공동주택 사용검사 전 하자의 하자보수보증금 제도에 관한 고찰 = Defects Found Before Pre-use Inspections on Apartment House BA Study on Defect Repair Security Deposit Policy for uildings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Because there is no policy mandating defect repair security deposit paid before Apartment House building pre-use inspections, residents and builders are increasingly experiencing disputes, with many residents suffering damage. In order to alleviate this situation, the current study examines the introduction of defect repair security deposit made before conducting pre-use inspections, in addition to security liability period, through laws and regulations. Also, by analyzing court judgments on compensations for defects, the current study discovers issues regarding the ratio of court-ordered compensation for defects discovered before pre-use inspections, in addition to conducting analysis on security liability period and the amount of court-ordered compensation for various facility construction projects. Furthermore, experts are interviewed regarding such problems to develop the following proposal to introduce a policy for defect repair security deposit before conducting pre-use inspections, and laws and regulations to implement that policy.
First, The current study suggests implementing a policy of requiring builders to make defect repair deposit in accordance with Article 41 of the Enforcement Decree of the Apartment House Management Act (Making and Keeping Custody of Security Deposit for Repairing Defects).
Second, In terms of the scope (calculation criteria) of the said defect repair security deposit, it is proposed that experts should conduct research and analysis before making a determination.
Third, The enforcement of the deposit policy is suggested to include “portions not constructed and portions constructed differently from the original plan.” Fourth, The current study also suggests adopting the security liability period for various structural defects mentioned in Attachment 4 of the Enforcement Decree of the Multi-family Housing Management Act and Article 36 of the same law (Period of Warranty Liability).
Fifth, The security deposit should be used directly by the council of occupants’ representatives or by a third party to repair defects as per Article 43 of the Enforcement Decree of the Apartment House Management Act, and the same clause of the law should be invoked to regulate that builders who do not conduct repairs to building defects can be subject to claims for the payment of the deposited funds that are by the council of occupants’ representatives as the issuer of the deposit guarantee paper.
Lastly, I would like to propose amendments to the “Definition of Defects Before Use Inspection” in the Construction Industry Basic Law, Civil Law, and Building Law.

국문 초록 (Abstract)

공동주택의 하자보수보증금과 관련된 규정이 사용검사 전 하자의 하자보수보증금 제도가 없는 문제점이 있어서 입주자와 사업주체 간의 다툼이 증가하고 입주자가 피해를 보고 있다. 이를 개선하기 위하여 사용검사 전 하자의 하자보수보증금 예치제도의 도입과 담보책임기간의 산정 등이 필요하여 관계법규에 대한 고찰과 아파트 사용검사 전 하자의 법원 하자판결금 분석을 통하여 사용검사 전 하자의 판결금 비율, 담보책임기간 및 시설공사별 하자판결금 분석 등으로 문제점을 도출하고, 문제점에 대한 전문가의 면담조사 결과를 통하여 다음과 같은 사용검사 전 하자의 하자보수보증금 예치 제도도입과 이에 따른 관련 규정을 제안한다.
첫쩨, 사용검사 전 하자에 대하여 「공동주택관리법 시행령」제41조(하자보수보증금의 예치 및 보관) 규정을 준용하여 하자보수보증금을 예치하는 제도도입을 제안한다. 둘째, 하자보수보증금의 범위(산정기준)는 관련 전문가들의 연구 분석을 통하여 정할 것을 제안한다. 셋째, 사용검사 전 하자보수보증금의 적용 범위는 ‘미 시공된 부분 및 설계도면과 달리 시공된 변경시공’ 부분을 포함하여 적용하는 것을 제안한다. 넷째, 담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 [별 4] 시설공사별 하자담보책임기간 및 동법 제36조(담보책임기간) 내력구조부별 하자의 담보책임기간을 준용하는 것을 제안한다. 다섯째, 하자보수보증금의 용도는「공동주택관리법 시행령」제43조을 준용하여 입주자대표회의에서 직접 사용하거나 제3자에게 보수하게 한다. 라는 규정과 하자보수보증금의 청구 및 관리는「공동주택관리법 시행령」제43조을 준용하여 규정하며 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우는 입주자대표회의가 보증서 발급기관으로 하자보수보증금 예치 및 보관한 사항에 대하여 지급을 청구할 수 있다. 라는 규정을 제안하고자 한다. 마지막으로, “사용검사 전 하자의 정의”를 건설산업기본법, 민법, 건축법 등에 개정을 제안하고자 한다.

참고문헌 (Reference)

1 건설공제조합, "하자보수보증약관"

2 정영호, "아파트 사용검사 전 하자의 하자보수개선방안" 서울시립대학교 2016

3 주택보증공사, "보증채무 제외사항"

4 국토교통부, "고시 제2013~930호, 제2015-951호"

5 서울중앙지방법원 건설소송실무연구원회, "건설감정실무"