경매부동산의 유치권행사 제한에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

(국문초록)

부동산 거래제도는 자유주의 시장경제에서 윤활유와 같은 역할을 한다. 부동산 소유권의 이동에 따라 자연스럽게 화폐가 유통되어 생활경제에 영향을 미치게 된다. 사인간의 거래는 수요와 공급의 원리에 따라 공정한 가격을 형성하여 시장질서를 유지한다. 이처럼 시장의 기본원리에 따른 공정한 거래질서는 부동산 거래제도의 필수적인 요소라 할 것이다.
사인간에 계약자유의 원칙에 따라 자유롭게 거래하는 것과 달리 부동산 경매제도는 국가가 주체가 되어 절차를 진행한다. 사인간의 거래와 마찬가지로 경매절차도 수요와 공급의 시장원리에 따라 공정한 거래질서가 유지되어야 한다. 즉 적정한 기간내에 절차가 마무리되고, 부동산 가치 만큼 정상적인 가격으로 매각이 되어야 하는 것이다.

그런데 이러한 시장원리를 교란시켜 매우 부당한 부동산 거래가격을 초래하는 원인 중 하나는 부동산 경매제도에서 나타나는 유치권이다. 유치권은 민법 제320조에 근거한 물권이다. 부동산 등기부에 존재하는 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리는 경매의 매각으로 매수인에게 소유권이 이전될 때 소멸된다. 즉 등기부상 최우선하는 담보물권이 존재하면 용익물권 조차도 소멸되는 것이다. 이와 달리 유치권은 민사집행법 제91조 제5항에 의하면, 경매절차의 매수인은 유치권이 담보하는 채권을 변제하도록 규정하고 있어 혼란이 일어나는 것이다.

학계의 통설과 과거 법원의 판례는 부동산 경매물건에 존재하는 유치권은 등기부상 우선하는 권리가 존재하여도 그 권리를 행사할 수 있다고 하였다. 이러한 점을 악용하여 채무자는 제3자와 담합하여 경매절차가 진행되는 어느 시기와 관계없이 유치권을 주장하여 경매가격을 한 없이 추락시키면서 경매절차를 방해하였다. 유치권을 악용하는 사례가 빈번해 지면서 사회적 비난이 쇄도하고 민사집행법 제5항에 대한 해석을 새롭게 하는 견해가 등장하기 시작하였다.

대법원은 2005. 8. 19.에 최초로 경매개시가 된 후에 성립된 유치권의 행사를 제한하는 판결을 하였다. 그간 등기부상에 우선하는 어떠한 권리가 존재하더라도 유치권의 행사를 인정하던 관행을 벗어난 판결이었다. 이 판결은 유치권의 행사가 제한되는 기준시점을 제시함으써 경매절차를 안정시키는 역할을 하였다. 그 이후, 부동산등기부에 우선하는 가압류, 체납처분압류, 근저당권과 유치권이 연결된 대법원의 주요판결이 있었지만, 유치권자는 이러한 권리들이 우선하여 존재하여도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 판단함으로써 유치권은 여전히 경매절차의 어려운 과제로 남아있다.

본 논문의 출발은 부동산 경매절차에서 여전히 이어지는 유치권 문제를 살펴보기 위하여 출발하였다. 사인간에 해결되지 않은 모든 분쟁은 결국 법원의 판결로써 종결해야 하는 현실 속에서 본 논문은 대법원의 중요판례를 고찰하면서 논지를 전개하였다. 유치권에 대한 보다 합리적이고 현실적인 논거가 제시되어 일반인도 손쉽게 경매절차에 참여할 수 있도록 경매절차가 안정되기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on Limitation of Lien Activation
of Auction Realty

Kim Jeong-Gon
Advisor : Prof. Kim Jong-sun
Department of Real Estate and Finance
Graduate School of Gwangju University

