공동주택 하자담보책임제도상 분쟁 최소화 방안 연구 : 소송에서 나타난 시사점을 중심으로 = The Study of Minimizing Effort of Debating on Building Defect Liability System for Mass Housing Estate : through Analysis of Previous Cases

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Study of Minimizing Effort of Debating on Building Defect Liability System for Mass Housing Estate
- Through Analysis of Previous Cases -

Ko, in-bong
(Supervisor Park, Byong Gyu)
Dept. of Housing Development and Management
The Graduate School of Housing
Seoul National University of Technology

According to the data issued by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs in 2005, the housing supply ratio of Korea accounted for 105.9%, of which mass housing formed 66.2%, of which 80% was represented by apartments. Likewise, as mass housing becomes a universal residential mode, disputes on mass housing defects are increasing day by day.
Thus, this study makes efforts to solve following problems by analyzing the problems and actual condition of defects grievance system.
First, it intends to identify the order of priority in applying law according to the Defects Liability System and give a reference in reducing defect cases by analyzing the reality of defect repair expenditures.
Second, it aims to find out the measure to minimize conflicts among customers, project participants, contractors, and guarantors by pointing out the problems expected from disputes and inefficiency through case analysis and analyzing the problems raised from defects judgement.
As a result of study, the order of priority in applying law relating to the Defects Liability System for mass housing is investigated as follows:
First, because the law regarding possession and management of complex building and housing law is in a position of special law over the civil law, in the regulation relating to defects repair and compensation for damages of mass housing, the law regarding possession and management of complex building and housing law are applied in preference to the civil law.
Second, in case that defects liability period is at issue in the relation between the law regarding possession and management of complex building and housing law, both laws are compatibly applied until now.
As a result of study, the problems raised in judging defects are as follows:
First, defects should be revealed in reality to be valid, and contractors liable for the defect prove it, together with time of occurrence.
Second, because the present defect judgment organization judges and estimates, with being generally hired by client, most defendants do not admit this and proceed to lawsuit.
Third, there are problems such as expended period of appraisal, outsourcing appraisal, and planning lawsuit owing to poor qualification of appraiser and lack of professionalism.
Fourth, with regard to major issues between all parties in the disputes, Resident Committee, project participants, and guarantor have definitely different point of view.
Fifth, it was confirmed that problems of Defects Liability System include lack of comprehensive and systematic relations, shortage of prior defect prevention function, absence of professionalism and responsibility in quality management, and inefficiency of Defects Repair Guarantee System and Grievance System.
The result of study to minimize conflicts are as follows:
First, it is required to unify Supervision System from the aspect of system, for example, joint operation system such as joint contract between supervisors or choice of unified supervisor by general supervisor company. Appraisal business needs efforts for segmentation according to the appraiser's professional business, post-evaluation of appraisal statement, establishment of appraiser management system, and presentation of exact calculation of appraisal fee. As for the crack which takes the most part in defect appraisal price, appraisal board should be composed by specialties in the plural, and the appraisal criteria should be standardized.
Second, much efforts should be made as a way to prevent defects by production agent from the perspective of project participants, while constructors should try to prevent conflicts.
Third, customers have to make efforts to settle down disputes through defect evaluation and grievance mediation committee, with a concern in documentation and management of defects.
Thus, further studies are required for the contents which this study can not draw conclusions, that is, supplementation and legislation of guide specifications to prevent defects, and establishment of housing quality standard and defects judgment standard by each work type.

국문 초록 (Abstract)

제 목 : 공동주택 하자담보책임제도상 분쟁 최소화 방안 연구

- 하자판정 기준을 중심으로 -

2005년 국토해양부에서 발표한 자료에 의하면 우리나라의 주택보급률은 105.9%이며, 이 중 공동주택이 66.2%나 되고, 공동주택의 80%가 아파트로 이루어져 있다. 이처럼 공동주택이 보편적 주거수단이 되면서 공동주택 하자에 관한 분쟁도 나날이 증가하고 있다.

