도시 지하철 및 역사(驛舍) 특성이 역세권 토지가격에 미치는 영향 = The effect of metro and station charateristics on land prices in the station area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In a city where the subway is planned to play a major role in forming the urban spatial structure, such as Seoul, understanding the spatial structure by looking at the station area as a whole will help to understand the role of the station area in the metropolis.
This study is to conduct an empirical analysis of individual characteristics of station area land, urban planning characteristics, railway line characteristics, and structural characteristics of stations to see how direct and indirect factors of public transportation facilities affect land prices. And the purpose of this paper is to present urban planning implications for the provision of public transportation facilities for public benefit as city governments provide and encourage their use.
Previous studies have analyzed the factors affecting land prices as geographic, spatial, location, and economic factors, and found that the land price within the station area is not limited to any one factor, but is affected by various factors. In addition to the variables used in previous studies, the structural characteristics of subway lines and stations were used to analyze the impact of structure and convenience on land prices in station areas.. Ground stations, underground stations, elevated stations, the number of passengers, and the number of entrances can be seen as criteria for determining the convenience of using urban railroads, and if the relationship with land prices is analyzed using this characteristic, the effect of the convenience of station on the price can be identified.
This study conducted a stepwise regression analysis and used a multiple regression analysis method with only valid variables. The spatial scope of the study is a 500-meter radius of 300 station areas operating in Seoul, and the temporal range was the data from 2022 of the factors influencing land prices in the station influence area.
As a result, it was analyzed that the individual characteristics of the land, such as the land area and the building area, had a slight positive effect on the land price of the land of the station area. As for the land use variables, it was found that commercial (dummy) and residential commercial (dummy) had a positive effect on the land price, and land use for other uses (dummy) had little effect. Among the characteristics of urban planning, it was analyzed that the land price was positively influenced in the order of the southeast area (dummy), the urban area (dummy), the southwest area (dummy), and the northwest area (dummy). Among the zoning districts, commercial areas were positively affected, while green areas had almost no effect. In the urban railroad characteristics, distance form the station was found to have a negative effect on land value, but the effect was insignificant. Among the characteristics of urban railway lines, Seoul transportation (dummy), KORAIL (dummy), and private ownership (dummy) are each affected positively compared to other lines. In terms of station characteristics, the number of passengers and the number of entrances had a positive effect on the land price, while the number of transferable routes had little effect. In the structure of the station, ground level stations are not affected, while elevated stations are affected by the negative.
This study analyzes the factors affecting land prices in station areas in Seoul, and empirically analyzes the physical characteristics of urban railway stations, urban railway characteristics, land characteristics, and urban planning characteristics to identify causal relationships. Based on these findings, the urban planning implications are that when providing public transportation facilities, city governments should be aware of how the direct and indirect factors of public transportation facilities affect the value of land and consider the economic impacts of providing public transportation facilities for public purposes.
Land prices are an important factor because they have a decisive impact on the development and transformation of urban space, and they are also a barometer for identifying the center of urban space. Therefore, this study on land prices in the region's representative downtown areas is expected to contribute to the city government's establishment of development policies for downtown areas, and contribute to the realization of real estate market stability and even regional development.

국문 초록 (Abstract)

서울시와 같이 지하철이 도시의 공간 구조 형성에 주된 역할을 하도록 계획된 도시에서는 역세권을 전체적으로 조망하여 공간 구조를 파악하는 것은 대도시에서 역세권의 역할을 이해하는 데 도움이 될 것이다. 이 연구는 역(驛) 영향권 범위 내 토지의 개별 특성, 도시계획 특성, 도시철도 노선 특성과 도시철도 역사(驛舍)의 구조 특성으로 실증적 분석을 수행하여 대중교통 시설의 직·간접적인 요소들이 토지의 가격에 어떻게 영향을 미치는지 보고자 하는 것이며 도시 정부가 공공 교통 시설을 공급하고 이용을 독려할 때 공익적 목적의 대중교통 시설의 공급에 대한 도시계획적 시사점을 제시하는 데 목적이 있다.
많은 선행연구에서는 지가 영향 요소를 지리적, 공간적, 입지적, 경제적 요인으로 분석하여 역세권 범위 내 부동산의 가격은 어느 특정한 요소에 한정되지 않고 다양한 요인에 영향을 받는다는 사실을 규명하였다. 이 연구에서는 선행연구에서 사용한 변수에 더하여 지하철 노선 특성과 역사(驛舍)의 구조적 특성을 추가하여 구조와 이용 편의성이 역세권 토지가격에 미치는 영향력을 분석하고자 하였다. 역사의 공간적 입지 구조인 지상역, 지하역, 고가역과 이용객 수, 출입구 수 등의 특성은 도시철도를 이용하기 위한 편의성을 판단하는 기준으로 볼 수 있고 이를 이용하여 지가와의 관계를 분석한다면 역사(驛舍)의 이용 편의성에서 발현되는 가격 영향력을 규명할 수 있을 것이다. 이 연구는 다양한 변수와의 관계를 분석하기 위해 단계적회귀분석을 실시하여 유효한 변수만으로 다중회귀분석 방법을 이용하였으며 연구의 범위로는 서울특별시에서 운영 중인 역세권 300곳의 반경 500m를 공간적 범위로 선정하고 시간적 범위는 역세권의 토지가격에 영향을 주는 요인들의 2022년 시점 횡단면 데이터로 하였다.
