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      임대주택 양도시 임차인의 지위와 임대인의 통지의무 - 깡통주택ㆍ전세사기로부터 주택임차인을 보호하기 위한 법제 개선방안 - = A Suggestion for the House Tenant Protection Law Reform in South Korea - Remedies to Protect Lump sum Deposits against Recent Fraudulent Lease Transactions -

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      다국어 초록 (Multilingual Abstract)

      This article is a tentative suggestion for the house tenant protection law reform in South Korean, which is recently witnessing so called 'fraudulent lease' transactions to exploit lump sum deposits from tenants. The author analyzes the real property lease transaction system, chonse, a lease with a large sum of the key money deposit and without monthly rent payments, which has been dominant form of lease arrangement used by most middle-class families in South Korea.
      Focusing on the chonse's unique character as a lending system for the real property owners, where the landlord has the same position of borrowing the money from the tenant and the lending term is the same as the lease period, the author suggests that the tenant should have the legal interest not only of a usufructuary right but also of a security right of collateral and be protected as a creditor of lump sum deposits as well.
      To protect the tenants from the fraudulent lease transactions, the author suggests that former landlord should notify the tenant in case of the transfer of the rented property and still be jointly liable for the repayment of the deposits with the transferee, new landlord, in spite of the transfer.
      The author also suggests the reform of Korean realtor laws focusing on the exclusive agency listing contract and MLS, as well as of the deposit repayment guarantee insurance plans and the contract culture of South Korea.
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      This article is a tentative suggestion for the house tenant protection law reform in South Korean, which is recently witnessing so called 'fraudulent lease' transactions to exploit lump sum deposits from tenants. The author analyzes the real property ...

      This article is a tentative suggestion for the house tenant protection law reform in South Korean, which is recently witnessing so called 'fraudulent lease' transactions to exploit lump sum deposits from tenants. The author analyzes the real property lease transaction system, chonse, a lease with a large sum of the key money deposit and without monthly rent payments, which has been dominant form of lease arrangement used by most middle-class families in South Korea.
      Focusing on the chonse's unique character as a lending system for the real property owners, where the landlord has the same position of borrowing the money from the tenant and the lending term is the same as the lease period, the author suggests that the tenant should have the legal interest not only of a usufructuary right but also of a security right of collateral and be protected as a creditor of lump sum deposits as well.
      To protect the tenants from the fraudulent lease transactions, the author suggests that former landlord should notify the tenant in case of the transfer of the rented property and still be jointly liable for the repayment of the deposits with the transferee, new landlord, in spite of the transfer.
      The author also suggests the reform of Korean realtor laws focusing on the exclusive agency listing contract and MLS, as well as of the deposit repayment guarantee insurance plans and the contract culture of South Korea.

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      국문 초록 (Abstract)

      주택 임대차에 있어서 전세제도(채권적 전세와 거액의 보증금을 납입하는 임대차를 포함한다.)는 우리나라의 특유한 제도로서, 오랜 기간 ‘서민을 위한 주거 사다리’로서 순기능을 하여 왔으나, 최근 전세사기와 깡통주택 등 문제로 주택임차인의 피해가 가중되어 전세제도 자체의 제도적 존속 여부에 대해 법제적 재검토가 필요한 상황이다. 이 글에서는 전세사기와 깡통주택의 문제를 주로 민사법적 측면에서 분석하여 그 예방 및 해결방안을 모색하는 것을 목적으로 한다, 이 글에서는 전세사기의 전개과정을 분석하고, 그 근본적인 원인 중 하나가 우리나라 임대차 및 전세거래의 금융거래적 성격에 있음에 착안하여, 임대주택이 무자력자에게 양도되는 방식의 전세사기에 있어서 전세금 내지 임차보증금을 보호하기 위한 방안으로 입법 논의중인 임대인의 통지의무 법제화의 세부 쟁점을 분석하고 개선방안을 제시하는 한편, 근본적으로는 임대중인 주택을 양도하는 임대인에 대하여 보증금반환채무를 면책시키고 있는 대법원의 판례법리의 변경이 필요함을 지적한다. 아울러 그 밖의 법제개선방안으로, ① 전속중개계약과 multiple listing service(MLS) 등 공인중개사제도의 선진화, ② 임대인의 임차보증금반환 보증보험증서 제공 의무화, ③ 임대차계약에서 서면 청약 의무화와 임차인의 검토기회 부여 등 임대차거래 계약문화의 개선 등을 제시하고 있다.
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      주택 임대차에 있어서 전세제도(채권적 전세와 거액의 보증금을 납입하는 임대차를 포함한다.)는 우리나라의 특유한 제도로서, 오랜 기간 ‘서민을 위한 주거 사다리’로서 순기능을 하여 ...

