서울시 주택재개발사업에서 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브의 적정성 평가 = A Evaluation on the Feasibility of Floor Area Ratio Incentive by Contributed Acceptance System in Housing Redevelopment Projects of Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The land values of Seoul is in high land values because the growth of city is to become management of city. Local government of Seoul is going to be much financial burden in the improvement of infrastructures owing to high land values, so the improvement of infrastructures is through contributed acceptance system which is that floor area ratio(FAR) incentive for offering public factors is endowed as much as to be donated about contributed acceptance district(land of size) in the linkage of Urban Planning Act. Therefore, recently main issue is how to measure the reasonable monetary value from contributed acceptance district considering of public and private position in development projects.
The purpose of this study is to evaluate the feasibility of FAR incentive by contributed acceptance system and to figure out of its reasonable monetary value on fair term about public and private position in housing redevelopment projects of Seoul.
This study uses the method of mathematical approach and cost-benefit analysis. Through the reasonable monetary value this study draws two conclusion from case application.
The first conclusion is that the cost burden of private position is decided by land value because of land compensation cost. Another conclusion is that in improvement of public factors high land value affects the high cost burden in public and private position. Through this study contributed acceptance system is to have another alternative of monetary contribution about offering public factors.

국문 초록 (Abstract)

서울시는 도시성장시대에서 도시관리시대로 접어들었고, 이로 인해 높은 지가가 형성되어 있다. 높은 지가는 공공시설 등의 개선에 있어서 공공에게 재정적 부담으로 작용되어, 기부채납을 통해 이뤄지고 있다. 이러한 기부채납 제도운영은 다양한 쟁점사항들을 유발시키는 근원적인 원인이다. 이에 대한 공공시설 부지제공 등의 기부채납 현금화에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있으며, 이를 위한 적정기준 및 관점에 관하여 연구가 필요시 된다.
따라서 이 연구는 현금화하는 기부채납의 적정기준이 어떠한지, 이를 분석하는 것이 주된 목적이다. 또한, 기부채납의 실태와 정확한 그 의미를 고찰하고, 도출한 적정기준을 바탕으로 사례적용을 통한 기부채납의 적정성을 평가해 보고자 한다. 이를 위해 연구는 다음과 같은 과정으로 진행하였다.
첫째, 기부채납 제도가 갖는 관점 및 의도를 파악하여, 쟁점이 발생되는 원인을 파악한다. 또한, 기부채납 운영상의 적정기준을 파악하기 위해 중요시되는 용적률 인센티브의 사업성과 기반시설 설치비용의 관계를 파악한다.
둘째, 수리적 접근방법을 이용한 비용·편익분석을 통해 공공과 민간의 공평한 관계에서의 적정기준을 파악한다. 이를 바탕으로 기부채납 방식에 의해 제공된 용적률 인센티브의 사업성과 기반시설 설치비용을 바탕으로 사업주체의 적정 부담금액(기반시설 설치비용)을 파악한다.
셋째, 앞서 도출한 적정 부담금액 산정방법을 바탕으로 사례적용을 통해 기부채납의 적정성을 평가한다. 이를 통해 기부채납의 근원적인 문제점을 파악한다.
이와 같은 연구를 바탕으로 기부채납 제도가 갖는 시사점 및 후속과제는 다음과 같다.
첫째, 기부채납 운영상 사업주체의 부담은 기부채납 부담비율보다는 지가로 결정된다. 이는 기반시설 설치비용에 기부채납 제공부지확보를 위한 토지보상비(지가)로 인해 많은 비용부담이 발생되고 있으며, 이로 인해 사업주체의 부담이 결정되어 진다.
둘째, 공공시설 등의 개선에 있어서 높은 지가는 공공에게 부담으로 작용되며, 기부채납 운영상 사업주체에게도 부담으로 작용되고 있다. 이는 높은 지가로 인해 실제 소요된 기반시설 설치비용이 적정 기반시설 설치비용보다 많아 사업주체의 부담이 발생되고 있는 것이다.
향후에는 기부채납이 공공시설 부지제공 등에만 국한되지 않고, 금전적인 공공기여를 함으로써 이와 같은 문제가 해결될 것으로 판단된다. 이를 위해, 후속 과제는 사업주체가 갖는 부담금과 결부된 부담비용에 관한 연구와 관련법상의 검토 등 이를 시행하기 위한 운영상의 연구가 필요시 된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위와 용어 정립 3
• 1. 연구의 방법 3
• 2. 연구의 범위 4
• 3. 이 연구에서의 용어 정립 5
• 제2장 기부채납 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 기부채납 고찰 7
• 1. 기부채납의 개념 및 운영과 유형 7
• 2. 기부채납의 세 가지 관점과 의의 14
• 3. 주택재개발사업의 사업성과 기부채납의 관계 45
• 제2절 선행연구 고찰 53
• 1. 기부채납 관련 선행연구 53
• 2. 선행연구와의 차별성 57
• 제3장 서울시 기부채납제도의 운영실태 58
• 제1절 기부채납으로 제공될 수 있는 시설 58
• 제2절 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브 62
• 1. 용적률 인센티브 62
• 2. 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브 산식의 변화 69
• 제3절 기부채납 부담비율 71
• 제4절 기부채납제도의 쟁점사항 74
• 1. 기부채납 제도운영의 한계 74
• 2. 기부채납을 통해 제공된 시설의 공공성 확보 76
• 3. 기부채납을 통한 국공유지의 권리변환 77
• 4. 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브의 적정기준 80
• 제4장 기반시설 설치비용의 적정기준 81
• 제1절 기반시설 설치비용의 적정성 평가산식 81
• 제2절 적정 기반시설 설치비용의 산정기준 86
• 제3절 적정 기반시설 설치비용의 산정비율 89
• 제5장 사례적용을 통한 기반시설 설치비용의 적정성 평가 95
• 제1절 대상지 선정 및 현황 95
• 1. 대상지 선정기준 95
• 2. 사례구역별 사업현황 97
• 3. 사례구역별 기부채납 현황 99
• 4. 사례구역별 기반시설 설치비용 111
• 제2절 기부채납 부담비율별 적정 기반시설 설치비용의 산정비율 검증 114
• 제3절 적정 기반시설 설치비용을 통한 기부채납의 적정성 평가 116
• 1. 적정기준과 적정 기반시설 설치비용 116
• 2. 적정 기반시설 설치비용의 사례적용을 통한 기부채납 운영상의 이익관계 평가 118
• 제6장 결론 123
• 제1절 연구의 요약 및 결론 123
• 제2절 연구의 시사점 및 한계 126
• [참고문헌] 127
• [부록] 기부채납 부담비율별 적정 기반시설 설치비용의 산정비율표 135
• [ABSTRACT] 166