도시재생사업이 지역주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study on the Influence of Urban Regeneration Project on the Price of Local Housing

국문 초록 (Abstract)

도시재생사업은 도시쇠퇴의 문제가 대두되기 시작하면서 나타난 21세기형 도시문제에 대한 새로운 대안으로, 국내의 경우 2013년 도시재생특별법 제정과 함께 사업이 진행되고 있다. 서울시의 경우 뉴타운 출구전략에서 출발하여 2015년 ‘2025 도시재생 전략계획’을 수립함으로써 13개 도시재생활성화 선도 지역을 선정, 본격적으로 도시재생사업을 추진하였다.
서울시의 도시재생사업은 주변지역 부동산시장에 대한 예민한 반응이 예상되어 도시재생사업 시행으로 인한 부동산시장변화에 대한 국민적 관심이 쏟아지고 있다. 그러나 도시재생사업에 있어 지역거주민의 인지도 내지는 관심도가 매우 부족한 상황이며, 물리적 개선사업과 비교하여 환경개선의 효과가 입증되기 어려운 상황에서 대규모 예산투자가 이루어지는 도시재생사업에 대한 비판과 우려의 목소리가 크다.
이러한 배경에서 본 연구는 서울시에서 가장 먼저 도시재생사업이 진행된 도시재생 활성화 선도 지역사업이 지역주택가격에 영향을 줄 것으로 보고 도시재생사업이 지역주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 또한 도시재생사업의 유형과 사업지역의 특성에 따라 그 영향정도가 상이할 것이라 판단하여, 도시재생사업을 유형화 하였다.
본 연구의 공간적 범위는 서울시 도시재생 선도 지역(활성화지역 1단계)이며, 시간적 범위는 도시재생법이 시행된 2013년부터 서울시 도시재생 선도 지역 사업고시 2년 후인 2017년까지이다.
분석을 위해 사전적으로 그랜저인과관계 검정을 통해 유형별 도시재생 사업지와 주변지 아파트 매매가격간의 인과관계 및 선행성을 시계열자료의 분석을 통해 고찰한 후, 정책효과를 측정하는 패널회귀분석법인 이중차분법을 활용하여 도시재생사업이 아파트가격에 미치는 영향을 추정하였다.
분석결과, 기존 선행연구와 같이 그랜저 인과분석을 시행한 결과 아파트가격간의 인과성 그랜저인과분석결과 도심권 중심업무지구(CBD)의 재생지역과 신촌, 창동상계 도시재생사업지역 아파트가격은 인접지역에 일방적으로 유의한 수준에서 충분관계를 가지는 것으로 나타났다. 한편 성수ㆍ장안 재생지역의 경우 인과관계를 상호 확인할 수 없었으며, 암사 재생사업지의 경우 쌍방 인과관계를 형성하고 있음을 확인하였다. 한편 도시재생사업지역과 인근지역 아파트간의 가격영향의 차이를 분석한 결과 사업요소적 측면에서 주거, 상업, 산업이 모두 복합적으로 존재하는 중심상업지역에 대한 도시재생사업이 가장 영향력이 컸으며, 다음으로 제조ㆍ유통산업지역의 근린상업부흥 위한 근린상업형 도시재생사업이 영향력 있는 것으로 나타났다. 반면 인근에 재건축ㆍ재개발, 신도시 사업이 위치해 있는 근린주거지역 도시재생사업은 음(-)의 영향을 가지는 것으로 나타나 도시재생사업에 비해 물리적 개선ㆍ개발 사업이 더 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
본 연구는 도시재생사업의 주거환경개선의 효과를 주택가격을 지표로 활용하여 살펴봄으로써 도시정책의 효과를 정량적으로 분석하였다는 데에 학술적 의의를 가진다. 또한 도시재생사업의 대상이 되는 지역이 갖는 복합적이면서 세부적인 성격을 고려하여 분석함으로써 도시재생사업의 유형별 효과분석에 관한 연구를 심화시키고 발전시켰다는 데에 의의를 갖는다. 그러나 분석결과의 해석에 있어서 주택가격의 차이가 도시재생 사업지역과 인접지역을 비교한 상대적인 차이이며, 아파트의 경우 주택가격이 상대적으로 표준화 되어있음 고려할 필요가 있을 것으로 예상된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Seoul Metropolitan Government's urban regeneration project is expected to have a sensitive response to the real estate market in the surrounding areas, which is drawing keen public attention to the changes in the real estate market due to the implementation of the urban regeneration project. However, there is a lack of awareness or interest in urban regeneration projects. There are lots of criticisms and concerns that urban regeneration projects where large-scale budget investment is not sufficient for the improvement of the environment compared to physical improvement projects.
Against this backdrop, this study analyzed the impact of urban regeneration projects on local housing prices, noting that urban regeneration projects will affect the prices of local housing. In addition, the extent of their impact would vary depending on the type of urban regeneration project and the characteristics of the area.
The spatial extent of this study is the leading area for urban regeneration of Seoul. The time span of this study is from 2013 when the Urban Regeneration Act was enforced to 2017 which is two years before and after presented the Seoul Metropolitan Government's urban regeneration project in 2015.
According to the analysis, the difference in price impact between urban regeneration and apartments in nearby areas found that urban regeneration projects in the central commercial areas with infrastructure readjustment as the main projects were the most influential. Followed by urban regeneration projects designed to revitalize the economy in manufacturing and distribution industries. On the other hand, urban regeneration projects in old residential areas, where near by reconstruction, redevelopments and new urban projects, have less impacted. It is because physical improvement and development projects is more effective than urban regeneration projects.
This study holds academic significance that the effectiveness of urban policy has quantitatively analyzed the effect of improving housing environment of urban regeneration projects by utilizing housing prices as an indicator. Also, It is meaningful because the research on the effectiveness analysis of urban regeneration projects has been considered by considering the complex and detailed nature of the areas subject to urban regeneration projects.
However, it is expected to be necessary to consider that the difference in housing prices in the interpretation of the analysis results is relative between urban renewal business areas and adjacent areas. It has to be considered that housing price of apartment is relatively standardized.