      주택 임대차에 있어서 전세제도(채권적 전세와 거액의 보증금을 납입하는 임대차를 포함한다.)는 우리나라의 특유한 제도로서, 오랜 기간 ‘서민을 위한 주거 사다리’로서 순기능을 하여 왔으나, 최근 전세사기와 깡통주택 등 문제로 주택임차인의 피해가 가중되어 전세제도 자체의 제도적 존속 여부에 대해 법제적 재검토가 필요한 상황이다. 이 글에서는 전세사기와 깡통주택의 문제를 주로 민사법적 측면에서 분석하여 그 예방 및 해결방안을 모색하는 것을 목적으로 한다, 이 글에서는 전세사기의 전개과정을 분석하고, 그 근본적인 원인 중 하나가 우리나라 임대차 및 전세거래의 금융거래적 성격에 있음에 착안하여, 임대주택이 무자력자에게 양도되는 방식의 전세사기에 있어서 전세금 내지 임차보증금을 보호하기 위한 방안으로 입법 논의중인 임대인의 통지의무 법제화의 세부 쟁점을 분석하고 개선방안을 제시하는 한편, 근본적으로는 임대중인 주택을 양도하는 임대인에 대하여 보증금반환채무를 면책시키고 있는 대법원의 판례법리의 변경이 필요함을 지적한다. 아울러 그 밖의 법제개선방안으로, ① 전속중개계약과 multiple listing service(MLS) 등 공인중개사제도의 선진화, ② 임대인의 임차보증금반환 보증보험증서 제공 의무화, ③ 임대차계약에서 서면 청약 의무화와 임차인의 검토기회 부여 등 임대차거래 계약문화의 개선 등을 제시하고 있다.

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      참고문헌 (Reference)

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      2 이재목, "청약과 청약의 유인의 구별에 관한 일고 - 상품광고에 관한 해석론의 동향을 중심으로-" 법학연구소 52 (52): 85-111, 2011

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      5 임숙녀, "주택임대차제도에 관한 고찰" 한국토지공법학회 94 : 89-114, 2021

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      7 오시영, "주택임대차의 대항력과 경락인의 인수 범위에 대한 연구" 동북아법연구소 9 (9): 257-292, 2015

      8 최진솔 ; 모승규 ; 김제완, "주택임대차에서 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 법적 쟁점 – 대상판결 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결" 법학연구원 (108) : 87-124, 2023

      9 김성욱, "주택임대차에 있어서 임차권등기명령 제도 및 대항요건 등과 관련한 법적 문제" 법학연구소 46 (46): 65-89, 2011

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      2 이재목, "청약과 청약의 유인의 구별에 관한 일고 - 상품광고에 관한 해석론의 동향을 중심으로-" 법학연구소 52 (52): 85-111, 2011

      3 김제완 ; 최예린, "중개계약의 종료와 공인중개사의 보수청구권 - 영미 국가에서 효력연장조항(holdover provision) 활용의 시사점 -" 대한변호사협회 (438) : 53-71, 2013

      4 원종배, "주택임차인의 점유와 임대차보증금반환채권의 소멸시효- 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 -" 민사법의 이론과 실무학회 25 (25): 259-294, 2022

