전세물의 멸실이 전세권에 미치는 영향 = The Effect of the Destruction of Leasehold Property on the Underlying Leasehold Interest

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the traditional view, when the leased property is partially damaged or destroyed without any fault of the lessee, the lessee can assert a claim for the diminished leasehold interest. Or, in case where the purpose of lease contract is frustrated with the remaining interest, the lessee can seek cancellation of the contract.
However, under the same view, if the leasehold estate is damaged or destroyed due to the fault of the lessee, the lessee is barred from making the claim. Further, where the subject of the lease contract is completely destroyed, the lease is thereby cancelled. In such cases, the party with fault is liable to the other party for compensation.
However, (1) in the cases of complete destruction, there is no ground for automatic termination of contract -- contract terminations are chages of legal relationships, and such changes require mutual consents or relevant statutory provisions, but in such cases, there are neither consent nor statutory provisions for such terminations, (2) there can be overprotection for the lessees at the expense of the lessors, if the system allows a lessee who intentionally destroys the subject of the contract to terminate the lease with the willingness to pay the compensations to be received from the lease payment obligations remaining under the original leases. Moreover, (3) a third party creditor to the lessor may be injured if the lessor cannot collect any further payments from the lessee, if the lessor’s obligation to the creditor is secured with the future lease payments from the lessee due to the termination of the contract for the complete destruction of the subject.
In light of the above, this paper maintains that, for partial destruction cases, section 627 shall apply. As for complete destruction or partial destructions due to the fault of the lessee, general termination theories and allocation of risks theory and section 627 shall be applied to the issues involving the lessee’s duty to return the property at the end of the lease and the duty to pay lease payments and the lessor’s duty to return deposits.

국문 초록 (Abstract)

임차물의 후발적 멸실에 관한 종래의 견해에 의하면, 임차물 일부 멸실에 임차인의 과실이 없다면 임차인은 차임감액을 청구할 수 있고, 나아가 잔존 부분만으로는임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임대차계약을 해지할 수도 있으나, 임차인의 과실이 있다면 임차인은 차임감액을 청구할 수 없다고 한다. 그리고 임차물이 전부 멸실되었다면 임대차는 당연히 종료하고, 다만 임차물 멸실에 귀책사유 있는 자는 상대방에게 손해배상책임을 부담한다고 한다. 그러나 필자는 위와 같은 종래의견해와 달리 해지 이론 및 위험부담 이론과 627조의 적용･유추적용 등을 통하여 차임지급 및 보증금반환 의무에 관한 새로운 견해를 취한다(위 새로운 견해의 핵심은임차물이 전부 멸실되었다고 하더라도 본질적으로 채권관계인 임대차는 여전히 존속한다는 것이다).
임대차와 마찬가지로 부동산의 사용･수익을 본질적 내용으로 하는 전세권의 경우에도 전세물이 전부 또는 일부 멸실될 수 있는데, 목적물의 멸실이 물권의 공통된 소멸원인이고 전세권도 물권인 이상 전세물의 멸실이 전세권의 소멸을 초래한다는 점에대하여는 의심의 여지가 없다. 314조도 이를 특히 규율하고 있다. 다만, 전세권은 용익물권으로서의 성격은 물론 담보물권으로서의 성격을 겸유하고 있기 때문에 그 소멸시기를 달리할 수 있고, 나아가 용익물권이나 담보물권의 어느 하나에 해당하는 단순한제한물권이나 또는 단순한 채권관계인 임대차와는 그 법적 성격이 다를 뿐만 아니라, 민법은 전세물의 멸실에 관한 314조 및 315조를 두고 있으나 위 조항은 그 자체로는완결성을 갖추지 못한 불완전한 규정이어서 그 합리적인 해석에 의한 보완이 필요하다. 그래서 우선 전세권설정자의 책임 있는 사유로 전세물이 일부 멸실된 경우에 대하여 민법은 물론 종래의 견해에서도 특별한 언급이 없어 이에 관한 새로운 연구가 필요하였고, 게다가 종래의 견해에 의하면, 전세권설정자의 책임 있는 사유로 전세물이 멸실된 경우 전세권자는 388조에 의한 기한의 이익 상실을 주장할 수 없고, 전세권자의책임 있는 사유로 전세물이 일부 멸실된 경우에도 전세권자는 멸실 부분 즉 소멸된용익전세권에 비례한 전세금의 감액을 청구할 수 없다고 보았으나, 필자는 위와 같은경우에도 전세권자는 기한의 이익 상실을 주장할 수 있고 전세금의 감액을 청구할 수 있다고 생각한다.

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