그 결과 토지 특성 요인에서 개별 특성인 토지면적, 건축면적은 역세권 범위 내 토지의 공시지가에 미미하게 정(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 토지이용 변수에서 주거용 토지이용을 기준으로 하여 상업용(더미), 주상용(더미) 순으로 토지의 공시지가에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고 전, 답 등의 기타용(더미)의 토지이용은 역세권 토지의 공시지가에 거의 영향이 없는 것으로 나타났다. 도시계획 특성 중에서 생활권역의 경우 동북권(기준변수)에 비해 동남권(더미)과 도심권(더미), 서남권(더미), 서북권(더미) 순으로 토지의 공시지가에 정(+)의 영향을 받는 것으로 분석되었다. 용도지역은 주거지역을 기준으로 할 때 상업지역은 정(+)의 영향을 받고 녹지지역은 거의 영향이 없는 것으로 나타났다. 도시철도 특성 요인분석에서 지하철역 거리는 선행연구에서처럼 역사(驛舍)에서 거리가 멀어질수록 토지의 공시지가가 내려가는 부(-)의 영향력을 보이는 것으로 나타났으나 그 수준은 미미하였다. 도시철도 노선의 경우 서울교통 여부(더미), 코레일 여부(더미), 민자 여부(더미)는 각각 그 외 노선에 비해 정(+)의 영향력 받는 것으로 나타났다. 역사(驛舍) 특성에서 이용객 수와 출입구 수는 토지의 공시지가에 정(+)의 영향력을 미치는 것으로 나타났고 환승 가능 노선의 수는 거의 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 역사(驛舍)의 구조에서는 지상역은 지하역과 비교할 때 거의 영향을 받지 못하고, 고가역의 경우에는 지하역에 비해 부(-)의 영향을 받는 것으로 나타났다.
이 연구에서는 서울시의 역세권에 대한 지가 영향 요소 분석을 통해 도시철도 역사(驛舍)의 물리적인 구조 특성과 도시철도 노선 특성, 토지의 특성, 도시계획 특성으로 실증적으로 분석하여 인과관계를 규명하였다. 이를 바탕으로 도시 정부는 공공 교통 시설을 공급하고 이용을 독려할 때 대중교통 시설의 직·간접적인 요소들이 토지의 공시지가에 어떻게 영향을 미치는지를 인지하고 공익적 목적의 대중교통 시설의 공급에 대한 경제적 파급력을 고려하여야 한다는 도시계획적 시사점을 도출하였다.
토지가격은 도시 공간의 개발과 변화에 결정적인 영향을 미치기 때문에 중요한 요소이고, 도시 공간의 중심지를 파악하는 바로미터이기도 하다. 따라서 지역의 대표성을 갖는 역세권의 토지가격에 관한 이 연구는 도시 정부가 역세권 개발 정책을 수립하는 데 기여하고, 부동산 시장의 안정과 균등한 지역 발전을 이루는 데 이바지할 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 6
• 3. 연구의 구성 7
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 10
• 제1절 토지 가격 결정 10
• 1. 토지 시장 10
• 2. 토지가격 결정 이론 11
• 제2절 도시 개발 이론 16
• 1. 신도시주의 관련 이론 17
• 2. 교통 인프라 관련 개념 및 정의 22
• 제3절 선행연구의 고찰 28
• 1. 역세권 관련 선행연구 29
• 2. 역세권 지가 관련 선행연구 35
• 3. 기존 연구와의 차별성 43
• 제3장 분석의 틀 45
• 제1절 연구가설 및 모형 45
• 제2절 변수 설정 및 자료 51
• 1. 변수 정의 51
• 2. 분석 자료 64
• 제3절 분석 방법 68
• 제4장 분석 결과 70
• 제1절 기초 통계량 70
• 1. 기초통계량 70
• 2. 빈도 분석 72
• 제2절 도시철도 특성 및 역세권 토지가격 특성 간 상관관계분석 75
• 제3절 도시 지하철 및 역사(驛舍)특성이 역세권 토지가격에 미치는 영향 77
• 1. 단계적 회귀분석을 통한 영향력 분석 77
• 2. 가설의 검증 87
• 제5장 결론 91
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 91
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 93
• 참고 문헌 96
• 부 록 102
• 영문 초록 111