이에 본 연구는 하자분쟁제도의 문제점과 실태 분석을 통하여 다음의 문제를 해결하는데 노력하고자 한다.
첫째, 하자담보책임제도상 법률적용의 우선순위를 파악하고, 하자보수 투입비 현황 분석을 통하여 하자발생을 줄이는데 참고가 되었으면 한다.
둘째, 분쟁에서 예상되는 문제와 비효율성을 사례분석을 통하여 지적하고, 하자판정 상에서 나타난 문제점을 분석하여 소비자, 사업주체, 시공자, 보증사간의 분쟁 최소화 방안을 찾아보고자 한다.

연구의 결과로서 공동주택 하자담보책임제도를 다루고 있는 법률간 적용의 우선순위에 대한 고찰 결과는 다음과 같다.
첫째, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법)과 주택법은 민법에 대한 특별법의 지위에 있기 때문에 공동주택의 하자보수 및 손해배상에 관한 규정은 집건법과 주택법이 민법에 우선하여 적용된다.
둘째, 집건법과 주택법의 관계에서 하자담보책임 기간이 쟁점이 되는 경우, 현재까지는 두 법률의 적용이 양립하고 있다.

연구의 결과로서 하자판정 상에서 나타난 문제점에 대하여 연구한 결과는 다음과 같다.
첫째, 하자의 성립에는 실제로 나타나야하고, 책임을 묻는 도급인이 이를 입증하여야 하고, 발생 시기를 입증하여야 한다.
둘째, 현재의 하자판정 기구는 의뢰인에 고용되어 판정하고 견적하므로 대부분의 피고는 이를 인정하지 않고 소송으로 진행된다.
셋째, 감정인의 자질과 전문성 미비로 감정기간 장기화, 하청 감정, 기획소송의 문제가 있다.
넷째, 당사자 간 주요 쟁점사항을 보면 사안별로 입주자대표회의와 사업주체, 보증사 간 인식에 차이가 확연하고, 이 부분이 분쟁의 핵심이 되고 있음을 알 수 있다.
다섯째, 하자담보책임제도의 문제점으로 종합적 · 체계적 연관성이 부족, 사전 하자방지 기능이 결여, 품질관리의 전문성 및 책임성이 부재, 하자보수보증제도와 분쟁처리제도의 비효율성 등이 문제점으로 확인 되었다.

분쟁최소화를 위한 연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 제도적 측면에서 감리제도를 단일화하고, 감리 업체 간 공동도급 또는 종합감리회사에 의한 통합 감리자 선정 등 공동운영 체계가 필요하며, 감정 업무는 감정인의 전문 업무영역 별 세분화, 감정보고서의 사후 평가, 감정인 관리체계를 수립, 감정수수료의 정확한 산출 근거 제시 등의 노력이 필요하다. 하자감정가의 가장 많은 부분을 차지하는 균열에 대하여도 전문분야별 감정단을 복수로 구성하고, 감정기준의 표준화를 정립하여야 한다.
둘째, 사업주체자 측면에서 생산주체별 방지대책의 노력과 시공자의 분쟁방지 노력이 필요하다.
셋째, 소비자 측면에서는 하자심사분쟁조정위원회를 통한 분쟁해결에 노력하여야 하고, 하자의 기록 및 관리에 관심을 가져야 한다.

