신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안 연구 : 부동산신탁사의 역할을 중심으로 = (A) Study on the Developing way by the Applying the Trust in the Real Estate Development Financing : Focused on the Role of Real Estate Trust Companies

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Introduced in 1991 for stabilizing realty price and increasing effective use of land, the realty trust system has been as a useful tool in real estate development financing. And by enforcement of 'the Capital market and Financial Investment Business Law(Hereinafter referred to as 'Capital market Law')' in Feb. 2009, block was collapsed between six business categories of financial investment company like investment sale, and investment mediation as financial investment business, which one financial company, once it is equipped with a fixed requirement such as capital, can have two businesses for other categories without setting up a separate company. Thus it became possible for financial companies with rich capital power to advance into trust business, so realty trust market has got into an fierce competitive system. With such change as that financial setting, trust needs have steeply risen in the market, in turn escalated concerns about the trust system, so the trust law without any revised contents since its enactment in 1961 has its enforcement ahead through entire revision procedure in 50 years to reflect the changed economic reality and live up to the commercial trust system focusing global standards.
This study aims at coming up with a developmental direction of real estate development financing using the trust system with many advantages through the status analysis and case analysis of the realty trust and real estate development financing in the introduction background of the realty trust system, and enforcement of the capital market law, and the stream of overall revision of the trust law.
The consequences of the status analysis of realty trust drew out problems that first, the realty trust company is weak in its role function as the key company of realty financial area, and second, it is limited in its trust product structure and service area, and third, the trust system is unsatisfactory in its development through commercial trust. And those of status analysis to real estate development financing drew up problems that currently most frequently used project financing method does not go with financial company initiating realty development, funding by direct finance, interruption of constructor's payment guarantee, and changing direction of mid and long-term development financing method. Thus the realty trust company perceived the need of the development of new trust products, trust vitalizing for asset fluidity, and evolution to the key entity of realty financial area by expanding the service and role of realty trust company.
The results of case analysis drew up problems that first, the trust products used in the market are limited, second, the trust company can play the role as a project developer and raise fund, but actually, such roles of the trust company have not been vitalized in the market, third, trust method has not been utilized in the market though trust design for various asset fluidity is possible. Thus it was perceived to need the development of trust products, trust company's expansion of service role to function as project developer and fund-raising.
This means that it can be possible through the development of products with various methods to diversify real estate development financing and design developmental structure, trust for asset fluidity, and expansion of service and role of realty trust company.
The developmental plans of real estate development financing using the trust system revealed in this study are as follows.
First, the development of realty trust products. It includes product developments that when the financial institution loans and invests, the trust company in an independent status plays a role of project manager using the expertise, experience, execution and construction management ability, making business evaluation and report to the financial institution from an object situation, and reducing project risk, and that it performs selling developing, leasing national and public Estate, and that it is engaged in urban maintenance projects.
Second, the trust activation for asset fluidity. It can be activated in the way of strengthening the function asset fluidity through the trust company, using stratification of trust profitability zone, improving security power, and using method of various trust such as issue principal of fluidity securities, media and security aimed trust.
Third, the service and role expansion of the realty trust company. This needs to develop as a comprehensive realty financial company by equipping with material arrangements and developing indirect investment vehicles, and participating as investor for expanding the trust company's service and trusted Estate as money in many fields of services prescribed at each law like project developers (developers), asset management, asset storage and fluidity specialized institutions.
The trust system has merits of widely accepting the reconstructing needs of various and specialized real estate development financing over the society rapidly making changes. And that using trust and realizing various trust functions means the expansion of commercial trust. This study presented the concrete developmental plan of real estate development financing focusing on the role of the realty trust company engaged in commercial trust services.