The real estate transaction system acts as a lubricant in a liberal market economy. As the ownership of the real estate moves, the money flows naturally and it affects the life economy. Transactions between signatures maintain fair market order by forming fair prices according to the principle of demand and supply. In this way, the fair trade order based on the basic principles of the market is an essential element of the real estate transaction system. Unlike the free trading of the signers according to the principle of freedom of contract, the real estate auction system is proceeded by the state as the subject. As with transactions between signers, fair procedures should be maintained in accordance with the market principles of demand and supply. In other words, the procedure should be concluded within a reasonable period and sold at the normal price as the value of the real estate.
One of the reasons that disturbing this market principle and causing a very unreasonable real estate transaction price is the lien in the real estate auction system. The lien is a right based on Article 320 of the Civil Act. All rights such as mortgages, impunity, and foreclosure in the real estate register are expired when the auction is sold and ownership is transferred to the buyer. In other words, if there is a security right that is the first to be registered, even the right to a profit will be extinguished. In contrast, the lien is confusing because the buyer of the auction procedure under Article 91, Paragraph 5 of the Civil Execution Act stipulates that the bond secured by the lien should be reimbursed.
The academy and the precedent of the past courts have said that the right of a lien that exists in a real estate auction can be exercised even if there is a right to take precedence. By exploiting this point, the debtor collided with the third party and interfered with the auction procedure by claiming lien, regardless of the time of the auction process, causing the auction price to go down without one. As the cases of abuse of the lien have become frequent, social criticism has been flooded, and the view to renew the interpretation of Article 5 of the Civil Execution Act has begun to appear. The Supreme Court ruled on August 19, 2005, to limit the exercise of the lien after the first auction was initiated. No matter what rights existed prior to the registered injuries, it was a judgment beyond the practice of recognizing the exercise of lien. This ruling stabilized the auction process by presenting a time limit for the exercise of lien rights. Since then, there has been a major ruling of the Supreme Court, in which the real estate registration department has precedence over the pressurized goods, delinquent foreclosures, munitions and lienes, but the lien is determined to be able to counter the buyer of the auction procedure It remains a difficult task for the auction procedure.
The commencement of this paper has begun to examine the lien issues that still remain in the real estate auction process. All disputes that have not been resolved between the authors have finally come to an end with the judgment of the court. It is hoped that the auction procedure will be stabilized so that the general public can easily participate in the auction procedure by presenting more rational and realistic arguments about the lien.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 들어가며 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제2장 경매부동산의 유치권 개념 5
• 제1절 유치권의 의의 및 법률적 성질 5
• 1. 유치권의 의의 5
• 2. 유치권의 법률적 성질 6
• 가. 물권성 6
• 나. 담보물권 6
• 다. 유치권의 성립요건 6
• 제2절 유치권의 견련성 7
• 1. 학설 7
• 가. 전통적인 견해 7
• 나. 전통적인 견해를 수정ㆍ제한하는 견해 9
• 다. 유형에 따라 개별적으로 판단하는 견해 11
• 2. 판례 12
• 가. 견련관계의 판단기준 12
• 나. 견련관계 판단에 따른 피담보채권의 인정범위 13
• 3. 견련관계에 관한 학설ㆍ판례의 검토 16
• 가. 문리해석 16
• 나. 현행 민법 체계 17
• 다. 실질적인 판단기준으로서의 기능 19
• 라. 유치권의 인정범위 20
• 제3장 다른 권리와 유치권행사 경합관련 분석 22
• 제1절 유치권의 대항력 논의 22
• 1. 인수주의와 소멸주의 22
• 2. 압류의 처분금지효 23
• 가. 처분금지효의 취지 23
• 나. 상대적 효력과 절대적 효력 23
• 3. 가압류의 처분금지효 24
• 4. 압류ㆍ가압류에 의하여 금지되는 처분행위의 범위 25
• 제2절 경매부동산 위의 다른 권리 25
• 1. 압류 25
• 가. 부동산압류 후 유치권 성립의 세 가지 유형 25
• 나. 학설 26
• 다. 대법원 판결 28
• 2. 가압류 31
• 가. 부동산가압류 후 유치권 성립의 세 가지 유형 31
• 나. 학설 31
• 다. 대법원 판결 31
• 3. 체납처분 33
• 가. 체납처분 절차 33
• 나. 체납처분 압류의 효력 36
• 다. 대법원 판결 37
• 4. 근저당권 39
• 가. 유치권과 근저당권의 경합관계 39
• 나. 근저당권 설정 후 유치권의 대항력 40
• 다. 대법원 판례 42
• 제4장 유치권관련 대법원 판례 검토 및 시사점 45
• 제1절 유치권관련 대법원 판례 검토 45
• 1. 유치권 판례 동향 45
• 2. 유치권과 처분금지효 46
• 가. 압류 후 유치권(2005다22688판결) 46
• 나. 가압류 후 유치권(대법원 2009다19246판결) 49
• 다. 체납처분 후 유치권(2009다60336판결) 53
• 3. 근저당권과 우열관계 57
• 제2절 유치권과 근저당권에 대한 시사점 58
• 1. 근저당권에 대한 유치권의 지위 59
• 가. 담보물권의 권리 59
• 나. 인수주의와 소멸주의 60
• 다. 목적물의 교환가치 증가 61
• 라. 유치권과 근저당권의 선후관계 62
• 마. 유치권과 신의성실 63
• 바. 대상판결의 검토 및 시사점(2008다70763 판결) 65
• 2. 대법원 판단의 배경 67
• 3. 유치권과 근저당권에 대한 바람직한 방향 68
• 제5장 마치며 69
• 참고문헌 71