서울시 준공업지역 도시환경정비사업 찬반에 미치는 요인분석 : -금천구 가산동 우선정비대상구역을 중심으로- = Analysis of Major Factors Affecting the Decision on Urban Redevelopment Project in Semi-Industrial Zone of Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The semi-industrial district designated in the southwestern area of Seoul to form a base of industrialization has rapidly become old since 1990s. As the development of the knowledge-based industry brought about the local relocation of factories, and apartment houses entered chaotically into the place, the problems by the mixture of residential and industry became serious in the semi-industrial district.
Hereupon, Seoul established a basic plan for creating a future complex city through the comprehensive plan of semi-industrial district in 2009 and designated the prior maintenance target districts which urgently required the maintenance as the residence and industry were mixed.
However, as such projects were not implemented for 5 years since the prior maintenance target district was selected in the comprehensive plan of the semi-industrial district, its results were minimal and the maintenance plan established by the government could not make a great success.
Hereupon, this study was aimed to draw factors influencing the objection to the urban environment maintenance project in the semi-industrial district and to suggest feasible and efficient development directions in mixed residential-industrial areas.
The spatial scope of the study targeted 237, Gasan-dong, Geumcheon-gu that the project was ceased due to the objection of residents among 4 prior maintenance target districts in Seoul. The characteristics of owner's properties, physical structure, and the proposed maintenance plan were analyzed with the combination of the information of residents objection revealed during the resident opening notice for designating the urban environment maintenance district in 2012.
The pros and cons of land owner's urban environment maintenance project was the dependent variable, the independent variables included the characteristics of land/structure and the maintenance plan. The land characteristics were connecting road width, appraised value of land, residence state in the target area, overlapped possession state, and the possessed land area. The physical characteristics included connecting area, main land use, factory area, status of factory, passing years, area of ground floor, and the extent to old. The variables of the maintenance plan include the plan FAR (floor area ratio), planned use, maintenance type, and land use plan. The statistically significant factors influencing the project objection were drawn through the binary logistic regression analysis.
The factors affecting the objection of the urban environment maintenance project in the semi-industrial district were analyzed as follows. For the land property factors, the probability that the land owners residing in the target land will object to the project was higher. For the physical factors, the probability of objecting to the project were higher when the current main uses were factories, neighborhood living facilities, and dormitory rather than the apartment houses. For the variables of the maintenance plan, it was analyzed that residents prefer the mixed-use development to the apartment houses or industrial facilities.
In sum, the results can be summarized as follows. First, that the probability of objecting to the project was high when land owners resided within the project area. This reflects a tendency of having a big repulsion against the change of residential environment in the case of the residence owners and a tendency of maintaining the business bases consistently in the case of the industry owners.
Thus, in order to propel the successful maintenance project, the plan should consider a way that the residence and industrial activities could be managed.
Second, the probability of objecting to the project appeared to be much higher when the land owners possessed factories, neighborhood living facilities, or dormitory than the apartment houses or the detached houses. This is because the demand for the small-sized lease house targeting young 1-household worker engaged in the nearby knowledge industry centers is high, and because they want to keep the lease profits on the shopping district and factories. Therefore, a plan ensuring lease profits should be considered when establishing the semi-industrial district development plan.
Third, the fact that the prosed land uses in the maintenance plan influence the project objection means that citizen participation should be emphasized during the process of developing the plan.
Especially, the fact that the probability of objection appears to be high when the proposed use is the lease industrial facility means that the current regulation where the lease industrial facility site is secured based on the factory ratio needs to be revised.
Although Seouls’ semi-industrial district has many problems in terms of residential environment and industrial malfunctioning, it is expected the district to be transformed into an attractive area if a way that residence and production functions can co-exist is developed. The results of this study can provide the basic information by which the public agency can develop such plans.

국문 초록 (Abstract)

산업화의 기반을 조성하기 위해 서울시 서남권을 중심으로 지정된 준공업지역은 1990년대 이후 노후화가 급속하게 이루어졌고, 지식기반산업의 발달이 공장의 지방이전을 가져오면서, 공장이 이전한 곳에 공동주택이 무질서하게 들어서게 되었고, 준공업지역 내 주공혼재로 인한 문제가 점차 심각 해 지게 되었다.

이에 서울시는 2009년 준공업지역 종합발전계획을 통해 미래형 복합도시 조성을 위한 기본구상을 수립하고, 주거와 산업이 혼재되어 정비가 시급히 요구되는 지역을 우선정비대상구역으로 지정하여 계획적 정비가 이루어지도록 유도하였다.

그러나, 준공업지역 종합발전계획에서 우선정비대상구역이 선정 된 지 5년이 지나도록 사업이 시행 되고 있는 곳은 하나도 없어 그 성과는 미미한 실정이며, 공공주도하에 수립된 정비계획이 큰 실효를 거두지 못했다.

이에 본 연구는 준공업지역 내 도시환경정비사업 반대에 미치는 요인을 도출하고, 이를 통해 향후 실현가능하고 효율적인 주공혼재지역 정비모델의 개발방향을 제시하고자 연구를 진행하였다.

연구의 공간적 범위는 서울시 준공업지역 우선정비대상구역 4개소 중 주민반대로 사업이 중단 된 금천구 가산동 237번지 일대를 대상으로 하였다. 2012년 도시환경정비구역 지정을 위한 주민 열람공고 시 제시된 반대의견서를 토대로 토지등소유자의 토지특성, 건축물특성, 정비계획 특성에 대해 분석하였다.