국문 초록 (Abstract)

부동산신탁제도는 부동산가격 안정과 토지의 효율적인 이용증대를 목적으로 1991년 도입되어 부동산개발금융에 유용한 도구로 활용되어 왔다. 그리고 2009. 2 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 ‘자본시장법’이라 한다)의 시행으로 인하여 금융투자업인 투자매매업, 투자중개업 등 금융투자회사 6개 업종 간에 벽이 허물어져 자본금 등 일정한 요건을 갖추면 하나의 금융회사가 별도의 회사설립 없이 다른 업종에 대해서도 겸업이 가능해졌다. 따라서 풍부한 자본력을 갖춘 금융회사들의 신탁업 진출이 가능해져 부동산신탁시장은 치열한 경쟁체제로 돌입하게 되었다. 이러한 금융환경의 변화와 함께 시장에서 신탁 수요가 급증하면서 신탁제도에 대한 관심이 높아졌고 이에 따라 1961년 제정 이래 내용개정이 전혀 없던 신탁법이 그동안 변화된 경제현실을 반영하고 상사신탁제도 중심의 글로벌스탠더드에 부합하도록 약50여년 만에 전부개정절차를 거쳐 그 시행을 앞두고 있다. 본 연구는 부동산신탁제도의 도입배경 및 자본시장법의 시행, 신탁법 전면개정의 흐름속에 부동산신탁과 부동산개발금융의 현황분석 및 사례분석을 통하여 여러 장점을 가지고 있는 신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안을 제시하는 데 그 목적이 있다. 부동산신탁의 현황분석 결과 첫째, 부동산신탁사가 부동산금융 분야의 중심업체로 역할 기능이 미약하고 둘째, 신탁상품구조 및 업무영역이 제한되어 있으며 셋째, 그동안 상사신탁을 통한 신탁제도의 발전이 미흡하였다는 문제점을 도출하였다. 그리고 부동산개발금융의 현황분석 결과 현재 가장 많이 사용되고 있는 프로젝트파이낸싱 방식은 금융사주도의 부동산개발, 직접금융을 통한 자금조달, 시공사 지급보증 의무 절연, 중ㆍ장기 개발금융방식의 변화방향에 대응하지 못하는 문제점이 도출되었다. 따라서 부동산신탁사는 부동산개발금융을 발전시키기 위하여 새로운 신탁상품의 개발, 자산유동화목적의 신탁 활성화, 부동산신탁사의 업무와 역할확대로 부동산금융 분야의 중심업체로 발전하여야 한다는 필요성을 인식하였다.
사례분석 결과 첫째, 시장에서 사용되고 있는 신탁상품이 제한적이고 둘째, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달기능이 가능함에도 실제로 시장에서 이러한 신탁사의 역할이 활성화되지 않았으며 셋째, 발행주체 또는 매개체로서 다양한 자산유동화목적의 신탁설계가 가능함에도 실제로 유동화를 위하여 시장에서 신탁방식이 활용되지 않고 있는 문제점을 도출하였다. 따라서 신탁상품의 개발, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달 기능이 가능한 업무역할 확대, 자산유동화목적의 신탁 활성화의 필요성을 인식하였다. 이는 부동산개발금융이 더욱 다양해지고 발전 가능한 구조를 설계할 수 있는 방법이 다양한 상품개발, 자산유동화목적의 신탁, 부동산신탁사의 업무와 역할확대를 통해서 가능하다는 의미이다.
본 연구에서 나타난 신탁제도를 활용한 부동산개발금융 발전방안은 다음과 같다.