목차 (Table of Contents)

• <제목 차례>
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 4
• 제3절 연구의 흐름 5
• 제2장 이론적 논의 7
• 제1절 이론적 배경 7
• 1. 도시재생의 정의와 개념 7
• 2. 도시재생 관련 이론 11
• 3. 정책평가론 14
• 제2절 선행 연구 검토 16
• 1. 도시재생관련 선행연구 16
• 2. 부동산정책평가 관련 선행연구 17
• 3. 선행연구와의 차별점 18
• 제3장 연구 설계 및 방법 20
• 제1절 연구 설계 20
• 1. 연구의 범위 20
• 2. 연구의 가설 27
• 3. 분석의 틀 설정 28
• 제2절 연구방법 30
• 1. 자료수집 30
• 2. 분석모형 31
• 3. 변수설정 37
• 제4장 연구결과 40
• 제1절 기초통계량 40
• 제2절 도시재생사업과 주변지역 주택가격의 인과관계분석 42
• 1. 단위근 검정 42
• 2. VAR모형의 설정과 그랜저인과관계 검정 43
• 3. 도시재생지역과 주변지역과의 관계 45
• 제3절 도시재생사업이 주택가격에 미치는 영향분석 47
• 1. 도시재생사업이 주택가격에 미치는 영향분석 47
• 2. 사업유형에 따른 도시재생사업이 주택가격에 미치는 영향분석 50
• 3. 소결 56
• 제5장 결론 58
• 제1절 요약 및 결론 58
• 제2절 연구의 의의와 한계 60
• 참고문헌 62
• 부록 65
• ABSTRACT 68