기부채납 제도의 부동산개발 사업성 영향분석 : 서울시 지구단위계획 구역 내 용적률인센티브를 중심으로 = The Study for the Impact Analysis of Project Performance by the Land Donation: Focused on Floor Area Ratio Incentive of District Unit Planning in Seoul

국문 초록 (Abstract)

지구단위계획 구역 내 토지는 일반적으로 계획기준 및 시행지침에 따라 토지이용 및 건축 규제를 받게 되는데 특히 용도지역 상향지역 등에 대하여는 해당지역 지자체의 조례 및 지구단위계획 수립지침 등에 의거하여 공공기여 방안으로 용도지역 상향단계에 따라 기부채납 비율이 주어지게 되며, 이에 따른 용적률 인센티브가 부여된다.

지금까지 공공기여 방안으로 개발이익의 환수차원에서 기부채납 비율의 적정성 및 실효성에 관한 연구가 다수 진행되었지만 기부채납으로 인한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 주는지에 대하여는 충분한 논의가 이루어지지 않았다.

본 연구에서는 2000년 이후 서울시 지구단위계획 특별계획구역의 세부개발계획이 수립되어 사업이 완료된 지역 가운데, 기부채납에 따른 용도지역 상향, 용적률 인센티브가 주어진 지역을 대상으로 하여, 기부채납 전후의 부동산 개발 사업성을 비교하고 추가적 기부채납에 의한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 미치는지에 관하여 연구하고자 하였다.

기부채납 전과 후의 용적률 인센티브에 따른 부동산개발 사업성 비교평가를 위해 비용편익분석을 통한 사업성분석을 실시하였으며, 추가적 기부채납에 의한 용적률 변화와 이에 따른 사업성 변화를 통한 민감도 분석을 실시하였다.

연구과정을 통해 다음과 같은 결론을 도출할 수 있었다.

첫째, 지구단위계획 특별계획구역 세부개발계획 수립 시 용도지역 변경, 기반시설의 종류·면적·비율 등이 결정되는데, 기부채납시 용적률 인센티브에 따른 용적률 상승으로 건축 연면적이 증가되고, 결과적으로 사업성에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다만, 기부채납 비율과 개발수익이 비례하여 증가하지는 않았다.

둘째, 추가적 기부채납 시 이에 따른 용적률 인센티브 부여 시에도 건축 연면적이 증가되고, 사업성에 긍정적인 영향을 주었다.

셋째, 지구단위계획에 따른 기부채납 시 용적률은 상향 되지만, 기준이 되는 대지면적이 감소하게 되어, 당초 대지면적 기준으로 용적률을 환산하면 실제 건축 연면적 증가 폭은 미미한 것으로 분석되었다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 .......................................................................................................................1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 .....................................................................................1
• 1. 연구의 배경 ..........................................................................................................1
• 2. 연구의 목적 ..........................................................................................................1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 ......................................................................................2
• 1. 연구의 범위 ..........................................................................................................2
• 2. 연구의 방법 ..........................................................................................................2
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 .............................................................................4
• 제1절 지구단위계획의 이해 .....................................................................................4
• 1. 지구단위계획의 개념 및 성격 .........................................................................4
• 2. 지구단위계획 구역 및 계획의 결정 ..............................................................5
• 3. 주민제안 ................................................................................................................5
• 4. 서울시 지구단위계획 수립절차 .......................................................................6
• 제2절 기부채납 및 용적률인센티브의 이해 .....................................................7
• 1. 기부채납 ................................................................................................................7
• 2. 서울시의 용도지역 변경 ...................................................................................8
• 2. 용적률 인센티브 .................................................................................................9
• 제3절 관련법규 및 지침 검토 ...............................................................................10
• 1. 관련법규 및 지침 .............................................................................................10
• 2. 지자체 관련조례 ...............................................................................................14
• 제4절 선행연구 검토 ................................................................................................20
• 1. 선행연구의 주요내용 .......................................................................................20
• 2. 선행연구 분석 ....................................................................................................23
• 3. 선행연구와의 차별성 .......................................................................................24
• 제3장 기부채납 및 용적률 현황분석 ............................................................25
• 제1절 서울시 기부채납 및 용적률 적용의 특성 ......................................25
• 1. 기반시설 부담과 연계한 용도지역 조정 ....................................................25
• 2. 용적률 적용 ........................................................................................................26
• 제2절 검토대상지 개요 ............................................................................................29
• 제3절 기부채납 현황분석 ........................................................................................31
• 제4절 용적률 현황분석 ...........................................................................33
• 제4장 부동산개발 사업성에 미치는 영향분석 .................................36
• 제1절 분석의 틀 .........................................................................................................36
• 1. 분석의 전제 .....................................................................................36
• 2. 분석모형 ..........................................................................................38
• 3. 분석방법 ..........................................................................................39
• 제2절 사업성 분석 .................................................................................42
• 1. 대상지 선정 ........................................................................................................42
• 2. 사업비 검토 ........................................................................................................47
• 3. 사업성 분석 ........................................................................................................49
• 4. 기부채납 전·후의 사업성 비교분석 .............................................................51
• 5. 소결 ......................................................................................................................52
• 제3절 추가적 기부채납에 따른 민감도 분석 ...............................................53
• 제4절 실제 용적률 및 사업성 영향 요소 ........................................................54
• 1. 인센티브에 따른 실제 용적률 변화 ............................................................54
• 2. 사업성에 영향을 미치는 요소 .......................................................................55
• 제5장 결론 및 제언 .................................................................................................56
• 제1절 연구의 요약 ....................................................................................................56
• 제2절 결론 및 제언 .................................................................................................58
• 참고문헌 ....................................................................................................60
• ABSTRACT ..............................................................................................63