산업단지 개발사업이 주변지역 지가에 미치는 동태적 변화에 관한 연구 : 파주 LG 디스플레이 클러스터 중심으로 = Dynamic impacts of an industrial complex development project on land prices of surrounding areas : focused on the Paju LG display cluster, GyeongGi province, Korea

국문 초록 (Abstract)

급속한 산업화와 도시화에 따른 대규모 개발은 사람과 자본을 집중시킨다. 그 중에서도 대규모 산업단지 개발사업은 주변지역의 주거공간, 상업공간 등에 대한 수요를 급격히 증가시킨다. 이러한 수요는 저평가된 농지나 임야를 가치가 높은 주거용지, 상업용지로 변화시킨다. 용도지역 변경은 개발사업이 추진되는 지역 대부분에서 발생하였고, 자본이득은 부정할 수 없는 현실이었다.

지가상승으로 인한 부의 불평등 배분은 개발지역에서는 토지보상금으로, 인근 지역에서는 토지거래를 통한 시세차익으로 나타난다. 피수용자는 개발이익이 포함된 보상을 받음에도 불구하고, 공시지가에 의거해 보상금을 책정하기에 시세보다는 낮은 보상금을 받는다. 따라서 보상금으로는 재정착 하는 것이 쉽지 않게 된다. 반면에 인근에 토지를 소유한 사람은 어떠한 경제적 행위도 하지 않고 불로소득을 향유하게 된다.

본 연구는 LG 디스플레이 산업단지 개발사업이 주변지역 지가에 미치는 동태적 변화를 실증적으로 분석하였다. 방법론 측면에서는 패널 데이터 분석을 통해 분석의 정확성을 제고하였다. 그리고 지가 수준의 동태적 변동성 등을 활용하여 지가 급등 사유를 밝히기 위한 지가 형성요인 분석, 토지보상금에 개발이익이 포함되었는지 여부를 파악하기 위한 지가 상승시점 분석, 기존 도시지역의 임대료 상승 가능성을 고찰하기 위한 지역별 지가 수준 분석을 실시하였다.

분석결과 파주시내 다른 개발지역과 연구지역 간 연관성은 매우 작은 것으로 파악되었다. 지가 형성요인 분석결과 LG 산업단지로 인하여 지가가 급등했다는 추정은 통계적으로 유의한 것으로, 지가 상승시점 분석결과 토지보상금에는 기대이익이 반영된 것으로 분석되었다. 또한, 지역별 지가 수준을 토대로 산업단지 개발사업이 주변지역 지가에 미치는 영향을 분석한 결과, 기존 도시지역인 금촌동은 산업단지로부터 영향을 받은 것으로 분석되었다. 기존 도시지역 임대료의 상승가능성이 매우 높다고 판단할 수 있다. 임대료가 상승할 경우에는 도시지역의 기존 주민들, 그 중에서도 영세 임차인들은 살기가 더 힘들어지게 된다.

대규모 개발로 인한 여러 사회적 부작용은 개발지역 만의 문제는 아니다. 개발지역이 포함된 해당 지역 전체의 문제로 인식해야 한다. 지역 간 불균형 성장을 비롯해 거주민들의 삶의 질과 경제적인 문제 등이 연계되어 있기 때문이다. 부의 불평등 배분, 피수용자인 원주민들의 재정착, 영세 임차인들을 위한 제도적 보완책 등을 강구해야 한다. 지역사회 차원의 이익배분이 필요함을 알 수 있다.

무엇보다도 산업단지 개발계획 수립 시 지역의 생활권과 중심지 분석을 선행할 필요가 있다. 특히 토지 및 주택정책, 조세정책, 도로ㆍ교통정책, 건축허가 등을 종합적으로 검토해야 한다. 그 후 지역 전체 차원에서 사회적 부작용을 완화할 수 있는 방향으로 정책을 수립해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 목 차 례
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구 범위 및 방법 4
• 1. 연구 범위 4
• 2. 연구 방법 5
• 제 2 장 관련 이론 및 선행연구 고찰 9
• 제 1 절 관련 이론 고찰 9
• 1. 토지가격 상승 및 균형가격 9
• 2. 지역 공간 16
• 제 2 절 선행연구 고찰 22
• 1. 선행연구 22
• 2. 선행연구와의 차별성 33
• 제 3 장 산업단지의 지역 연관성 분석 37
• 제 1 절 지가 데이터 분석 37
• 1. 산업단지 개요 37
• 2. 공시지가 분석 41
• 제 2 절 지역 연관성 분석 51
• 1. 파주시 분석 51
• 2. 지가변동률 분석 60
• 제 4 장 토지가격 동태 모형 68
• 제 1 절 동태 모형의 개요 70
• 1. 지가 형성요인 70
• 2. 동태 모형의 기본구조 72
• 제 2 절 동태 모형 구축 77
• 1. 지가 형성요인 모형 77
• 2. 지가 상승시점 모형 79
• 3. 지가 수준 모형 81
• 제 5 장 지가 영향 분석 및 정책방향 82
• 제 1 절 지가 형성요인 패널 회귀분석 82
• 1. 패널 회귀분석 82
• 2. 적합도 비교 분석 88
• 3. 분석 결과 92
• 제 2 절 지가 상승시점 동태적 패널 분석 94
• 1. Arellano-Bond 및 시스템 GMM 분석 94
• 2. 동태적 모형의 자기상관성 검정 98
• 3. 분석 결과 99
• 제 3 절 지가 수준 패널 회귀분석 102
• 1. 지역별 하우스만 검정 103
• 2. 지가 수준 비교 107
• 3. 지역 간 자기상관성 검정 112
• 4. 분석 결과 117
• 제 4 절 연구의 종합 및 정책방향 119
• 1. 연구의 종합 119
• 2. 정책 및 시사점 125
• 제 6 장 결 론 127
• 제 1 절 연구 요약 127
• 제 2 절 연구 한계 129
• 참고문헌 130
• 부 록 138
• ABSTRACT 147

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