첫째, 부동산신탁 상품개발이다. 이에는 금융기관이 대출ㆍ투자시 신탁사가 독립된 제3자의 지위에서 부동산 개발의 전문지식과 경험, 시행 및 시공관리 능력을 발휘하여 객관적인 입장에서 금융기관에 사업평가 및 보고를 하여 사업리스크를 줄여나가는 사업관리자 역할을 수행하는 상품개발, 국ㆍ공유 재산의 매각ㆍ개발ㆍ임대 사업을 수행하는 상품개발, 도시정비사업에 참여하는 상품개발이 있다. 둘째, 자산유동화목적의 신탁 활성화이다. 이는 신탁사를 통한 자산유동화 기능을 강화하고, 신탁 수익권 계층화를 활용하여 수익자의 담보력을 향상시키며, 유동화증권 발행주체, 매개체, 담보목적의 신탁 등 다양한 신탁의 활용방식 이용으로 활성화가 가능하다. 셋째, 부동산신탁사의 업무와 역할확대이다. 이는 사업시행자(개발사업자), 자산관리, 자산보관, 유동화전문기관 등 각 법에서 정하고 있는 많은 부분의 업무영역에서 신탁사의 업무를 확대하고 금전 등 수탁재산을 확대하기 위하여 물적설비를 갖추며 간접투자기구의 개발 및 투자자로 참여하는 등 궁극적으로는 종합부동산금융회사로의 발전해야 한다.신탁제도는 급속히 변화되고 있는 사회전반의 다양하고 전문화된 부동산개발금융의 구조화 요구들을 폭넓게 수용할 수 있는 장점이 있다. 그리고 신탁을 이용하여 다양한 신탁기능을 현실화시킨다는 것은 상사신탁의 영역을 확대하는 것을 의미한다. 본 연구는 상사신탁의 업무를 하는 부동산신탁사의 역할을 중심으로 부동산개발금융의 구체적인 발전방안을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 6
• 제2장 신탁 및 부동산개발금융의 일반적 고찰 10
• 제1절 신탁의 개관 10
• 1. 신탁의 의의 및 특징 10
• 2. 신탁제도의 관련 법규 및 신탁의 종류 14
• 3. 신탁의 기능 15
• 4. 부동산신탁의 종류와 구조 18
• 제2절 부동산개발금융의 개관 34
• 1. 부동산개발금융의 의의 및 특징 34
• 2. 부동산개발금융의 종류 및 구조 37
• 제3장 부동산신탁과 부동산개발금융의 현황분석 및 문제점 56
• 제1절 부동산신탁의 현황분석과 문제점 56
• 1. 부동산신탁시장의 특성분석 56
• 2. 부동산신탁사의 접근분석 57
• 3. 신탁법 개정의 주요내용과 효과 63
• 4. 문제점 도출 67
• 제2절 부동산개발금융의 현황분석과 문제점 69
• 1. 부동산개발금융의 변화분석 69
• 2. SPC를 통한 간접투자기구의 발전 75
• 3. 2011년 국제회계기준(IFRS)의 의무적용과 영향 78
• 4. 중.장기의 부동산개발금융 및 자산유동화 기능 확대 79
• 5. 직접금융을 통한 자금조달 81
• 6. 부동산시장의 국제화 83
• 7. 금융사 주도의 부동산개발 84
• 8. 부동산 금융시장 인프라 구축 85
• 9. 문제점 도출 85
• 제4장 신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 사례분석 및 문제점 87
• 제1절 부동산개발금융의 사례분석 87
• 1. 용산 국제업무지구 개발 사례 87
• 2. 주택 미분양 해소를 위한 P-CBO 발행 사례 92
• 3. 국유지(구 남대문세무서) 개발 사례 93
• 4. 판교생활대책용지개발제일차PFV(주) 추진 사례 95
• 5. 위례신도시 대토개발 부동산투자회사 추진 사례 99
• 6. 상암 DMC Landmark PF사업 개발 사례 101
• 제2절 문제점 도출 103
• 제5장 부동산개발금융의 발전방안 105
• 제1절 부동산신탁 상품개발 105
• 1. 금융기관의 대출.투자시 사업관리자 역할 수행 상품개발 105
• 2. 국.공유 재산의 매각.개발.임대 사업 수행 상품개발 105
• 3. 도시정비사업에 참여하는 상품개발 106
• 제2절 자산유동화목적의 신탁 활성화 106
• 1. 신탁사를 통한 자산유동화 기능 강화 107
• 2. 신탁 수익권 계층화 활용 109
• 3. 다양한 신탁의 활용방식 이용 110
• 제3절 부동산신탁사의 업무와 역할확대 117
• 1. 부동산신탁사의 업무확대 117
• 2. 수탁재산의 확대 118
• 3. 사업시행자로서 개발사업에 적극적인 참여 119
• 4. 자금조달기능 역할확대 119
• 5. 간접투자기구의 개발 및 투자자로 참여 120
• 6. 종합부동산금융회사로의 발전 120
• 제6장 결론 및 향후과제 125
• 1. 결론 125
• 2. 향후과제 127
• 참고문헌 128
• ABSTRACT 132