제주도 공동주택 외부감사제도의 문제점과 개선방안

국문 초록 (Abstract)

땅이 좁고 인구가 많은 우리나라는 공동주택이 양적 질적으로 급속한 발전을 이루어 대표적인 주거형태로 자리매김하게 되었고 아파트 관리에 있어서 부정・부패가 만연되어 있는 것으로 인식되고 있다. 관리비 운영의 투명성 확보와 입주민의 권익보호를 위하여 외부회계감사제도와 지방자치단체의 공동주택에 대한 감독권을 제도화하여 운영하고 있지만 관리비리 적발 건수는 오히려 점점 증가하고 있다. 관리비리가 자행되고 있는 것이 분명하고, 관리비리를 근절하기 위한 제도를 시행하고 있음에도 관리비리가 점증하고 있다. 공동주택 외부회계감사제도와 지방자치단체장의 공동주택관리에 관한 감독 등의 현행제도가 공동주택의 관리비리 근절을 위한 제도로서 필요한 만큼의 효과를 거두기 위해 보완이 필요하다. 공동주택 외부감사인과 지방자치단체의 감사반(관리실태 점검반)이 형식적인 감사를 하고 관리비리 근절을 위한 적절한 감사를 실시하지 않는 경우가 있다. 이 공동주택에서는 지적사항이 되는 사유가 저 공동주택에서는 아무렇지도 않은 경우가 허다하다. 외부감사인과 관리실태 점검반이 지적사항이 없음에도 사실을 왜곡하여 지적하고, 지적사항을 허위로 조작하고, 중대한 지적사항이 있음에도 지적하지 않고 면죄부를 주고 있다. 이러한 일들은 언론을 통해서 보도되는 관리비리 적발 건수를 무의미하게 하고, 오히려 관리비리를 조장하게 될 것이 자명하다. 관계기관의 통계숫자 중에서 어느 것이 사실에 부합한 것인지 알 수 없는 경우가 있고, 그저 숫자에 불과한 것이거나 그렇지는 않더라도 사실과 거리가 있어 보인다. 본 연구는 이 점을 중시하고 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 공개된 제주도 공동주택의 감사보고서와 실제 경험적 사례를 중심으로 진행되었고, 이는 그 동안의 다른 연구들과 다른 점이다. 본 연구가 공동주택관리 관련 정책입안자들, 외부회계감사인 그리고 지방자치단체의 공동주택 감사반(관리실태 점검반) 뿐만 아니라 공동주택에 거주하는 입주민들에게도 크게 시사하는 바가 있을 것으로 믿는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, which has a small land with large population, multi-unit dwellings have been rapidly developing in quantity and quality to become the representative type of residence, and corruptions in apartment management are perceived to be widespread. To secure the transparency of management costs and to protect the rights and interests of the residents, external auditing systems and supervisory authority of local autonomous governments for multi-unit dwellings have been institutionalized and operated, but the number of management corruption found is increasing on the contrary. Management corruption is clearly being committed, and the corruption is steadily increasing despite systems to eradicate management corruption are being implemented. For the current systems such as the external audit system and supervision of the management of multi-unit dwellings by chief executives in local governments to be effective as a system to eradicate management corruptions of multi-unit dwellings, they need to be reinforced. There are cases where the external auditors of multi-unit dwellings and the local government audit team (management inspection team) conduct