종속변수로 토지등소유자의 도시환경정비사업 찬반여부를, 독립변수는 토지 및 건축물 특성, 정비계획으로 구분하였고, 토지특성으로는 연접 도로폭, 공시지가, 대상지내 거주여부, 중복소유여부, 소유 토지면적을, 건축물특성으로는 연면적, 주용도, 공장면적, 공장여부, 경과년수, 지상층, 노후여부를, 정비계획 요인으로는 계획용적률, 계획용도, 정비유형, 토지이용계획을 선택하였고, 이분형 로지스틱회귀분석을 통해 각각의 독립변수 중 종속변수인 사업반대에 영향을 미치는 통계학적으로 유의미한 요인을 도출하였다.

그 결과, 준공업지역 내 도시환경정비사업 반대에 영향을 미치는 요인은 다음과 같이 분석되었다. 토지특성 요인에서는 대상지내 거주하는 토지등소유자가 사업에 반대할 확률이 크고, 건축물 특성요인에서는 주용도가 공동주택의 경우보다 공장이나 근린생활, 고시원일 경우 사업에 반대할 확률이 더 높은 것으로 나타났으며, 정비계획 요인에서는 계획용도가 영향을 미치는 것으로 분석되었고 공동주택이나 산업시설보다 복합용도의 개발을 더 선호하는 경향이 있으며, 임대산업시설에 대해 반대할 확률이 높은 것으로 나타났다.

이러한 분석결과를 토대로 종합적으로 살펴보면 첫째, 토지등소유자가 사업대상지내 거주할수록 사업을 반대할 확률이 높다는 것은 주거소유자인 경우 주거환경의 변화에 대한 거부감이 크고, 산업체 소유자인 경우 영업기반을 지속적으로 유지하고 싶은 경향이 반영 된 것으로 향후 성공적인 정비사업을 추진하려면 그 지역에서의 주거와 산업활동이 사업추진과정에서 단절되지 않고 영위 될 수 있는 방안이 마련되어야 한다.

둘째, 준공업지역 내 토지등소유자가 소유하고 있는 건축물의 용도가 공동주택이나 단독주택인 경우 보다 공장이나 근린생활시설, 고시원일 때 반대할 확률이 훨씬 높게 나타났는데 이는 주변 지식산업센터에 종사하는 젊은 1인 노동자를 대상으로 하는 소규모 임대형 주택수요가 높고, 상가, 공장 등에 대한 임대수익을 유지하고 싶은 경향으로 해석할 수 있다. 그러므로, 준공업지역 개발계획 수립 시에는 대상지 특성을 고려한 지속적인 임대수익의 보존이 이루어 질 수 있는 방안이 함께 검토되어야 할 것으로 보인다.

셋째, 정비계획을 통해 도입되는 용도가 사업반대에 영향을 미치는 요인으로 작용한다는 것은 개발 시 주민이 원하는 용도에 대한 도입을 적극적으로 고려해야 한다는 것으로, 특히, 임대산업시설 부지일수록 반대할 확률이 높게 나타나는 것은 현재 준공업지역 개발 시 공장비율에 따라 확보하고 있는 임대산업시설 부지가 주공혼재지역 개발에 장애요인으로 작용되고 있는 것으로 이와 관련한 제도적 개선에 대한 고민이 필요 할 것으로 보인다. 아울러 복합용도에 대한 개발을 선호하는 경향이 있으므로 준공업지역 내 도시환경정비계획 수립 시 다양한 용도를 도입할 수 있는 방안이 필요할 것으로 보인다.

서울시 준공업지역은 현재 주공혼재가 심각하여 주거환경의 악화와 산업기능의 침체라는 고민에 빠져있지만 주거와 산업, 두 가지 기능이 공존할 수 있는 방안을 찾는다면, 직주근접, 야간공동화 방지, 산학연계 등 컴팩트시티로의 접근을 가능하게 할 수 있는 매력적인 용도지역으로 변모 될 수 있을 것으로 기대된다.


주요어(keyword) : 준공업지역, 도시환경정비사업, 주공혼재, 로지스틱회귀모형

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 2
• 제2장 문헌 및 선행연구 4
• 제1절 서울시 준공업지역 4
• 1. 서울시 준공업지역 현황 4
• 2. 서울시 준공업지역 변천과정 및 관리체계의 변화 7
• 3. 서울시 준공업지역 종합발전계획(2009) 9
• 제2절 서울시 준공업지역 내 도시환경정비사업 12
• 1. 도시환경정비사업 개념 12
• 2. 서울시 준공업지역 내 도시환경정비사업 추진현황 14
• 제3절 준공업지역, 도시환경정비사업, 의사결정 관련 선행연구 분석 18
• 제3장 연구방법 및 데이터 23
• 제1절 연구방법 23
• 제2절 분석모형 25
• 1. 변수설정 25
• 2. 연구모형 27
• 제4장 실증분석 29
• 제1절 금천구 가산동 우선정비대상구역 현황분석 29
• 1. 금천구 준공업지역 현황분석 29
• 2. 가산동 우선정비대상구역 현황분석 32
• 3. 가산동 우선정비대상구역 도시환경정비계획(안) 35
• 제2절 도시환경정비사업 찬반 빈도분석 39
• 제3절 도시환경정비사업 반대에 미치는 요인분석 45
• 1. 기술통계 45
• 2. 실증분석결과 47
• 제5장 결론 51
• 참고문헌 54
• ABSTRACT 56