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      74 문영기 ; 최봉현, "부동산거래비용이론에 의한 전속중개계약의 효율성 제고 방안 연구" 한국부동산연구원 17 (17): 107-130, 2007

      75 조재진, "부동산 거래(임대차) 사고 예방을 위한 법제연구 - 임차인의 지위 강화를 중심으로 -" 사단법인 한국법이론실무학회 11 (11): 179-213, 2023

      76 김도년 ; 최명구, "부당한 부동산 거래행위와 매수인의 보호 - 분양사업자의 건축물 부당매매와 매수인의 방문판매법상 청약철회권 행사를 중심으로 -" 한국토지법학회 29 (29): 239-261, 2013

      77 남기정, "부당조건부 변제공탁을 이유로 하는 개시결정이의의 효력" 법조협회 37 (37): 1988

      78 양미숙 ; 박신욱, "민간임대주택법에 따른 보증금 반환보증에 관한 연구" 법과정책연구원 27 (27): 143-173, 2021

      79 한 마크 만균 ; 권헌영, "미국 부동산 거래절차에 관한 고찰- 주택 거래를 중심으로 -" 한국토지공법학회 67 : 87-111, 2014

      80 박영규, "물권의 이전과 채권관계" 서울시립대학교 법학연구소 29 (29): 1-51, 2022

      81 남효순, "물권의 새로운 패러다임을 향한 여정"

      82 소재선, "독일민법상 중개계약의 기본구조에 관한 소고 - 본 계약과 중개계약의 관계에 따른 보수청구권의 문제를 중심으로 -" 법학연구소 8 (8): 1-44, 2015

      83 이종오, "대법원판례해설(제26호)" 법원행정처 1996

      84 윤진영, "대법원판례해설(제18호)" 법원행정처 1993

      85 장재현, "공탁에 관한 소고" 법학연구원 (26) : 275-305, 2007

      86 김대명 ; 이대운, "공인중개사법상 부동산중개계약에 관한 연구" 한국법학회 (34) : 413-442, 2009

      87 이무선, "공인중개사법 상 ‘중개계약’ 규정의 문제점과 개선방향" 법학연구소 17 (17): 249-278, 2016

      88 최성경, "개정주택임대차보호법과 전세안정화 정책" 법학연구소 37 (37): 145-174, 2013

      89 정성헌, "개정 주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 연구 - 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지에 대한 하급심 판결들을 중심으로 -" 민사법의 이론과 실무학회 25 (25): 149-174, 2021

      90 추선희 ; 김제완, "개정 주택임대차보호법상 갱신요구권에 관한 몇 가지 쟁점" 법학연구소 25 (25): 111-157, 2020

      91 김제완, "船舶의 沈沒로 인한 損害의 算定:物件의 滅失에 있어서 使用利益의 喪失과 收益의 喪失의 賠償 여부" 한국법학원 (89) : 217-236, 2006

      92 최창렬, "不動産 仲介契約에서의 報酬請求權에 관한 小考" 법학연구소 8 (8): 223-266, 2015

      93 Todd G. Olson, "Real Estate Broker Liability to the Seller in California : Seller-Financed Real Estate Sales" 58 : 1073-, 1985

      94 The Landlord and Tenant Board, "Interpretation Guideline 12 : Eviction for Personal Use, Demolition, Repairs and Conversion"

      95 INTERNATIONAL MONETARY FUND, "Housing Market Stability and Affordability in Asia-Pacific"

      96 이태리 ; 송연호 ; 황관석 ; 박천규, "CoLTV 지표를 이용한 임대차주의 상환위험 분석" 한국부동산연구원 28 (28): 65-77, 2018

      97 Jewan Kim, "Chonse, a real property lease transaction unique to South Korea" 66 (66): 276-289, 2022

      98 김진우, "CISG에서의 청약의 요건" 국제거래법학회 20 (20): 1-27, 2011

      99 Genevieve Hébert Fajardo, ""Owner Finance! No Banks Needed!" Consumer Protection Analysis of Seller-Financed Home Sales: A Texas Case Study" 20 : 429-, 2013

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