust product whereby a real estate trust company bears risks and gains corresponding profits through credit extension; (ii) it offers a new option for project financing for borrower; and (iii) it enables lenders to provide loans for projects participated in by small and medium-sized construction company, which was difficult in the past. However, rather than maintaining such trust product in reliance on interpretation, as is currently the case, it would be prudent to reflect the pertinent details in the Financial Investment Business Regulation, as is the case for management-type land trust involving completion guarantee.