임대주택 양도시 임차인의 지위와 임대인의 통지의무 - 깡통주택ㆍ전세사기로부터 주택임차인을 보호하기 위한 법제 개선방안 - = A Suggestion for the House Tenant Protection Law Reform in South Korea - Remedies to Protect Lump sum Deposits against Recent Fraudulent Lease Transactions -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article is a tentative suggestion for the house tenant protection law reform in South Korean, which is recently witnessing so called 'fraudulent lease' transactions to exploit lump sum deposits from tenants. The author analyzes the real property lease transaction system, chonse, a lease with a large sum of the key money deposit and without monthly rent payments, which has been dominant form of lease arrangement used by most middle-class families in South Korea.
Focusing on the chonse's unique character as a lending system for the real property owners, where the landlord has the same position of borrowing the money from the tenant and the lending term is the same as the lease period, the author suggests that the tenant should have the legal interest not only of a usufructuary right but also of a security right of collateral and be protected as a creditor of lump sum deposits as well.
To protect the tenants from the fraudulent lease transactions, the author suggests that former landlord should notify the tenant in case of the transfer of the rented property and still be jointly liable for the repayment of the deposits with the transferee, new landlord, in spite of the transfer.
The author also suggests the reform of Korean realtor laws focusing on the exclusive agency listing contract and MLS, as well as of the deposit repayment guarantee insurance plans and the contract culture of South Korea.

국문 초록 (Abstract)

주택 임대차에 있어서 전세제도(채권적 전세와 거액의 보증금을 납입하는 임대차를 포함한다.)는 우리나라의 특유한 제도로서, 오랜 기간 ‘서민을 위한 주거 사다리’로서 순기능을 하여 왔으나, 최근 전세사기와 깡통주택 등 문제로 주택임차인의 피해가 가중되어 전세제도 자체의 제도적 존속 여부에 대해 법제적 재검토가 필요한 상황이다. 이 글에서는 전세사기와 깡통주택의 문제를 주로 민사법적 측면에서 분석하여 그 예방 및 해결방안을 모색하는 것을 목적으로 한다, 이 글에서는 전세사기의 전개과정을 분석하고, 그 근본적인 원인 중 하나가 우리나라 임대차 및 전세거래의 금융거래적 성격에 있음에 착안하여, 임대주택이 무자력자에게 양도되는 방식의 전세사기에 있어서 전세금 내지 임차보증금을 보호하기 위한 방안으로 입법 논의중인 임대인의 통지의무 법제화의 세부 쟁점을 분석하고 개선방안을 제시하는 한편, 근본적으로는 임대중인 주택을 양도하는 임대인에 대하여 보증금반환채무를 면책시키고 있는 대법원의 판례법리의 변경이 필요함을 지적한다. 아울러 그 밖의 법제개선방안으로, ① 전속중개계약과 multiple listing service(MLS) 등 공인중개사제도의 선진화, ② 임대인의 임차보증금반환 보증보험증서 제공 의무화, ③ 임대차계약에서 서면 청약 의무화와 임차인의 검토기회 부여 등 임대차거래 계약문화의 개선 등을 제시하고 있다.

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