cursory audits, not performing proper audits to eradicate management corruption. There are many cases that an issue for one multi-unit dwelling is not an issue for the other. The external auditors and management inspection team point out issues by distorting facts despite there is no issue, falsely fabricate issues, and give indulgence without pointing serious issues. Such practices make the number of management corruption cases reported in the media meaningless, and clearly encourage management corruption. There are cases that it is not possible to know which number among the statistics of relevant institutions matches facts, and it appears that the numbers are just numbers or, if not, they look far from facts. The present study considered it as important and conducted the study centered on the audit reports of multi-unit dwellings in Jeju Special Self-Governing Province published on apartment management information system(K-apt) and actual empirical cases, which is the difference of the present study from other previous studies. The present study is believed to have great implications not only for policy makers related to the management of multi-unit dwellings, external auditors, and the local government audit teams for multi-unit dwellings (management inspection team) but also residents of multi-unit dwellings.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 3
• 제3절 연구의 방법 4
• 제2장 공동주택 외부감사제도의 이론적 검토 5
• 제1절 공동주택의 개념 5
• 1. 공동주택의 의의 5
• 2. 의무관리 대상 공동주택의 범위 및 관리방법 6
• 제2절 공동주택 외부감사제도 관련 선행연구 7
• 제3절 공동주택 외부감사제도의 행위주체 9
• 1. 입주자 9
• 1) 입주자의 법적 개념 10
• 2) 입주자의 권리와 의무 10
• 2. 입주자대표회의 11
• 1) 입주자대표회의의 법적 개념 11
• 2) 입주자대표회의의 구성 12
• 3) 입주자대표회의 임원 13
• 4) 입주자대표회의의 업무 13
• 5) 입주자대표회의의 의무와 책임 14
• 3. 관리주체의 업무와 책임 15
• 1) 관리주체의 법적 개념 15
• 2) 관리주체 및 관리사무소장의 업무 16
• 3) 관리사무소장의 의무와 책임 17
• 4) 관리비 공개 17
• (1) 관리비 등의 구성 18
• (2)　관리비 공개 항목 18
• 4. 감독주체 20
• 1) 지방자치단체의 공동주택관리에 관한 감독 20
• 2) 국토교통부의 공동주택 관리비리 신고센터의 설치 등 20
• 5. 공인회계사 21
• 1) 공인회계사에 의한 외부감사 개요 21
• 2) 외부감사제도의 연혁 21
• 3) 외부감사 대상·시기·과태료 등 23
• 4) 외부감사인이 지켜야 할 규칙 25
• (1) 감사보고서 기재사항과 작성기준 25
• (2) 공동주택 회계처리기준 26
• (3) 공동주택 회계감사기준 27
• 가. 회계감사기준의 목적과 적용감사기준 27
• 나. 감사의 수행방법과 절차 28
• 다. 공동주택관리에 대한 감사절차 등의 예시 29
• 라. 감사증거의 충분성과 적합성 평가 및 감사의견의 형성 29
• 마. 초도감사의 고려사항 29
• 바. 입주자대표회의와의 커뮤니케이션 30
