지하철 역세권이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 대구광역시를 중심으로 = A Study on the Impact of Subway Catchment Areas on Apartment Price

국문 초록 (Abstract)

도시의 성장과 발전은 도시 사람들에게 긍정적인 역할도 하지만 역으로 부정적인 역할도 한다. 도시가 대도시로 발전하면서 겪는 가장 큰 문제가 택지의 부족과 교통문제 일 것이다. 택지부족 현상은 도심에 고밀도 주택을 등장시켰고 이러한 고밀도 주택은 새로운 교통문제를 낳고 있다. 이러한 교통 문제를 해결하기위해 대부분의 대도시는 지하철과 같은 대중교통 체계를 선책하게 된다. 지하철은 교통문제 해결뿐만 아니라 역세권의 개발이라는 새로운 상권을 창출하게 된다. 이러한 상권은 주택가격에도 직접적인 영향을 주어 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 본다. 본 연구의 목적은 지하철 역세권이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석하는데 있다.
본 연구는 조사 표본은 대구지역 아파트 100세대 이상 2,914세대를 전수 조사하였다. 이중 펜트하우스와 같이 전세가격이 없거나 매매가격 측정이 어려운 단지를 제외하고 2,833세대를 대상으로 분석하였으며, 본 연구는 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 적용하여 첫째, 아파트와 지하철 역세권과의 거리가 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지 분석하고 둘째, 아파트의 물리적 특성이 아파트가격에 어떤 영향을 미치는지 분석하고자 한다.
연구 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 지하철 역세권은 주변 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지하철역에서 거리가 멀수록 아파트 가격은 하락하였다. 지하철은 단순 교통의 접근성뿐만 아니라 상권의 접근성도 좋아 지하철역에서 가까울수록 아파트 가격에 긍정적인 역할을 하는 것으로 분석되어 진다.
둘째, 아파트가격에 단지의 물리적 특성은 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되어 진다. 최근 신규 분양가의 고공행진으로 인해 경과연수가 아파트가격에 가장 큰 영향을 미친 것으로 보여 지고 이외에도 건설사, 난방방식도 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 분석되어 진다.
셋째, 최근 부동산 시장의 침체로 인해 매매시장과 달리 역세권 전세시장은 면적에 부(-)의 효과가 나타났다. 최근 지역 아파트시장은 중소형 아파트시장의 경우 시장의 불확실성이 커지면서 실수요자들이 전세로 몰리면서 매물 부족과 함께 전세가격의 상승세가 높게 나타나고 있다. 반면 역세권의 중대형 전세시장의 경우 미분양 아파트의 전세 전환과 같은 외적 변수에 의해 중대형 전세가격 하락으로 인해 부(-)의 효과가 나타났다.
넷째, 아파트 가격 결정에 지하철 역세권의 유무는 전세가격보다는 매매가격이 더 민감한 반응을 보였다. 매매가격이 더 민감한 반응을 나타낸 것은 세입자와 구매자의 차이를 보여 주는 것으로 분석되어 진다. 통상적으로 세입자의 경우 주거 목적이 주를 이루지만 구매자는 주거의 목적과 투자의 목적이 같이 들어가기 때문에 주변의 변수에 더 민감하게 반응한 것으로 분석되어 진다.
본 연구는 대구에서 연구된 연구들이 역세권을 중심으로 주변단지를 분석하다보니 원하는 역세권과 아파트가격과의 관계를 규명하지 못한 경우가 일부있었는데 본 연구는 대구지역 아파트의 전수조사를 통해 유의미한 답을 얻은 것에 그 의미가 있다고 판단한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The growth and development of urban regions produce both of positive and negative effects at the same time. The biggest problems that a city is likely to face in the process of developing into a larger city are shortage of housing sites and traffic congestion. The shortage of housing sites leads to the spread of high-density houses, which results in giving rise to more traffic problems. To remedy the situation, large cities mostly have decided to build new transports such as a subway. A subway contributes to not only the settlement of traffic problems but the development of new business districts called subway catchment areas. The development of new business districts has a firsthand positive impact on housing price.
The purpose of this study was to examine the influence of subway catchment areas on the price of adjacent apartments. It's specifically meant to analyze the impact of the distance between apartments and adjacent subways on the price of the apartments and the influence of the physical characteristics of the apartments on their price.
Literature review and experimental analysis were both implemented to address the purpose. In terms of literature review, earlier studies were analyzed, and in terms of experimental investigation, the Hedonic price model was utilized to grasp the influence of the related variables. A descriptive analysis was carried out to get statistical data on the variables, and a correlation analysis was conducted to make a regression analysis. Finally, a regression analysis was carried out by utilizing the Hedonic price analysis after several variables were selected according to the results of the correlation analysis. The statistical package SPSS 17.0 was employed to make the regression analysis.
The findings of the study were as follows:
First, subway catchment areas exerted a positive influence on the price of adjacent apartments. A longer distance from a subway catchment area resulted in lowering the price of apartments, and the distance from subway catchment areas had a larger impact on the purchase and sale of apartments than on their lease on a deposit basis.
Second, the physical characteristics of apartment complexes affected their price in a significant way, and the price of apartments was under the greatest influence of how long the apartment buildings were constructed. Besides, the size of apartments was quite influential as well. The external variables of local real estate markets such as unsold apartments had a negative effect on deposit money for the lease of apartments. Besides, the price of apartments was affected by the number of apartment buildings within the same apartment complex and the floor of the apartments.
Third, the sale price of apartments was more sensitively affected by whether there was any subway catchment area around the apartments or not in comparison with deposit money for the lease of the apartments. The sale price of apartments was more susceptible to the surrounding variables, and as for the reason, those who rented apartments with key money mostly did that to live there, whereas those who purchased apartments did that for two different purposes: dwelling or investment.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 이론적 고찰 5
• 1. 주택시장 5
• 1) 주택 시장의 개요 5
• 2) 주택시장의 특성 6
• (1) 비신축성(inflexibility) 8
• (2) 불안정성(unstability) 8
• (3) 지역성(locality) 9
• (4) 분할성(segmentation) 9
• (5) 금융성과 정부 규제성 9
• (6) 외부성(externality) 10
• 3) 주택시장의 구성 요소 12
• 2. 주택가격의 결정요인 13
• 1) 주택가격의 분류 13
• 2) 주택가격의 변화요인 14
• 3) 주택가격의 결정요인 16
• 3. 역세권의 이론적 고찰 17
• 1) 역세권의 개념 17
• 2) 역세권의 특성 19
• 3) 역세권의 범위 및 설정방법 21
• 4) 대구시 도시철도 일반현황 24
• 4. 역세권과 아파트 가격에 관한 선행연구 26
• Ⅲ. 분석의 틀 31
• 1. 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model) 31
• 2. 연구모형 및 가설설정 34
• 1) 분석모형의 설정 34
• (1) 모형 1 34
• (2) 모형 2 34
• 2) 역세권 범위의 설정 35
• 3. 가설의 설정 36
• 4. 자료조사 및 분석 방법 37
• 1) 자료와 변수 37
• 2) 변수의 설명 38
• 3) 분석방법 및 조작적 정의 39
• Ⅳ. 실증분석 41
• 1. 변수의 특성 41
• 1) 변수들의 기술적 통계 41
• 2) 빈도분석 43
• 3) 상관관계 분석 53
• 2. 분석결과 55
• 1) 모형 1 55
• (1) 소결 57
• 2) 모형 2 58
• (1) 소결 61
• 3. 종합적 해석 61
• Ⅴ. 결 론 64
• 1. 연구의 시사점 및 한계 65
• 참고 문헌 66
• Abstract 69