본 연구에서 연구결과물로 도출하지 못한 내용, 즉 하자 발생을 방지하기 위한 전문시방서의 보완 제정, 주택품질기준의 정립, 각 공종 별 하자판단 기준의 정립 등에 관한 후속 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 요 약 ⅰ
• 표 목차 ⅲ
• 그림목차 ⅴ
• Ⅰ. 서 론
• 1.1 연구 배경 및 목적 1
• 1.2 연구 범위 및 방법 3
• 1.3 선행연구의 고찰 3
• Ⅱ. 하자담보책임에 대한 이해
• 2.1 공동주택 공급현황 5
• 2.1.1 공동주택의 법률적 정의 5
• 2.1.2 우리나라 주택 현황 6
• 2.2 공동주택의 하자담보책임제도 9
• 2.2.1 하자담보책임제도 일반 9
• 2.2.2 하자의 개념 9
• 2.2.3 하자의 판단기준 10
• 2.2.4 분양계약의 법률적 의미 12
• 2.2.5 하자담보책임 관련 법령 14
• 2.2.6 하자담보책임에 관한 법률 간의 관계 22
• 2.2.7 하자보수 책임기간 24
• 2.2.8 하자보수 보증금 분석 26
• 2.2.9 하자보증금의 반환 29
• Ⅲ. 하자발생 유형 및 처리 실태
• 3.1 하자유형 30
• 3.1.1 사용승인 전 발생 하자 30
• 3.1.2 사용승인 후 발생 하자 34
• 3.1.3 개념차이에 따른 하자 35
• 3.2 A사의 하자유형별 발생현황 37
• 3.2.1 주요 유형별 하자보수비 투입분석 37
• 3.2.2 주요 공종별 하자보수비 투입분석 38
• 3.2.3 주요 부위별 하자보수비 투입분석 39
• Ⅳ. 하자분쟁 및 분쟁조정
• 4.1 하자분쟁 발생원인 40
• 4.1.1 분쟁발생의 불가피성 40
• 4.1.2 부정확한 건설계약의 만연 40
• 4.1.3 주관적 하자판단 기준에 의한 분쟁발생 40
• 4.1.4 불가피한 설계변경 또는 변경시공의 발생 40
• 4.1.5 복잡한 다양한 원인 41
• 4.2 하자분쟁 발생현황 41
• 4.2.1 소비자단체를 통한 피해구제신청 현황 42
• 4.2.2 품목별 피해구제신청 현황 42
• 4.2.3 피해 유형별 피해구제신청 현황 43
• 4.3 하자분쟁(소송)의 유형 43
• 4.3.1 하자보수보증금청구소송 44
• 4.3.2 손해배상청구소송 45
• 4.4 분쟁조정제도 운영 현황 47
• 4.4.1 분쟁조정기구 47
• 4.4.2 분쟁처리 현황 49
• Ⅴ. 하자판정의 문제점
• 5.1 하자의 판정 51
• 5.1.1 소송에서 하자의 성립 51
• 5.1.2 하자의 판정기준 53
• 5.1.3 하자판정기구의 역할 55
• 5.1.4 법원 감정상의 문제 56
• 5.1.5 기획소송 58
• 5.2 당사자 주요 쟁점사항 분석 63
• 5.2.1 미시공 · 상이시공의 책임 64
• 5.2.2 입주자대표회의의 하자보수 청구권 64
• 5.2.3 내력구조부에 대한 하자범위 65
• 5.2.4 하자담보책임 기간 65
• 5.2.5 보증금액의 전용 65
• 5.2.6 부제소합의서와 하자완료확인서 65
• 5.2.7 보수비의 과다성 66
• 5.2.8 균열에 대한 하자범주 66
• 5.2.9 균열보수부위 도장 범위 68
• 5.2.10 하자보수금액 산정시기 68
• 5.2.11 공사원가계산서 68
• 5.3 하자담보책임제도의 문제점 69
• 5.3.1 현행 주택품질보증제도상 문제점 69
• 5.3.2 분쟁조정기구의 역할 미흡 73
• 5.4 하자보증금 청구소송 법원판결 사례분석 74
• 5.4.1 보증대비 판결금액 75
• 5.4.2 1심 판결까지 재판소요 기일 77
• 5.4.3 항소율 및 항소심 추이 79
• 5.4.4 항소심 판결 79
• Ⅵ. 하자분쟁 문제 해결을 위한 발전방안
• 6.1 제도적 측면 80
• 6.1.1 주택감리제도의 개선 80
• 6.1.2 감정업무의 개선 82
• 6.1.3 균열하자분쟁 관련 기준 마련 83
• 6.2 사업주체자 측면 84
• 6.2.1 생산주체별 방지대책 84
• 6.2.2 시공자의 분쟁방지대책 86
• 6.3 소비자 측면 88
• 6.3.1 하자심사분쟁조정위원회 활용 88
• 6.3.2 하자의 기록 및 관리 89
• Ⅶ. 결론
• 7.1 연구의 요약 90
• 7.2 향후 과제 91
• 참고문헌 93
• Abstract 94