• 사. 감사보고서의 형식과 감사조서의 보존기간 30
• 제3장 공동주택 외부감사로 인한 갈등현황 30
• 제1절 갈등의 발단 30
• 1. 1차 갈등 : 2015년도(2014 회계연도) 외부감사 31
• 1) 외부회계감사 대상단지수․이행률․감사인 의견결과 31
• 2) 관리비리 적발사례 등 35
• 2. 2차 갈등 : 2016년도(2015 회계연도) 외부감사 결과 36
• 1) 외부감사 결과 36
• 2) 전국 지자체 감사 결과 40
• 제2절 갈등의 실제사례 41
• 1. AY아파트의 감사보고서(적정의견)의 경우 41
• 1) 주택관리업자 및 사업자 선정 41
• (1) 문제의 발단 41
• (2) 주택관리업자 선정 수의계약 41
• (3) 청소용역업체 선정 수의계약 43
• (4) 경비업체 선정 수의계약 44
• 2) 장기수선충당금 45
• 3) 유형자산 과소 계상 46
• 4) 기타 46
• 2. BC아파트 외부감사 실제 갈등사례 47
• 1) 2015년도(2014 회계연도) 외부감사 47
• (1) 감사의뢰사항과 감사보수 47
• (2) 부실감사 48
• 가. 외부감사인이 감사계약이행 거절 48
• 나. 전문성 부족 49
• 다. 재무제표 임의변경 등 50
• 라. 감사보고서에 허위사실 수록 51
• 마. 감사인 스스로 독립성 포기 및 추가계약 요구 51
• 바. 감사의뢰인 측을 협박 51
• (3) 공동주택관리에 관한 회계감사기준 및 공인회계사윤리기준 위반 민원 처리과정과 결과 52
• 2) 2016년도(2015 계연도) 외부감사 53
• (1) S회계법인 53
• 가. 주관적 자의적 감사의견 53
• 나. 재무제표를 임의 변경하여 지적사유 조작 53
• 다. 전문성 부족 54
• 라. 감사인의 일방적인 계약해지 54
• (2) P회계법인 54
• 3. 제주시 감사반의 관리실태점검 갈등 사례 – BC아파트의 경우 55
• 1) 공동주택 관리실태점검의 의의 55
• 2) 갈등의 내용 56
• (1) 매뉴얼이 없는 불공정한 공동주택 관리실태 점검 56
• (2) 불필요한 반복조사 57
• (3) 비정상적인 지출에 대한 감사 거절 57
• (4) 전에 허위의 조사결과를 보고한 사항에 대한 재조사 거부 58
• (5) 가이드라인을 정해서 행해지는 불공정한 조사 60
• (6) 엉터리 지적사항 확인서에 확인서명 요구 60
• (7) 외부감사인과 부정적 상호연락 61
• (8) 제주시 공동주택 감사반의 권한남용 내지 일탈 62
• 4. 부실 관리실태점검에 대한 민원처리 결과 63
• 제3절 아파트관리비 갈등구조 개선방안의 한계로 인한 갈등의 반복 64
• 제4장 공동주택 외부회계감사 갈등과 신제도주의 제도분석틀 69
• 제1절 제도분석틀 소개 69
• 제2절 행위의 장에 영향을 미치는 구성요소들 71
• 1. 물리적 속성 71
• 2. 작동규칙과 공동체의 속성 72
• 제3절 행위의 상황 74
• 1. 주인–대리인 이론 74
• 2. 아파트관리비 갈등을 둘러싼 주인 - 대리인 구조 75
• 제5장 갈등의 주요 쟁점과 개선방안 78
• 제1절 갈등의 주요 쟁점 78
• 1. 대리인인인 감사인 자신의 이익 극대화의 문제 79
• 2. 전문성 결여 79
• 3. 자기검토의 위협 80
• 4. 형식적 외부감사보고서 80
• 1) 감사보고서의 반복적인 복제 81
• 2) 공동주택 회계감사기준의 감사의견의 종류 81
• (1) 적정의견 82
• (2) 한정의견 82
• (3) 부적정의견 82
• (4) 의견거절 83
• 5. 원칙이 없는 외부감사의견 83
• 6. 부실감사보고서의 보편화 88
• 7. 외부감사를 법제화한 취지에 불부합하는 감사보고서 90
• 8. 비리를 합법화하는 효과 및 입주민 부담 증가 91
• 9. 감사수수료 덤핑과 감사품질 저하 92
• 제2절 개선방안 93
• 1. 감사의견에 대한 원칙 확립 93
• 2. 감사보고서에 감사의견과 함께 피감기구의 소명도 병기 94
• 3. 재무제표에 대한 감사에서 이행감사로 법제화 94
• 4. 격년제 또는 3년마다 1회 실시로 입주민 부담경감 94
• 5. 외부감사 공영제 94
• 6. 외부감사인 외연 확장 95
• 7. 감사주체의 부실감사에 대한 처벌규정 법정 97
• 8. 공동주택 관리실태점검 관련 갈등에 대한 개선방안 97
• 1) 전수조사 97
• 2) 관리실태 점검에 대한 객관적 기준 수립 97
• 3) 부실조사에 대한 처벌조항 신설 98
• 4) 감사반을 대상으로 교육실시 98
• 5) 조사보고서에 피조사자의 소명도 병기 98
• 제6장 결론 98
• 참고문헌 100
• [부록] 갈등사례 104
• Abstract 167